《天津宝利国际广场公寓定位和客户研究沟通报告 103P资料讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津宝利国际广场公寓定位和客户研究沟通报告 103P资料讲解（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宝利国际广场 公寓定位和客户研究沟通报告,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,公寓引进酒店的的三种方案,五星级酒店,快捷酒店,服务式公寓,公寓引进酒店的的三种方案：,五星级酒店,快捷酒店,OR,服务式公寓,OR,？,？,？,整体面积 酒店整体面积共计约4万平米，1栋38层楼，3-20层为威斯汀酒店，客房面积从80-220平米，涵盖行政俱乐部客房、活力套房、总统套房共计275间。 设备设施 7间风格迥异的餐厅和酒吧 七间会议室,总面积达157
2、5平米 大宴会厅面积：660平方米，可同时容纳600人 多功能厅数量：6个 ，最多可容纳人数：100人,城市地标型建筑，同时集大型零售商业功能； 周边众多名人故居与人文景点； 紧邻南京路、小白楼各大国际商务写字楼，核心商务区。,选址优势,天津君隆威斯汀酒店于2010年2月6日宣布正式开业。,硬件配套,莱佛士品牌 “宽敞、迷人、奢华”风格 天津莱福士酒店，位于天津中心西塔32-45层，共计约1.7万平米，超五星级标准。 客房设置：116间豪华客房（包括22套高级套房），豪华客房面积为65.1平方米，标间：55平米。 硬件配套：2000平米健身疗养中心、原味西式餐厅、中式私藏菜馆、国际宴会厅、大型
3、会议中心、国际VIP商务中心、5间风格迥异的餐厅和酒吧 、7 间会议室及 1 间大型宴会厅 (最多可容纳400人)、 6楼整层为10间理疗间，两间足底按摩间，瑜伽室，7楼为健身房及温水游泳池 酒店特色：以风格和奢华装修取胜 莱佛士水疗全部采用浓郁东南亚风格设计 客房设计灵感来源于中国水彩画，穿插中式风格，房间装饰大量采用黑木，配以柔和淡雅的颜色，体现低调奢华 特色中餐厅天青轩每间均以一种瓷器命名，体现现代中式风格 位于顶层的现代日式及欧式餐厅思创，日式、欧式风格处理,项目自身无论从体量还是质素上，均难以匹配五星级酒店打造标准，整体引进难度大 五星级酒店对硬件的要求较高、会对项目带来较大的成本压
4、力 整体托管存在可能，但取费及对产品要求同样不低,结论：,地段要求 位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；（六大中心区域） 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位； 交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线；,建筑要求 建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间； 周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位； 基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以
5、接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位； 物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途； 物业产权清晰； 租赁年限：15-20年； 建筑进深：16-18米为佳；,地段要求 位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；（六大中心区域） 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位； 交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线； 加盟费用 600万元左右的加盟及改造资金、50万元流动资金； 特许初始费（一次性支付）：按3000元/间计算； 特许经营保证金
6、（一次性）10万元（八年后有息退还）； 特许经营采购保证金（一次性）20万元（酒店开业后有息退还）； 特许经营费：每月特许酒店总收入的4.5； 委托管理费：每月特许酒店总收入的1.5； 如家酒店管理系统安装维护费：首次安装费5000元，维护费10000元/年； 如家正版计算机操作系统使用许可费：10000元/八年； 工程筹备期管理支持费：5000元/月（兼职，一般四个月，具体视工程进度而定）； 特许加盟合同期是八年；,利润及成本回收周期 年平均出租率80%，平均房价164元/天，年投资回报率19%左右，根据如家目前销售平均水平，预计3-5年回收成本；,建筑要求 建筑物的建筑面积在2500500
7、0以内、出房数量不少于80间； 周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位； 进水管的管径不小于DN80、电用电不低于300KVA； 煤气有煤气管道接入或可以接入； 排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位； 物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途； 物业产权清晰； 地段要求 位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心； 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位； 交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心机场车站码头的公交站线；,加盟费用 500万元左右的改造资金、50万元流
8、动资金； 合 作 期：35年； 品牌启动费：免收； 合作保证金：20万(合作期满后无息退还)； 会员输送佣金：免收； 经营管理费：（具体咨询09新政策）； 利润及成本回收周期 年平均出租率85%，平均房价137元/天，年投资回报率22%左右，根据7天目前销售平均水平，预计3-5年回收成本；,经济型酒店对面积及客房数有严格的控制，一般面积控制在2500-7000之间，80-150间客房左右； 对水电荷载、进深尺寸、停车位有一定要求； 主要投入成本在结构改造、装修上，大致在500-600万间，其余费用不超过50万； 营业后入住率在80%-90%间，日房价在130-200元之间不等，年成本利润率在1
9、9-22%间，预计3-6年收回成本； 但经济型酒店对项目的价值无提升，降低项目形象,结论：,天津公寓市场格局,销售型公寓,服务式公寓,喜来登大酒店,奥林匹克大厦,天津中心,君隆广场,君谊大厦,信达服务式公寓,利顺德大饭店,泰达会馆,金皇大厦,国际大厦,远洋大厦,今晚大酒店,金泽大酒店,世纪泰达商务酒店,迎宾国际公寓,世纪都会,津门津塔,嘉里中心,中粮滨海,香港新华,香港建设,九龙建设,东方海外,富力中心,国浩老城厢,中环线,租赁型项目,在售项目,未来供应,宝利长江道,鞍山道AB地块,哈密道,津湾广场,北安桥南北地块,美银国贸大厦,当前市场,未来竞争,海河,南京路,老城厢板块,科贸街商圈,奥体板
10、块,第一梯队,第二梯队,第三梯队,地段：占据绝对城市核心地段 项目：津门津塔、天津中心、君隆广场 特征：品牌开发商、4000元/平米以上精装标准、品牌物业管理,项目：中海公寓、纽约公寓、东北角艺术公寓、喜年广场、中央公馆、地铁新都汇、中国窗、瑞景名郡、塞纳公馆、金盛国际、君临天下、科贸时代公寓,特征：多以产品品质和附加值为销售卖点，总价对销售情况影响作用明显。,地段：位于非热点商务片区 项目：自在中环、海河大道甲壳房、东家 项目特征：多以低单价低总价吸引投资、商务人群和过渡性居住客户。,小白楼板块,地段：位于区域级中心或热点板块,销售型公寓市场,销售型公寓市场,销售型公寓市场,销售型公寓客户,
11、依托于威斯汀酒店,依托于莱佛仕酒店,依托于圣瑞吉斯酒店,第一梯队：客户主要来源主要以港台、外省市客户为主，以本地客户为辅，外来投资客最为看重的是项目的本体价值及其投资升值潜力。,津塔公寓,基本介绍：天津本地人，风险投资行业的职业经理人，住在和平区鞍山道，之前无置业经历。性格温和，偏内向.受过高等教育.喜欢海河，认可项目的位置及品质; 购房目的：对现在的市场充满信心，认为是时候买房了，决定开始投资。 认知途径：通过短信了解到本项目，电转访客户; 项目价值点:地段海河景观看好未来投资价值,林女士: 购置津塔79.8平米户型,基本介绍：贾姐为天津人，在大胡同独立经营店铺，穿着朴素，50岁左右，有多次
12、商铺置业经历，现居住在南开区 购房目的：投资。 认知途径：成交业主介绍。 成交过程：此客户通过业主介绍认知项目。之前听朋友介绍就很认可项目。 客户认可点：最看中项目的地段,综合体价值,以及海河景观。,贾姐： 购置津塔59.04平米户型,投资客户,地段、海河资源、升值空间,综合体价值、海河资源、发展前景,占位高端，属于全国范围内顶级成功人士、国外企业高管、投资家等，地域限制不明显；身份标签、收藏品、投资、避免资金缩水，保值增值；,销售型公寓客户,第二梯队：客户购买力有限，对价格较为敏感，尤其低总价、低首付产品，以首次置业（拆迁、婚房）、办户口、改善性需求为主,科贸时代公寓 塞纳公馆 纽约公寓 中
13、海御湖翰苑 中国窗 瑞景名郡 东北角艺术公寓,重点研究项目：,来源：地缘性客户占绝对主力 行业：教师、医生、公务员等稳定还款能力的事业单位员工成为除私企业主外重要客群公积金贷款的实现是吸引此部分客户的关键 投资用途：大多数客户看重租赁回报,成交客户购房需求排序： 纯投资自住兼投资办公办户口 成交客户关注要素排序： 地段总价单价,科贸时代公寓,商圈核心地段成为吸引区域投资客户的主力因素，豪华装修标准是吸引自住客户购买主要原因,科贸时代公寓,地段加良好的产品配置兼顾了纯投资客和过渡居住的双重需求,购房目的：投资 付款方式：一次性付款 现居住地：开发区 来 源： 路过,在医药大学上大二，父母都在大庆
14、油田工作收入不错，家境宽裕并且他们很疼爱自己的宝贝女儿。 看重产品良好的配套和24小时的保安系统。 认可区位，认为是稀缺地段；认可将来的投资价值。 父母爱女心切，为女儿购房自住，同时打算未来投资。 成交周期较短，为4天。 重点询问：出房率、景观 看房工具：步行。,购房目的：自住兼投资 付款方式：一次性付款 现居住地：父母在大庆油田 来 源：路过,学生 李女士,自营业主 张先生,业主40多岁，操着外地口音，喜欢玩股票，开凌志越野车，对于科贸地区非常熟悉。看中项目的地段和投资价值。 对于投资型的户型和朝向并不敏感。对于总价有一定要求。选购户型为北向户型，张先生认为：北向没有必要高的，而且又是投资。
15、 性格：稳重、干脆利落 成交周期较短，为2天。 重点询问:总价 看房工具：凌志越野车,投资客户,塞纳公馆,小户型，总放款低：小户型仍是客户主要需求，无论对于投资客还是自住客，尤其是对于酒店式公寓产品，小户型，低总房款是低风险的保障。,自住兼 投资,自住客户,投资客户,办公客户,地缘性，稀缺性：项目周围2公里没有新房 客户有投资房产需求，对房市有涨价预期，年底必须出手 “刚性”需求，需要独立的空间； 急于使用公积金,客户认可点：,购买原因：,品质,地段,升值 空间,客户绝大部分被项目的品质感所吸引，认为这样的装修一定能带来将来高租金的回报，并且通过这样的装修品质，足以彰显客户的社会地位和个人品质
16、。,地缘性客户为主，居住距项目2公里范围内，认可项目的区域价值和稀缺价值及未来的升值空间。,自住兼 投资,进城型客户,客户特征： 工作在静海 有较强的经济实力，自营业主 想要在城市中心置业 产品价值点认知： 认可交通，此位置是距静海最近的市中心 认可项目装修品质，升值空间,“刚性”需求， 寻求自我空间,资金丰厚型客户,客户特征： 有很强的经济实力，房产对于这类客户只是一种消费品 有品质感，爱面子 产品价值点认知： 认可项目品质 认可项目升值空间,客户特征： 地缘性客户居多，离父母近 急切的想拥有自我独立空间 独立，自住，有个性，有小资情调的女士 有较强经济实力，企事业白领或家庭富裕 产品价值点认知： 认可项目装修品质，满足其小资情结 认可项目智能化安全系统，有私密性，安全性 认可项目后期升值空间,有在市中心的购房需求，因为是过渡型住房，所选户型是小户型，总房款低，看重后期升值空间。距离工作
