《(2020年)运营管理工程部商业运作手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(2020年)运营管理工程部商业运作手册（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 LW-CZ(N)GC-CZ-SY0001 A/0 工 程 部 商 业运 作 手 册 北京戴德梁行物业管理服务有限公司勒泰中心物业管理处工程部编制工程部概述工程部作为物业管理中最重要的部门之一，负责整个项目的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及项目公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对商户提供有偿服务及装修工程的监督管理工作。具体职责如下：1. 负责项目设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接报告。2. 制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和
2、规范。3. 负责制订管理项目工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4. 对所辖设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足业户使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。5. 按标准完成对商户服务事项，维修及时率、返修率、商户满意率必须达到公司规定标准，定期进行部门服务质量考评。6. 负责商户装修方案
3、的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理。7. 负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标和合同报批，对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收、办理工程结算等工作。8. 实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。9. 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。10. 负责
4、编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。11. 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用零配件的日常管理。12. 负责本部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。 LW-CZ(N)GC-CZ-SY0001 A/0 目 录第 一 章 人 员 架 构1一、人员架构2第 二 章 岗 位 职 责3一、工程经理岗位职责4二、工程文员岗位职责5三、工程总值岗位职责6四、工程主管岗位职责7（一）强电主管岗位职责7（二）弱电主管岗位职责8（三）空调主管岗位职责9（四）给排水主管岗位职责10（五）综合主管岗位职责11五、工程领班岗位职责12（一）强电领班12（二）电梯领班13（三）弱电领班
5、14（四）空调领班15（五）给排水领班16（六）综合维修领班17六、技工岗位职责18(一)强电技工岗位职责18(二)变（配）电所运行值班人员基本职责19(三)配电室岗位职责20(四)变配电值班员岗位职责21(五)电梯维修工岗位职责22(六)给排水技工岗位职责23(七)弱电技工岗位职责24(八)空调技工岗位职责25(九)综合技工岗位职责26第 三 章 管 理 制 度27一、环境管理实施方案28（一）污水排放的管理实施方案28（二）噪音的管理实施方案28（三）防止出现重大环境污染责任事故的管理实施方案28（四）固体废弃物分类管理方案28二、工程总值管理制度29三、强电专业管理制度30四、弱电专业管
6、理制度32五、弱电交接班制度32六、空调专业管理制度33七、空调交接班制度34八、给排水系统管理制度35九、综合维修管理制度36十、电梯系统管理制度36十一、工程部内部检查管理制度37十二、配电室监督检查管理制度37十三、高处作业吊篮安全管理制度38第 四 章 操 作 规 程39u维修注意事项40u强电专业制度及程序（配电室）41一、变（配）电所巡视检查制度41二、变（配）电所设备验收制度42三、变（配）电所的设备缺陷管理制度43四、变（配）电所运行维护工作制度43五、变（配）电所运行分析制度44六、变（配）电所设备预防性试验制度44七、变（配）电所培训管理制度45八、变（配）电所场地环境管理
7、46九、变（配）电所运行值班制度46十、变（配）电所运行值班人员基本职责47十一、操作票制度48十二、变电室门禁制度48十三、干式变压器检查保养程序49十四、高低压柜、变压器安全操作规程49十五、办公室、机房防火管理规定51十六、送电、停电工作流程52u弱电专业制度及程序54一、楼宇自控值机制度54二、弱电机房安全防火管理制度54三、弱电专业管理制度55四、卫星机房管理制度56u空调专业制度及程序一、空调系统管理制度56二、空调运行巡视制度57三、空调给排水专业巡视制度58四、空调制冷机组启动程序60五、空调制冷机组开机流程图62六、空调制冷机组停机流程图63u给排水维修制度及程序63一、给排
8、水系统管理制度63二、水泵房运行管理制度64三、中水站运行管理制度65四、消防泵房管理规定66u综合维修制度及程序一、综合维修管理制度及程序66二、危险品管理制度67三、综合维修操作间管理制度编68四、密闭空间工作安全程序69五、体力处理操作程序70六、使用油漆及易燃品安全程序71七、高空工作安全程序71第 五 章 维保规范及程序75u强电专业一、变、配电设备的检修工作程序77二、动力柜、配电箱检修工作程序78三、用电设施的检修工作程序79四、配电室检修工作程序79u弱电专业一、消防系统设备维修保养的要求及程序80二、监控系统设备维修保养的要求及程序80三、楼控系统设备维修保养的要求及程序81
9、u空调专业一、风机盘管周期保养82二、新风机组周期保养82三、空调水泵周期保养83u给排水专业84一、冷却塔周期保养程序84二、冷水机组周期保养程序84三、给排水设备维修保养规范86u综合维修专业一、危险品管理制度86二、综合组中修项目、综合组大修项目87三、综合维修专业工作制度87四、综合维修操作间管理制度88第 六 章 应 急 预 案90一、变配电设备故障、突然停电应急处理程序91二、变电室供电应急预案92三、BA系统与停车场收费系统应急措施93四、停水及临时供水事故处理办法及应急预案93五、空调专业事故处理办法及应急预案94六、供、排水事故处理办法及应急预案95七、空调机房紧急情况处理措
10、施96八、综合维修危险品存放应急措施99九、电梯故障困人救援法100 IV LW-CZ(N)GC-CZ-SY0001 A/0 第 一 章人 员 架 构LW-CZ(N)GC-JG-SY0001 A/0一、 人员架构第 二 章岗 位 职 责LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/JL0001 A/0一、 工程经理岗位职责 1.科学分配人力、物力、制定业户特约维修程序;2.安排通讯设备的有效使用;3.监管服务过程，改善服务态度质量，提高工作效率，维修及时率100%，维修合格率95%;4.科学管理仓库，购置备用品和各种工具，建立仓库台账、材料、工具，物品的领用与报废要登记清楚;5.掌握技术，完善辖区内设施和
11、施工遗留的缺陷;6.负责制定所管辖系统设备月度维修保养计划和备用材料，配件计划，定期报送公司审定，并负责组织安排维修保养计划的实施;7.认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程、员工守则和设备维修保养制度;8.培养员工树立良好个人形象和素质，加强礼仪礼貌，安全生产培训;9.针对员工的技术状态和思想状态，编制培训计划，常对下属员工进行职业道德、客户服务教育和专业技术培训;10.完成上级领导交办的其它工作。LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/WY0001 A/0二、 工程文员岗位职责1. 在工程经理的指导下，负责工程部办公室的各项事务性工作及接待来访客人；2. 负责办公室的卫生，协助工程
12、经理做好工程部的文字处理工作；3. 打印各类文件，管理好工程部各类工程图纸、资料；4. 负责工程部各类会议的记录；5. 填报有关报表，经工程经理审核签字后上报总经理办公室；6. 负责工程内部的文件、资料、通知的传阅和回收；7. 配合人事行政部进行工程用品的申报；8. 建立完善工程部的档案管理工作；9. 完成工程经理交办的其他工作。LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/GZ0001 A/0三、 工程总值岗位职责 1. 在紧急情况下，可完全合理地支配工程部的运作；2. 处理客户投诉及分配工程维修单，检查当日工单完成质量情况；3. 当遇到不能处理的事件或不能掌握及控制的事故时，及时转达上级或管理处领导，寻求协助处理解决完整的填写事故报告 ；4. 处理/完成交接班遗留问题。有关接工程单时间、处理事项、处理结果、工单序号等资料做好详细记录；5. 确保各系统正常协调运作，配合其他部门的相关工作；6. 负责机房及工具钥匙的借用管理，做好相关记录；7. 每日做好工单统计及做好详细记录；8. 完成上级下达的其它任务。四、 工程主管岗位职责LW-CZ(N)GC-ZZ-SY/ZG0001 A/0（一） 强电主管岗位职责1. 负责监管配电室设备的正常运行，确保项目的供电系统处于正常状态；2. 负责项目本系统设备的日常维护、保养、检
