《战略管理高通智库房地产策略研究简报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《战略管理高通智库房地产策略研究简报（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产策略研究简报Real Estate Strategic Research Briefing 总第177期 目 录【政策分析及行业发展趋势】3央行研究局：货币政策适时微调3亚太楼市起泡沫央行放水陷两难3李扬：通胀不会成主要风险，需要关注资产价格4资产价格上涨为通胀前奏4央行或四季度改变货币政策口径4夏斌：下半年央行应发出稳定货币供给信号5市场目前忧虑“中期通胀问题”5【地产财经】6李克强：采取创新性消费政策促经济增长6专家：经适房建设倡导“长沙模式”6广东用电十个月首现正增长6【区域市场动态分析】7北京上半年期房成交量增七成7北京住宅库存量降至11.09万套7北京高档住宅7月集中放量7上
2、海下半年豪宅供应或“断档”86月上海楼市成交量价齐涨8上海环球金融中心日租金跌至8元/m28广州楼市6月份成交量减少两成9近两周深圳楼市成交量价齐跌9杭州住宅存量迅速消化供不应求预期突出9天津今年上半年楼市交易量已超去年全年10天津6月份二手房成交量环比上涨三成105月份海南商品房销售环比增长26.08%10海南省三亚市1-6月销售房产83万10【土地市场动态】11北京大兴黄村10号地也遭抢购11广州开发区推出四幅商业用地11杭州桥西地块楼面价拍出逾万元11【地产金融】12内地鼓励外资在境内上市利好香港地产股“回A”12保利地产定向增发80亿元获证监会核准12合景泰富启动首次配股12众安配股套
3、现2.79亿12华人置业中止2.68亿美元配股计划13SOHO中国完成28亿港元可转债发行13加拿大置业拟投资内地停建项目13【行业重大事件】14内地流动性在近期地王上体现明显14【房地产企业竞争情报】14万科6月47亿元购8块地创16个月单月新高14万科将上调今年新开工面积目标14金地以楼面地价6300元/平米夺得大兴地块15远洋地产：做好滞胀风险的准备151-6月龙湖地产销售近95亿元16招商地产上半年销售约80亿16首创置业首6月签约金额50亿16【业界观点】16北京土地市场已现泡沫16【政策分析及行业发展趋势】 央行研究局：货币政策适时微调央行研究局统计结果显示，中国第二季度经济增幅很
4、可能上升，今年下半年经济增长将进一步加速，但未来几年增速很可能趋于缓和。央行研究局局长张健华就银行不良资产上升和资产价格波动的风险提出警告，他还建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。 中国央行研究局并不负责制定货币政策，但它为央行提供政策建议。张健华撰文称，中国政府采取的扩张性政策目前在推动经济增长方面已经初见成效，但也带来了一些风险，可能不足以推动未来经济增长。 张健华预计，中国第二季度国内生产总值(GDP)很可能较上年同期增长了逾7%，甚或7.5%，高于第一季度6.1%的增幅。预计，中国第三和第四季度GDP增幅分别为8%和9%。他说，中国全年GDP增幅达到8%这一目标水平的可
5、能性很大，而2010年经济增速会在8%左右。 张健华预计，未来经济增长很可能放缓，因为此前几年的出口繁荣局面不大可能再现，而民间资本投资限制和某些行业的产能过剩问题很可能导致投资放缓。（返回目录）亚太楼市起泡沫央行放水陷两难金融海啸爆发后，亚太区内政府救市措施已见初步成效。亚太区股市自第二季起强劲反弹，全球最劲；但资产市场尤其是房地产价格也被同时炒高，更被指已见“泡沫”。摩根士丹利经济学家Chetan Ahya撰文指出，亚太区各国政府提振经济的努力虽然颇有成效，但也已经成为“推高房地产价格”的强大动力。在日本以外的亚洲地区，房地产市场均出现了实质性的触底反弹，甚至已经接近全球信贷危机爆发前的最
6、高水平。特别是在香港、新加坡、首尔、上海、曼谷和孟买等金融中心，各类房地产价格都上升了10%至40%不等。 内地楼市强劲反弹由多种因素造成，除开发商主动降价刺激销售外，“各国央行同步的宽松货币政策”也是重要原因。虽然此举可延缓经济衰退，但也造成市场重新出现通胀的预期。若有更多投资者担心财产贬值，势必将加速进入房地产市场以便“保值”，从而进一步推动楼价上扬，使房地产的泡沫越吹越大，一旦泡沫破裂，亚洲各国恢复经济的努力将立刻被“打回原形”。 Chetan Ahya建议，亚洲各国应通过收紧贷款标准或其它非货币政策等办法，采取抑压楼市措施，来“刺破不断膨胀的泡沫”。不过，此举或会对经济复苏造成影响，使
7、各国央行左右为难。（返回目录）李扬：通胀不会成主要风险，需要关注资产价格中国社会科学院金融研究所所长李扬表示，当前刺激经济主要要靠财政政策和政府投资等手段，相信通胀不会成为中国经济的主要风险。李扬指出，尽管信贷规模扩张很快，但尚未有效进入实体经济领域；在中国国民储蓄率不下降的前提下，即使货币供应增长率很高，也不会对物价形成重大上升压力，因此通货膨胀不会成为主要危险。但他强调，需要关注资产价格。 李扬指出，只有在过剩生产能力得到充分淘汰、全社会投资有效增长、民间资本全面恢复活力、外商直接投资(FDI)恢复正常的条件下，经济才能最终实现恢复增长。（返回目录） 资产价格上涨为通胀前奏中国国际金融有限
8、公司首席经济学家哈继铭认为，近期的存贷款数据显示，通胀预期推高了投资需求。资产价格上扬往往是通胀的前奏。中美两国过去的通胀周期显示，通胀一般会呈现“股价涨、楼价涨、物价涨”的三部曲特征。从近期存款结构来看，居民定期存款增速已见顶回落，活期存款增速则继续上升；证券公司客户保证金也从年初2月的低点有所回升，这均显示有居民存款“搬家”入股市的迹象。从近期贷款结构来看，居民中长期贷款（主要是购房按揭贷款）显著上升，已连续三个月保持在1000 亿元左右的增长规模，超过了2006年-2007年房地产市场景气时期的水平；其对银行新增贷款的贡献也大幅上升，5月占到全部贷款的六分之一。哈继铭分析说，资产价格上扬
9、往往是通货膨胀的前奏曲，一般发生于通胀预期已出现，但实际物价上涨尚未出现之际，货币政策仍较为宽松，投资者为规避未来通胀风险而购买资产，资产类别中最灵活易变的价格股价通常首先上扬，随后，通胀预期促使购房需求提前预支，推高楼价；此后，财富效应和买房后关联支出推动消费，导致物价上涨。他表示，通常只有等物价上升出现之后，货币当局才认为通胀到来，届时，就会开始收紧流动性，货币由宽松变成收紧。（返回目录）央行或四季度改变货币政策口径花旗银行中国有限公司经济学家彭程指出，美国经济最坏的时期已经过去。但短期内美国的通胀压力并不大，其增长速度仍在潜力以下。中国的通胀压力比美国要大。预计今年10月同比CPI就会转
10、正。明年的通胀水平要看经济复苏的力度，预计仍会比较温和。今年四季度，中国央行会随着通胀压力的加大，改变政策口径，由宽松转为中性。而加息方面，中国可能要等到明年年中。（返回目录）夏斌：下半年央行应发出稳定货币供给信号目前，中国各项指标已显示经济复苏迹象，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌判断，其基础并不牢固。理由有二：一是世界经济不会在两三年内恢复到2003年至2007年的状况；二是中国上半年经济复苏主要是扩大投资以弥补外需的减少，但最终消费增长速度仍跟不上。在此情况下，很容易导致两种结果：第一是产能过剩，不良贷款有可能进一步放大；第二是市场上已经形成的物价上涨预期，有可能导致资产价格风险逐步
11、积累。夏斌表示，今后央行对宏观经济的调控不仅仅要盯着CPI，也要紧盯着资产价格，并在下半年发出稳定货币供给的信号，不能再继续上半年的宽松利率。“正常情况下经济增长10%的时候M2增长应为14%，但目前的M2增长已经超出20%。”夏斌认为，在货币政策方面，必须看到当前信贷和货币供应量已经足够支持8%甚至更高的经济增长。他指出，原来因信心不足被压抑的一部分需求，通过宽松的货币政策已经被刺激起来，而另一部分被压抑的外部需求，中国的货币政策对之则是无济于事的。而且导致市场形成一定的通胀预期，资产价格快速上扬。“我个人认为在下半年或者明年初中央银行必须发出稳定货币供给的信号，不能再继续上半年的宽松利率。
12、”夏斌同时认为，老百姓为了保值需要从而投资房地产，因此相对于股市来说，房地产市场也更容易见顶。（返回目录）市场目前忧虑“中期通胀问题”世界银行发展预测局局长Hans Timmer表示，尽管各国央行都声称当看到通胀信号时可以及时回调货币政策，但是“准确观测市场并不那麽简单”。他称，最主要是因为“并不是所有放出的资金都有效地进入了实体经济”，其中一部分可能流入了股市，造成股市上涨的现状，还有部分可能暂被储存或进入价低的房产市场。因此，“当我们看到CPI等指标临近了通胀警戒线时，很有可能股市、房市的泡沫已经累积起来”。Hans Timmer警告，如若通胀问题未能解决，对发展中国家将造成尤其不利的影响
13、，特别的是“中东欧地区的资本流入继续恶化，全球有第二轮金融危机的隐忧”。不过，他承认，通胀问题短期而言不会出现，但目前应该“忧虑中期的通胀问题”。 在谈及防止通胀的对策时，Hans Timmer认为美国将发挥巨大作用。他称，对美国政府来说，能否抵制诱惑及时回调利率，并且在技术操作上保证巨额流动性的回笼，是未来是否能够阻止通胀的关键所在。他指出，美联储在此次危机中的行动“已超出其传统货币政策，当前如此巨大的流动性释放是否能在未来回笼，在技术操作上并不是那么简单的”。 （返回目录）【地产财经】 李克强：采取创新性消费政策促经济增长国务院副总理李克强2日称，在国际金融危机尚未见底的情况下，中国将采取
14、一系列措施拉动消费以促进经济增长。李克强在全球智库峰会上发表讲话时称，转变经济增长模式是中国当前面临的一项重要任务，中国将采取创新性的消费政策，发挥消费促进经济增长的潜力。李克强称，中国将侧重于增加农村和城镇居民在住房和汽车上的私人消费。但他未透露相关细节。他还表示，政府将增加对住房和社会保障的投入。（返回目录）专家：经适房建设倡导“长沙模式”近年来经济适用住房制度频仍的摇号分房、买房不住、违规出租、违规建别墅等丑闻。作为上世纪中国经济适用房制度的起草者之一，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“出问题的不是政策本身，而在于监管不善，这一社会保障不能取消。”顾云昌指出，近几年，面向中低收入群体的
15、经适房供应比例下降趋势明显。2000至2001年，多数城市经适房供应占到住宅供应总量20%以上，2003年后该比例锐降至5%。顾云昌认为要倡导“长沙模式”，即将原先给开发商的货币补贴，直接补给符合条件的老百姓。“这样既避免了开发商舞弊，也防止买房补贴被挪用”。（返回目录）广东用电十个月首现正增长南方电网公司1日发布最新数据显示，刚刚过去的六月，广东统调发受电量同比增长8.0%，实现去年十月以来首次单月正增长。自去年十月以来，广东电力负荷连续多月同比负增长8%至20%，统调电量连续多月同比负增长5%至20%。今年以来，尽管仍存在各种不确定因素，但广东工业生产略有回升，消费保持畅旺，投资增幅平稳上行，这也反映到了用电市场的稳步恢复上。南方电网有关负责人认为，未来一段时间，经济回稳趋势增强，投资拉动作用显现，出口形势有望企稳，广东经济将逐步强化其
