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1、万科地产战略分析 目录目录1一、 万科地产简介4（一） 企业愿景5（三） 企业核心价值观5（四） 宗旨5（五） 核心理念5（六） 万科之道6（七） 万科理念6（八） 万科使命6（九） 万科方法论6（十） 万科的经营原则6二、 内部环境分析7（一） 资源71. 人力资源72. 客户资源8（二）核心竞争力101. 品牌102. 职业经理队伍103. 网络经济时代的大环境114. 创新组织结构115. 企业文化116. 研究开发能力137. 经营管理模式138. 战略眼光15（一） 行业环境分析（波特五力模型）161. 供应商的议价能力162. 购买者议价能力163. 潜在的进入者分析174. 万科
2、房产的替代品分析185. 万科-房地产行业间的竞争19（二） 宏观环境分析（PEST）201. 政治因素分析202. 经济环境因素分析203. 社会环境因素分析214. 技术环境分析22五、 企业战略24（一） 继续推进住宅建设专业化24（二） 以住宅为主，商业地产为辅。25（三） 继续扩张25（一） 成本领先战略25（二） 差异化战略27（三） 集聚战略（聚焦战略）30（四） 多元化战略321. 集中性多元化战略322. 横向发展多元化战略33六、 企业战略实施33（一） 专注住宅产品开发33（二） 注重优质的物业管理34（三） 看重品牌战略351. 万科品牌定位352. 万科品牌发展35七
3、、 企业战略综合分析35（一） 企业外部环境分析和企业资源与能力分析35（二） 企业总体战略与内外部环境的适应性分析36（三） 企业经营战略（竞争战略）与内外部环境的适应性分析36附1：万科地产利润表37附2：万科地产资产负债表38附3：万科地产现金流量表39一、 万科地产简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司
4、实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。据明源地产研究网2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、员工、合作伙伴欢迎，社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科1988年进入房地产行业，1993
5、年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科1991年成为深圳证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品
6、牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。（一） 企业愿景 愿景：成为中国房地产行业持续领跑者。（三） 企业核心价值观 核心价值观：创造健康丰盛的人生。客户是我们永远的伙伴。人才是万科的资本。“阳光照亮的体制”。 持续的增长和领跑（四） 宗旨建筑无限生活（五） 核心理念让建筑赞美生命“让
7、建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续发展。（六） 万科之道 客户是最稀缺的资源，是万科存在的 全部理由。 （七） 万科理念 万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。（八） 万科使命努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。（九） 万科方法论做简单而不是复杂：简单降低了企业运行的
8、成本，能够说清楚的企业才是好企业。做透明而不是封闭：成功源于持续的学习和合作，透明度为组织赢得信赖。做规范而不是权谋：只有遵守规则才能培养组织内在的市场化竞争优势。做责任而不是暴利：追求公平回报的同时，不忘记自己身上的责任。（十） 万科的经营原则追求卓越: 持续领跑，敢为天下先客户导向: 懂得客户生活报效股东: 创造优异回报与员工和伙伴共同成长: 尊重员工与伙伴效率优先: 珍惜资源，快速周转，向能力，要效益可持续发展: 稳健经营，与社会、自然和谐相处二、 内部环境分析（一） 资源1. 人力资源（1）. 1克拉文化万科1克拉文化所体现打以人为本的管理思想逐步渗透到日常的管理工作中，万科一贯主张“
9、健康丰盛的人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。通过不断的探索和努力，万科建立了一支富有激情、忠于职守、精于专业、勤于工作的职业经理团队，形成了追求创新、不断进取、蓬勃向上的公司氛围以及有自我特色的用人之道。（2）. 人才是万科的资本热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的主要因素。万科尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利：所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前，人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛
10、围，倡导简单而真诚的人际关系。（3）. 培养可持续发展的职业经理队伍万科认为，职业经理是现在企业生存、扩张所必须的第四种要素，即：人、财、物等资源投入基础上的企业家才能。为此，万科于1998年就提出“职业经理年”，对职业经理提出培训和开发，以实现职业经理在万科的可持续发展，同时推动整个公司的经营能力和管理能力的提高。在管理架构上，公司致力于规范化的管理，通过合理授权等一系列措施。为将职业经理的专业素质直接转化为生产力创造了广阔空间，提供了制度保障。万科充满理想主意色彩的企业文化为职业经理人的培养提供了一个理想的平台。万科对人才对基本要求都是围绕“职业经理”这一概念展开的。所谓“职业”的概念就是
11、“以此谋生，精于此业”，职业经理人自然就是要以管理为生，精于管理。从初级管理层到决策管理层的全部管理员组成公司的职业经理队伍。职业经理承担了公司的主要管理任务。万科的人力资源管理模式表明，职业经理是万科发展的依托。2. 客户资源 在倾听中成长随着房地产行业的转型和升级，万科逐渐意识到紧密的跟客户产生互动，仔细聆听客户心声的重要性。从客户日活动逐渐落地开始，万科人通过倾听收到了来自客户的声音，他们学会了从非专业角度与客户沟通并能更全面的了解客户，更多关注客户的实际需求，不仅能让万科在物业服务上做出更新调整更能将客户的想法反馈到设计和营销前端，以实际角度出发理解客户真正需求，一想到万科的产品能够为
12、客户带来生活上的改变，他们心中就充满使命感。在投诉中完美上海万科客户关系总师告诉记者，万科要同客户一起成长，只有这样才能在投诉中逐渐完美。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务是万科一直以来的追求。事实上，他们不只是这样说，也这样做了。有这样一个真实的例子，上海万科梦想派某顶楼业主曾投诉室外电梯轨道运行的噪音非常大，影响业主的正常休息。接报后，上海万科客服第一时间上门查看，为了减少业主的麻烦，尽快协同房修、电梯厂家检测噪音数值。为了了解业主的实际生活感受，客服工作人员更是在晚上23:00再次来到业主所在房屋外走道，仔细聆听电梯声响。由于无法确定电梯的噪音是否影响业主居住，且检测数
13、值在国家标准范围内。上海万科的客服工作人员与业主协调后拿到业主新房的钥匙，连续7天，每天晚上23:00准时到业主家中，检查噪音情况。并在搜集一定数据后积极联系专业电梯降噪公司，在两周内解除了噪音问题，将噪音降至最低极限。连续七天的深夜排查让业主备受感动。业主说：“一般的客服或是物业收到投诉后大多是来看一看，一旦检查到数值在国家规定范围内就不会在多做处理。万科客服的深夜排查完全在我们的意料之外，这样的认真负责的态度让我们十分安心。买万科的房子，本是看中了知名房企的信誉和品质。而购房后我所感受到的亲切，更让人感到物有所值。”除了为业主排忧解难的客服人员，在万科的服务团队中，还有这样一群忙碌的身影。
14、他们每天奔走在楼栋之间，不是在需要维修的业主家中，就是在去报修业主家中的路上。他们是万科售后维修服务团队，更亲切的叫法是房修工程师。他们解决客户房屋的各种疑难杂症，是答疑解惑的好帮手。他们对客户最熟悉，他们工作在最前方，他们是最平凡的个体，却也是万科每一位业主最坚实的后盾。“物业和房修真的很贴心”，“我就随口一说，下午房修师傅就来了”、“谢谢黄师傅不仅帮我修了门把手，还帮忙做了全屋加固”。这样的留言在万科业主们使用的APP上有很多，业主们看到了房修工程师们的努力和付出，除了感谢，更多的是贴心和信任。组成万科优质客户服务的，不是某一个部分，某一个员工，而是工作在一线的每一个万科人。环环相扣的服务
15、系统，配合上最真诚和贴心的考虑，让万科除了产品又多了一道迷人的风景。客户服务中每一个环节的配合都是万科的良苦用心。或许，只要房屋在使用，有损耗，投诉和报修就不会停止。但面临这样不会减少的压力，乐观的万科人总是说，要在投诉中成长，在投诉中完美。 （二）核心竞争力1. 品牌顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。品牌知名度很高，调查发现万科被很多人很所知道。2. 职业经理队伍中国新兴企业发展非常快，到最后没有后劲是因为它没有形成职业经理人队伍。都是以一个人为代表，一旦因为这个人年龄或者身体原因，不能投入到企业，这个企业就迅速衰落，举个最典型的例子，像中国最大
