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1、学 海 无 涯 1 物业小区管理规约 第一章 总 则 第一条 为加强本小区物业的管理， 维护全体业主和物业使用人 的合法权益， 维护公共环境和社会秩序， 保障物业的安全与合理使用， 根据物权法、 物业管理条例、 业主大会规程等有关规定， 制定本规约。 第二条 本规约由业主大会通过， 全体业主和物业使用人须自觉 遵守。 第二章 业主的共有权 第三条 本物业小区内物业的基本情况 物业名称： 座落位置： 物业类型： 建筑面积： 建筑物区域四至： 第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同， 业主享有以下物业 共用部位、共用设施设备的共有权： （一）住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、 梁、
2、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等； （二）住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价 格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供 电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、 学 海 无 涯 2 路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设 备使用的房屋等； （三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。 第三章 物业使用原则 第五条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，可授予物 业服务企业在物业服务活动中行使以下权利： （一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公 共秩序和环境卫生的维护等方面的规
3、章制度； （二）以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物 业使用人违反本规约和规章制度的行为。 第六条 物业服务收费采取（ ）方式。业主应按照物业服务 合同的约定按时足额交纳物业服务费用。 物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础， 涉及全体业主的 共同利益，业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。 第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的 权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。 第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、 安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供 电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境 卫生、环境
4、保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 学 海 无 涯 3 第九条 业主应按规划用途使用物业。 因特殊情况需要改变物业 规划用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行 政主管部门批准，并告知物业服务企业。 第十条 业主需要装饰装修房屋的， 应事先告知物业服务企业或 业主委员会， 并交纳 1000 元装修押金给物业服务企业或业主委员会。 装修押金在装修完工后， 经物业服务企业或业主委员会派专业人员检 查合格后退还。 业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为， 遵守装饰装修 的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调， 未预留设计位置 的，应按
5、物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水 的处理。 第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾， 不 得擅自占用物业共用部位和公共场所。 装饰装修施工时间为早 8:00 至 12:00、下午 2:00 至 6:00，其他 时间不得施工。 第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、 共用设施设备的 正常使用以及侵害相邻业主合法权益的， 业主应及时恢复原状并承担 相应的赔偿责任。 第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设 备，不得擅自拆改。 学 海 无 涯 4 第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯，应遵守本物业小 区电梯、扶梯的使用管理规定。 第十六条 本
6、物业小区内行驶和停放车辆， 应遵守本物业小区的 车辆行驶和停车规则。 第十七条 本物业小区内禁止下列行为： （一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性 质； （二）违法搭建建筑物、构筑物； （三）擅自改建、占用物业共有部分； （四）损坏或者擅自占用、移装共用设施； （五） 未经业主大会同意及有关政府部门批准， 擅自占用、 改建、 扩建小区内及周边市政道路； （六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林； （七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险 性物品，存放、铺设超负荷物品； （八）排放有毒、有害物质； （九）乱抛垃圾，高空抛物； （十）发出超过规定标准的环境噪声； （十
7、一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 第十八条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违 反有关规定，并应遵守以下约定： （一）不得在公共场所大小便； 学 海 无 涯 5 （二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人； （三）不得因喧叫妨碍他人休息。 第四章 物业的维修养护 第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。 专项维修资金属于全体业主所有， 专项用于物业保修期满后物业 共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修 资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且 占总人数三分之二以上业主同意方可使用。 第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将管
8、理规约内容、物 业服务费用标准等事项告知受让人或承租人， 并自物业转让合同或租 赁合同签订之日起五日内， 将物业转让或者出租情况告知业主委员会 和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。 第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其 他业主的合法权益。 第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部 分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢 复原状，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的， 应负 责修复并承担赔偿责任。 第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占 用、 挖掘道路、 场地的
9、， 应当征得业主委员会或物业服务企业的同意， 并在约定期限内恢复原状。 学 海 无 涯 6 第二十四条 物业存在安全隐患， 危及公共利益或其他业主合法 权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。 第五章 违约责任 第二十五条 业主违反本规约关于物业的使用、 维护和管理的约 定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物 业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。 第二十六条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定， 导致全 体业主的共同利益受损的， 其他业主和物业服务企业可依据本规约向 人民法院提起诉讼。 第六章 附 则 第二十七条 本规约所称物业的专有部分， 是指由业主独立使 用并
10、具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。 本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区 域内业主专有部分以外的， 属于多个或全体业主共同所有或使用的房 屋、空间、场地及相关设施设备。 第二十八条 业主转让或出租物业时， 应提前书面通知物业服务 企业， 并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承 诺遵守本规约。 某某物业 小区 年 月 日 学 海 无 涯 7 附件 2 业主大会议事规则 （示范文本） 第一章 总则 第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大 会、业主委员会的议事活动，根据物权法、物业管理条例、 业主大会规程等有关规定，制定本物业小区业主大会
11、议事规则。 第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构， 依法 管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。 第四条 一个物业小区成立一个业主大会， 业主大会自首次业主 大会会议召开之日起成立。 第二章 业主大会召开程序 第五条 发布公告。业主大会召开会议前 15 日，业主委员会或 召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。 物 业小区的业主大会会议， 应当同时告知所在街道办事处、 社区居委会、 区、县级市国土房管局。 第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选 票，将业主大会议事内容书
12、面征询物业小区内业主意见。业主自己或 者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。 学 海 无 涯 8 第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票 箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见 或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请 公证处公证。 业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分 步骤进行。 第八条 通报大会议事决定。 业主大会会议应当由业主委员会或 召集人作书面记录并存档。 业主委员会或召集人必须在公告栏通报业 主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内 业主的查询和监督。 业主委员会或召集人将业主大会的议
13、事决定自会 议结束后 3 日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所 在区、县级市国土房管局备案。 第三章 议事内容 第九条 业主大会的议事内容： （一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则； （二） 制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理 规定； （三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其 他物业服务人； （五）决定专项维修资金的使用、续筹方案； （六）听取和审查业主委员会的工作报告； 学 海 无 涯 9 （七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决 定业主委员会委员报酬； （八）制定物业小区
14、内物业共用部位和共用设施设备的使用、经 营方案； （九）改变或撤销业主委员会不适当的决定； （十）决定物业小区内的其他重大事项。 第十条 业主委员会的议事内容： （一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作； （二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备 工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除 物业服务合同； （三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大 会议事规则； （四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务 费用； （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务 企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题； （
15、六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任 人按照规定缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金的使用； （七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主 大会决议等内容； 学 海 无 涯 10 （八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法 律、 法规以及管理规约， 要求行为人停止侵害、 消除危险、 排除妨害、 赔偿损失； （九） 按业主大会授权决定共有物权的经营方案， 签订经营合同， 管理经营收入，定期公布账目； （十）保管本物业小区共有物权产权证、业主资料、共有物业图 纸、合格证、维修记录等全部资料； （十一）法律法规规定的其他事项。 第四章 投票规则 第十
16、一条 业主的投票权可采用产权制或登记制： （一）产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大 会作出决定， 须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总 人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹 方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分 占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同 意。 （二）登记制。业主通过登记才能行使投票权。业主大会作出决 定， 须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分 之一以上已登记业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方 案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上已登记业 主
