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1、置业有限公司组织管理手册文件编号YXZY-ZZ-002版本/修订A/0第 56 页共 56 页置业有限公司组织管理手册(试行第一稿) 编制：置业项目组审核： 批准： 2012年 月 日目 录第一章 手册说明3第二章 组织职能架构概述41、置业组织结构图42、委员会构成和职责简要说明4第三章 部门职责63.1部门通用职责63.2审计监察部73.3投资发展中心93.4营销策划中心113.5设计管理中心143.6招标采购中心183.7工程管理中心203.8成本管理中心223.9客户服务中心243.10人力行政中心263.11运营管理中心303.12财务管理中心323.13项目部353.14本地县区项
2、目公司383.15城市公司411）设计部422）营销部443）工程部464）成本采购部485）财务部506）综合部52第一章 手册说明本手册用以说明置业有限公司（以下简称公司）的部门职责、部门结构，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的。它一共包括四个部分：一、 手册说明。二、 组织设计：本部分描述公司的组织结构图。三、 部门职责：本部分主要阐述各部门主要的职能与职责。四、 职位说明书：本部分详细描述了公司各岗位（职位）的基本信息、上下级关系、主要的职责权限、内外沟通渠道、能力素质要求等。（注：整套岗位说明书另行提供）本手册是公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门设置、
3、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。第二章 组织职能架构概述1、 置业组织结构图2、 委员会构成和职责简要说明2.1决策委员会 2.1.1 决策委员会人员构成：总经理、分管副总经理及总经理指定的其他人员2.1.2 职责：l 经营决策： 审议房地产3-5年发展战略、年度发展计划。 审议公司年度、季度、月度融资计划；审议公司（含子公司）重大融资方案。 审议公司购买土地、资产收购等重大投资计划。 项目投资报告（项目可行性研究报告）的评审，项目投资立项及经营的评审。 审议项目经营目标和目标的重大调整。l 专业决策： 负责项目定位策划报告的评审。 负责项目营销总体方案的评审和决策，
4、审定项目的销售价格策略及价格体系。 设计任务书（包括概念设计、方案设计、景观园林方案设计、室内装修方案设计）的评审和决策。 负责概念方案、规划/单体/景观/示范区方案成果的评审和决策。 负责产品标准化成果的评审和决策。l 招投标评审： 审定招投标考察方案，审定入围投标方。 重大招投标的评标和定标。 重大招投标的废标。 战略合作承包商的筛选与决策。第三章 部门职责3.1部门通用职责3.1.1.部门管理1） 贯彻执行行业及公司有关政策、制度。2） 组织制定并实施各专业或分管范围内的管理制度、流程及作业文件，检查执行情况，不断进行完善和调整。3） 根据公司战略发展规划和项目开发总体计划，编制本部门年
5、度和月度工作计划并组织实施，跟踪执行情况，必要时进行调整或采取有效措施，保证计划的有效实施。4） 指导、监控和考核所属岗位的业务工作。5） 根据业务发展要求制定创新课题，不断进行业务和管理方面的创新。3.1.2.部门日常工作1） 本部门专业能力的建设。2） 本部门人才培养和团队建设。3） 分配部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据。4） 在人力行政中心的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。5） 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。6） 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。3.1.3.知识管理与专业提升1） 负责根据本部门业务工
6、作开展过程中出现的杰出的贡献或重大失误编辑工作案例，进行知识管理,提高专业水平。2） 总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其他部门学习或分享。3.1.4.其他配合性工作1） 配合有关部门进行防火、防盗、保卫、卫生等工作。2） 配合进行部门接待工作。3） 根据公司要求，协助和配合其他部门工作。4） 完成上级领导交办的其他临时性任务。3.2审计监察部1. 岗位设置图2. 部门职责职能描述工作职责内部控制审计1) 根据公司内部控制需要，负责外部审计机构的选择、关系管理等。2) 负责审计机构的履约评估。3) 对公司内部控制制度的完整性、合理性及其实施的有效性进行检查和评估。财务审计1) 负责对公司的
7、财务预算及财务收支情况进行审计。 2) 负责对公司的资产、负债及损益情况进行审计。3) 负责对公司的投资及经营状况进行审计。4) 负责公司合作经营和合作项目的合同执行情况、投资及财产的经营使用状况、效益进行审计。5) 对财务审计过程中发现的问题提出整改建议并监督落实。工程审计1) 负责建立、健全项目工程建设审计制度规范，建立重大项目的合规性跟踪审计及其他事项的报备抽查体系，包括但不限于采购审计、工程预结算审计、工程签证审计、经济合同审计等内容。 2) 负责对公司项目开发类合同从合同价款、法律、合规等方面进行审计。 3) 对成本管理中心的工程预结算进行审计。 4) 对工程审计过程中发现的问题提出
8、整改建议并监督落实。专项审计1) 负责公司副总经理以上人员的年度绩效审计。2) 负责对公司离任或调任的副总经理（含）以上人员及特殊岗位人员进行任期内或离任审计。3) 对与公司经济活动有关的其他事项，向企业有关单位、中心或个人进行专项审计。监察1) 负责受理、调查员工举报的违纪事件，并对违纪事件提出处理方案，向高层报告。 2) 负责廉政监察。3) 负责对职权履行情况进行监察。4) 公司指派的其他监察事务。3.3投资发展中心1.岗位设置2部门职责职能描述工作职责战略规划1) 负责收集竞争对手经营模式、资源状况、未来行业发展趋势等方面的信息，提供决策依据。2) 组织编制可持续发展的公司经营战略规划。
9、3) 战略执行情况的信息反馈。4) 提供战略调整的依据。项目拓展1) 收集土地信息，建立土地资源信息库，拟定公司的土地储备和土地开发计划，为决策提供支持。2) 综合分析各区域土地信息和机会并做出判断，为决策提供支持。3) 发现市场机会，提供高层决策。项目论证与土地获取1) 负责房地产项目前期勘察，论证项目投资初步方案并向公司提交项目投资收益研究报告。2) 负责组织外协单位进行投资分析，编制可研报告，并预审相关报告。3) 协助公司进行投资论证工作。4) 参与土地的招拍挂和项目转让过程。5) 配合公司进行土地获取。6) 相关过程文档准备和提交。公共关系及政策研究1) 对外各项公关活动，并对报建工作
10、有影响力的部门均要建立联系。2) 收集、分析和整理地方开发管理类的法律法规，监督战略执行和反馈调整。报批报建管理1) 对报建的各项法律法规以及政策文件进行分析研究，提出最佳应对策略。2) 办理土地证：（1）土地招、拍、挂；（2）签订土地合同；（3）办理宗地成果表。3) 办理拆迁冻结手续、房屋拆迁许可证。4) 办理房地产项目立项手续：（1）立项申请；（2）可行性研究报告；（3）立项批复。5) 办理建设用地规划许可证：（1）办理建设项目选址意见书；（2）项目用地控规、详规；（3）建设用地定点审批；（4）办理征地成果表。6) 办理建筑工程规划许可证：（1）总平面图审批（人防、消防审查、管线综合平面会
11、审）；（2）单体审批（扩初会审、施工图审查、建委施工图审查备案）；（3）工程定验线。7) 办理建筑工程施工许可证：（1）招投标手续办理；（2）协助办理质量、安全监督申报；（3）监理登记。8) 负责竣工验收阶段的消防、规划、环保、验收备案工作。9) 负责各种规费的缴纳。10) 负责所有报建资料管理。11) 负责办理商品房预售证。12) 负责房产证产权初始登记各项手续的办理。专业配套事务管理1) 负责市政配套工程协调。2) 负责就安装事宜联系电力、自来水、热力、燃气、有线电视、通信等部门，安排施工安装人员与施工现场负责人的接洽联系。3) 协助项目部办理现场水、电等的临时安装中碰到的对外协调工作。4
12、) 组织市政单位报审验收。5) 负责施工及配套工程阶段的给水、排水、电、煤气、暖通、电话报装、电视、宽带、工程建设交易服务、破路等工作事项进行报建、申请。6) 负责防雷、抗震、图审、抗震核准、人防、消防、墙改退费等。现场事务处理1) 负责施工前期有关拆迁事务的对接协调。2) 负责处理施工过程中与当地政府（城管、园林等）、居民等的协调性事务。3.4营销策划中心1.岗位设置2.部门职责职能描述工作职责营销单位选择与管理1) 负责搜集市场营销策划、销售代理、广告设计、销售管理软件等营销单位资料，建立公司营销单位资源库。2) 负责营销单位的选择评估工作，组织营销单位的合同谈判、起草与签订工作。3) 负
13、责与营销单位的日常协作、联络、与费用管理等工作。4) 监督营销承包商合同执行情况，负责营销承包商合同履约评估。市场调研1) 收集、整理地区地产行业法律法规、产业政策及房地产开发政策信息，建立行业信息库。2) 分析、研究行业发展动态、目标市场动态、土地与项目信息、区域与城市总体规划等信息，为公司的开发与销售工作提供信息支持。3) 进行整体市场状况研究与调查，包含但不限于：经济环境与政策、供求市场、竞争项目与竞争对手、项目区域内的建筑布局、交通状况、楼盘销售客户群体进行调研，撰写市场调研报告并就有关结论组织研讨。4) 收集商业地产方面的市场信息，开展商业项目业态规划等研究。5) 对地块周边商业竞争
14、对手布局规划、入驻品牌、推广活动、目标人群、消费者认知认可等做深入研究。6) 负责研究消费者行为模式、消费趋向。项目定位策划1) 组织项目定位策划工作，组织评审定位策划报告，并提出专业意见。2) 负责深化、细化项目产品定位。3) 协助设计管理中心确定项目的户型方案及外立面方案。4) 参与概念与方案设计的评审，提出合理化建议。5) 组织编制项目运营目标书。营销策划与推广1) 负责项目的整体营销策划工作，制定项目营销策划方案，包括项目价格策略、渠道策略、推广策略等在内的营销策划整体方案。2) 编制项目营销推广方案及计划（包括广告及媒体计划、重要营销活动计划等），负责项目广告设计、制作与宣传推广。3) 跟踪营销策划方案的实施情况，组织阶段性的营销总结，适时调整方案。4) 组织阶段性的营销推广活动，并进行活动的效果评估。5) 负责制定价格策略和方案细则、价格调整方案、促销策略和方案等，并组织评审。6) 负责提出销售环境（包括售楼处、会所、样板间布置、参观线路、地盘包装等）的策划方案。7) 负责媒体关系管理，与媒体接洽，进行广告投放洽谈。销售管理
