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1、安置房代建企业项目管理目录第一部分 安置房项目代建环境。5一、安置房项目代建模式。5二、青岛市安置房代建相关政策及实施标准规定文件。5第二部分 安置房项目参建各方职责。6一、安置房项目参建各方。6二、安置房项目参建各方工作职责。6第三部分 安置房项目代建企业管理组织架构。7一、代建合同工作内容。7二、代建单位现场组织机构建设及职责设定。9三、代建项目团队建设。12第四部分 安置房项目代建企业管理规划。13一、代建管理规划大纲。13二、代建管理实施规划。14第五部分 安置房项目前期代建管理。15一、前期工作内容。15二、前期工作程序。15三、前期工作分工及职责。16第五部分 项目勘察管理。16一
2、、项目勘察单位委托及合同签订。16二、项目勘察单位过程管理。17三、项目勘察单位质量管理。20第六部分 项目设计管理。21一、项目设计单位委托及合同签订。22二、规划方案设计管理。25三、初步设计管理。33四、施工图设计管理。38第七部分 项目招标管理。39一、施工总承包招标管理。39二、监理单位招标管理。43三、设备材料采购招标管理。45第八部分 项目施工准备管理。46一、施工相关手续的办理。46二、施工许可证的办理。47三、图纸会审和技术交底。48四、施工组织设计审查。49五、分包单位资格和开工报审表的审查。51六、施工单位现场准备工作的检查。53第九部分 项目质量管理。56一、质量控制的
3、程序、内容和方式。56二、施工质量过程控制。57三、施工质量验收管理。64四、项目质量问题和质量事故的处理69第十部分 项目进度管理。73一、项目进度计划的审查。73二、项目进度实施的动态管理。74第十一部分 项目投资管理。75一、项目资金使用计划的编制。75二、工程计量与工程款支付。76三、工程变更价款的确定。77四、工程费用索赔的控制。（工程签证）77五、工程批价管理控制。79六、工程结算。79第十二部分 安全生产管理。82一、安全生产管理控制原则。82二、安全管理机构及各参建单位安全管理职责。83三、安全管理措施。84四、安全管理应急预案。89第十三部分环境保护及文明施工管理。90一、环
4、境保护管理。90二、文明施工管理。93三、环境保护与文明施工应急预案。94第十四部分 项目合同管理。97一、合同管理的目标。97二、项目涉及的主要合同类型。97三、合同管理工作的内容。97四、合同管理的措施。98第十五部分项目沟通管理。104一、沟通的内容。104二、沟通的形式。105第十六部分 项目风险管理。105一、风险管理目标。105二、风险识别。106三、风险评价与控制。107第十七部分 项目信息与资料管理。107一、信息及文件的传递。108二、信息管理的方法与手段。110三、资料管理的内容及要求。111四、档案资料（需归档重要文件）的收集。112五、工程归档资料的质量要求。112六、
5、项目文件的整理与归档。112第十八部分 项目竣工验收和保修阶段管理。113一、项目竣工验收管理。113二、回访和保修服务管理。115第十九部分 对设计、施工总承包及监理单位的管理要点。116一、对设计单位的管理要点。116二、对施工总承包单位的管理要点。116三、对监理单位的管理要点。117第二十部分 工程项目廉政建设管理。118一、工程建设廉政内容与管理。118第一部分 安置房项目代建环境。一、 安置房项目代建模式。由政府通过招标等方式选择的专业化项目管理单位(代建单位)，具体负责安置房项目管理和实施工程建设管理。区建管局及区开发办等部门为安置房建设的主管部门，社区为安置房建设主体。街道办事
6、处负责组织社区成立质量监督小组，会同监理单位全过程参与质量监督工作。区审计局负责对社区安置房建设实施全过程跟踪审计。安置房项目代建单位原则上由区政府授权安置房建设的主管部门会同社区通过招标方式确定。安置房建设主管部门按照程序向区城中村(居)改造领导小组报批安置房代建实施方案，经审批后实施代建招标工作。项目代建实行合同制管理，自代建单位确定之日起15日内，建设主管部门按照统一样本组织建设主体、代建单位签订代建管理合同，合同须明确代建范围、项目投资、工程质量、项目工期等方面要求，明确各相关方权责、履约形式及争议解决办法。二、 青岛市安置房代建相关政策及实施标准规定文件。青岛市各区均制定相关政策指导
7、文件，以李沧区为例，李沧区执行李沧区安置房项目代建实施细则(试行)第二部分 安置房项目参建各方职责。一、 安置房项目参建各方。安置房参建各方包括：建设主管部门、安置房建设主体、安置房代建单位、监理单位、设计单位、施工总承包单位等二、 安置房项目参建各方工作职责。建设主管部门按照统一样本组织建设主体、代建单位签订代建管理合同，合同须明确代建范围、项目投资、工程质量、项目工期等方面要求，明确各相关方权责、履约形式及争议解决办法。安置房建设主管部门负责指导、协调和管理安置房建设工作，并对代建项目进行全过程督查，做好工程质量、进度、安全、资金使用情况的监督工作。安置房建设主体，负责主导安置房建设的全过
8、程，具体负责:1) 根据安置房项目需求，提出项目建设规模、建设内容、建设标准等;2) 项目实施方案的编制与报批;3) 安置房代建招标工作，编制招标文件，依法确定代建单位，签订代建管理合同;4) 组织项目监理招标工作，签订项目建设监理合同;5) 协助代建单位完善项目各项前期手续报批工作; 6) 在安置房项目开工前，向审计部门提出跟踪审计申请; 7) 按照代建合同规定支付工程用款和结算项目资金;8) 合同约定的其它事项。安置房代建单位，负责安置房项目代建实施及管理工作，具体负责:1) 完善代建项目前期各项手续及施工阶段各项手续的报批工作;2) 按照代建合同的约定，在安置房建设主管部门和街道、建设主
9、体的监督下，组织施工、设备、材料采购的招投标工作;3) 进行工程质量、进度、投资、安全文明施工等工作的管理;4) 向建设主管部门和建设主体上报工程质量、进度、投资、安全文明施工等情况;5) 组织中间验收、专项验收、分户验收、竣工验收、项目移交等工作;竣工备案、配套确认工作;办理资产移交手续、房地产权登记手续;落实保修责任，及时处理施工质量引起的各类投诉;6) 在项目实施过程中，应受安置房建设主管部门和建设主体的管理，接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督工作; 7) 建设资金使用计划申报，组织项目施工图预算工作及竣工结算编制工作，并报安置房建设主管部门，由主管部门报财政、审计部门安排审核;8
10、) 对代建项目各个环节建立健全有关档案，整理汇编工程技术资料;项目竣工后，向相关部门移交工程档案; 9) 合同约定的其它事项。其他参建各方工作职责参考相关合同约定及政策法规。第三部分 安置房项目代建企业管理组织架构。一、 代建合同工作内容。安置房项目代建内容一般包括：自项目取得土地划拨决议书起至竣工验收合格为止的全部前期工作、建设施工阶段工作、项目竣工验收阶段工作等。具体内容如下：(1)项目前期工作内容a) 对项目的规划设计方案和单体设计方案进行优化；b) 办理项目立项、土地、规划、环保、消防、施工等各项建设手续。(2)项目建设施工阶段工作内容a) 组织工程勘察、设计、施工、材料设备等的询价、
11、招标、合同谈判和签订，尽可能节约工程成本；b) 组织专业单位对施工图纸进行审核及优化设计；组织编制并审核施工组织方案；对项目设计变更及签证进行审核；c) 对施工现场进行综合管理，对工程勘察、设计、施工、设备安装、监理等各环节进行全面评价；d) 对各施工分部分项工程进行技术交底，综合协调总包、分包的施工进度和勘察、设计、总包、分包、监理之间的关系；e) 对项目施工质量进行检测、监督，实地查验工程质量；f) 对项目施工的工期、进度进行监督、调整和控制；g) 组织编制工程进度款、施工款的用款计划并拨付款项；h) 对项目所需材料设备入场进行质量检测、报验和审核；i) 对项目施工安全进行监督，及时发现问
12、题并确保整改到位；j) 组织对基坑开挖、基础工程、主体、单体工程施工的阶段验收，组织对隐蔽工程、中间工程的检查验收。(3)项目竣工及综合验收阶段工作内容a) 组织项目工程竣前检查申报、会同甲方对工程进行竣前初验；b) 组织协调各施工单位对初验发现的工程质量问题进行整改，确保达到验收合格条件；c) 会同甲方组织工程竣工验收；d) 接收并向甲方移交本项目的所有施工、监理、造价等全部档案资料；e) 组织竣工项目向甲方或物业公司的交接；f) 在工程竣工综合验收合格后组织工程综合验收备案。g) 项目安置房户型设计应经甲方审核认可，项目建设应严格按照房地产开发管理局批复及通过施工图审查中心审查的施工图纸之
13、要求建设，最终竣工交付户型应与甲方前期审核认可的户型一致。二、 代建单位现场组织机构建设及职责设定。在委托代建合同签订后，根据投标时的承诺，公司应按照有关程序和规定，任命代建项目的项目经理，之后，由项目经理着手考虑代建项目现场组织机构项目经理部和代建团队的组建。项目经理部的人员组织架构和职能范围主要取决于组织管理体制、项目规模、难易程度和人员素质。项目经理部下设办公室（行政后勤、信息管理）、计划投资部（计划投资控制）、成本合约部（合同管理、招标采购、造价管理）、工程管理部（设计、现场工程管理组织）等部门，对于规模大、单体建筑数量多的代建项目，在工程管理部下还可设若干专业组。项目经理部实行项目经
14、理负责制，由项目经理领导、主持项目经理部的工作，明确各部门的职责，同时安排具有相应执业资质的工程技术人员组成项目管理团队，以期实现对本项目的全面有效地管理，确保工程顺利开展和实施。项目经理及各部门职责：1.项目经理职责项目经理根据公司的授权，代表公司全权负责代建项目的组织实施管理工作，领导项目经理部履行委托代建合同所规定的义务。具体包括：1) 领导和组织项目经理部的工作，对项目进行全过程管理；2) 负责向委托方、使用方和公司报告项目的进展情况，以及工程存在的重大问题和需要协商解决的问题；3) 以公司的名义，在招标、开标、评标、定标以及合同谈判过程中，签署文件及其处理相关事务，签发通知、会议纪要等文件；4) 根据工程需要，向公司提出调入和聘用人员人选；5) 组织编制项目代建实施方案；6) 组织编制项目进度计划、投资计划、质量计划、采购（招标）计划等；7) 组织制定项目经理部的规章制度；8) 工作界面的协调管理；2.办公室职责（行政后勤、信息管理）：1) 全面负责现场项目经理部的日常接待和后勤保障工作；2) 项目管理内部会议的组织；3) 制定项目经理部的行政管理规章制度、人事管理和考勤统计；4) 传达项目经理的指令，协调项目经理部各部门的工作；5) 编写项目经理交办的专题报告；6) 项目管理的日常文字
