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1、超高层建筑增量成本的分析报告一、超高层及高层建筑成本情况(一)超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例,其基本情况为:框架筒体结构,建筑面积10.46万平米,占地面积14344平米,地上36层,地下3层,檐高165米,2006年9月竣工,集五星级酒店、中心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体,总投资6.8亿元(其中建安工程造价(不含精装修、设备、室外工程)2.79亿元,单方造价2667.30元/平方米)。造价分析如下:序号名称造价(亿元)单方造价(元/m2)1建安工程造价2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安装工程0.70669.221.3消防工程0.12109.
2、941.4弱电工程0.1095.602精装修工程2.932800.003设备工程0.40382.414室外工程0.1095.605其他费用0.58555.646总投资(1+2+3+4+5)6.806500.96如果结构为45层左右的(与环球中心类似)框架-核心筒结构,造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右单位:万元、平方米、元/平方米类型高档装修甲级写字楼(超高层)建筑面积124,000地上100,000地下24,000其他地下3层,地上=45层序号工程和费用名称总价数量单方造价一土建及装饰工程1打桩2,500.00100,0002502基坑围护2,112.0024,00088
3、03土方工程624.0024,0002604地下建筑960.0024,0004005地下结构7,200.0024,0003,0006地上建筑3,500.00100,0003507地上结构16,000.00100,0001,6008装饰20,000.00100,0002,0009外立面14,000.00100,0001,40010屋面250.00100,00025土建及装饰工程费小计67,146.00124,0005,415二机电安装工程1给排水工程2,480.00124,0002002消防喷淋1,860.00124,0001503煤气124.00124,000104变配电2,852.00124
4、,0002305应急柴油发电机组1,240.00124,0001006电气4,960.00124,0004007泛光照明200.00100,000208消防报警310.00124,000259综合布线744.00124,0006010弱电配管682.00124,0005511弱电架桥434.00124,0003512智能化调光系统372.00124,0003013BA系统(楼宇设备管理系统)992.00124,0008014卫星天线及有线电视124.00124,0001015计算机网络机房496.00124,0004016安防系统372.00124,0003017广播系统124.00124,0
5、001018程控电话248.00124,0002019空调送排风9,300.00124,00075020锅炉620.00124,0005021电梯3,720.00124,00030022擦窗机450.00100,0004523车库管理96.0024,0004024标识300.00100,0003025厨房设备、垃圾压缩机等26集成管理系统27会议室音视频系统机电安装工程费小计33,100.00124,0002,669三预备费 (按建安工程费的8%计列)8,019.68124,000647建安工程总费用108,265.68124,0008,7311、给排水工程含水箱2、消防喷淋含气体灭火如果建造
6、的不是写字楼,而是住宅或酒店,价格则更高,主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。下表展示了一个超高层酒店(40层,全部落地剪力墙结构)的建造成本(含装修)其建造成本大致在13910 15655 元/平米,扣除装修费用后,其建设费用为10310-11705元/平米,远超相似结构的写字楼造价。序号分项工程名称计算依据单方造价(元/m2)面积总额比例1桩基工程(受力桩)总建筑面积160-18023983384万1.62地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-420083943192万13.9%3结构工程地上建筑面积1100-1300155891760万7.7%4建筑工程(除外墙
7、玻璃幕墙)地上建筑面积800-900155891280万5.6%5新型节能幕墙外立面建筑面积1200-1500100001200万5.2%6给排水(含洁具,锅炉房管线)总建筑面积350-38023983840万3.6%7喷淋、气体消防总建筑面积100-11023983240万1%8污水处理(含管线)总建筑面积35-402398384万0.3%9空调工程地上建筑面积550-60015589880万3.8%10地下室通风工程地下室建筑面积170-1908394142万0.6%11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900239831920万8.4%12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响
8、、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550239831200万5.2%13煤气工程总建筑面积45-5023983108万0.4%14电梯、自动扶梯总建筑面积320-36023983768万3.3%15室外总体总建筑面积100-115239832400万10.5%16室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500155895120万22.4%17杂项工程总建筑面积280-33023983672万2.9%18洗衣房设备地上建筑面积150-17015589240万1%19厨房设备地上建筑面积250-28015589400万1.7%13910-1565522830万(二)高层建筑
9、成本情况。某市某高层酒店写字楼(100米以内)为例,其基本情况为:框架筒体结构,建筑面积27.8万平米,2010年10月竣工,建安工程造价5.59亿元(不含精装修、消防、弱电及设备),单方造价为2009.77元/平方米。二、超高层建筑增量成本分析(一)影响超高层建筑成本的主要因素1、设置避难层(100米以上的建筑,一般每隔50米要设置一个避难层);2、供电系统:双电源+自备电源;3、进户门要求为甲级防火门;4、消防电梯要在3台或以上;5、电梯必须要分层设计;6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂,在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格,会较大程度的增加建筑成本;7、超高层建筑设计复
10、杂,项目设计和管理水平要求也较高,设计、工程顾问及监理费用会增加;8、超高层建筑的消防要求极为严格,凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器;9、超高层建筑的配套人防面积也较大。(二)主要影响因素对建安成本的影响1、根据其他省市超高层数据统计资料,分摊到每平方米其建设增量成本总计约500元/平米。序号主要影响因素增加造价(元/平方米)1钢筋含量增加40-602混凝土强度提高20-403消防设施40-604供水供电设施160-1805电梯设施增加40-606其他费用140-160合计440-5602、以上述我市典型工程项目数据为基础,考虑到物价上涨因素,根据我市造价指数折算到目前建安工程造价(均不含精装修、室外附属工程、设备费)分别为:超高层建筑2667.30*1.175=3134.08元/平方米,高层建筑(在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用,按200元/平方米计算)2209.77*1.175/1.084=2395.27元/平方米。三、增量成本初步分析结论综合我市典型工程造价分析,结合其他省市统计资料,超高层建筑增量成本约为500750元/平方米,增幅约2030%。