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1、策源机构咨询研发中心二OO七年四月上海普陀区沪西财富中心可行性研究报告0上海沪西财富中心项目可行性研究目 录1.项目情况11.1地理位置11.2主要经济技术指标11.3地块现状21.4周边环境21.5配套设施32.区域规划情况42.1区域建设规划42.2产业发展规划52.3轨道交通规划62.4区域发展环境比较62.5区域规划总结83.区域办公市场分析83.1宏观背景83.2区域办公竞品分析93.3项目办公客户定位建议113.3项目办公类型定位建议123.4项目办公开工时序建议123.5甲级办公楼租金/售价建议133.6公寓式办公售价建议154.区域商业市场分析164.1宏观背景164.2区域商
2、业分布情况164.4区域商业消费者定位建议184.3项目商业业态定位建议195.项目初步财务评价215.1项目评估说明215.2项目开发经营方案215.3项目总投资估算225.3.1估算参数225.3.2总投资估算225.4项目经营收入估算235.4.1估算参数235.4.2项目经营收入测算235.5项目财务评价235.5.1静态盈利能力235.5.2动态盈利能力245.5.3资金平衡分析245.5.3资金平衡分析255.6项目盈亏平衡分析265.7项目评估结论261.项目情况1.1地理位置本项目本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环
3、线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。1.2主要经济技术指标地块基本经济技术指标项目数量: m2备 注总占地面积69,930占地：104.9亩总基地面积23,986建筑密度：34.3%地上建筑面积244,775容积率：3.5其中：办公部分181,266可售(50%)商业部分63,489可售(50%)总建筑面积289,775地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积27,972绿化率：40%注：地下45000中含停车位约1500个1.3地块现状真北路子洲路曹安公路金汤路该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中
4、心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧、西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅区1.4周边环境n 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。n 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该
5、地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。n 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。n 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。1.5配套设施 交通配套：项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。商业配套：项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。项目环境现状总结项目地处普陀区中环
6、区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。2.区域规划情况2.1区域建设规划根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设5大区域真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群。五大重点区域定位情况商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文
7、化区长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区真北组团商贸群长三角商务平台大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心桃浦都市产业园物流枢纽中心-长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积70.66万，规划建筑面积200.36万。真北路核心区域，重点开发商务
8、办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区域采购中心和营销结算中心等。金沙江路区域，重点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体”汽车商贸集聚区；梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商贸展销中心、配送中心等。在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。2.2产业发展规划在“十一五”规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点：提升发展都市型商业：鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。重点发展商务服务业：重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企
9、业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区；以要素市场为主体，以电子商务和互通联动为特色的新型要素市场集聚区；以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色的现代物流园区；以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础的科技型产业集群。大力发展休闲娱乐业：加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿、长风大型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光、健身娱乐、文化活动、会务展示等功能于一体的特色休闲商业区。配套发展酒店住宿业：新建四星五星级酒店、会议中心，开发若干假日宾馆、酒店式公寓，进一步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务、
10、旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮、购物、娱乐等产业发展。根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都是区政府鼓励的商业形态。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。2.3轨道交通规划根据上海轨道交通规划，项目所处真北路、曹安公路周边规划建设有轨道交通14号线（原来的M6线，起讫点为环西二大道至金桥）、15号线（原来的轻轨L1线，起讫点为上海西站-环南二大道），作为轨道交通远景规划，目前尚未确定具体走向，预计在2010-202
11、0年间全部建设完成。在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直接的利好。由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。规划真北路站规划铜川路站本项目2.4重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的4个办公板块，真如与其它板块相比优势何在？ 长风生态商贸区办公120.5，商业30万，酒店式公寓70万。优势1、普陀政府重点打造商务板块 2、具有长风公园、苏州河等自然景观资源 3、规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势1、区域办公市场完全没有基础 2、目前区域内
12、多为老厂房，环境条件较差 3、东西走向金沙江路、光复西路道路条件较差 4、体量较大，经营初期阻力较大 真如城市副中心商业办公52万优势1、上海市4大城市副中心之一 2、具有上海西站货运交通枢纽劣势1、区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围 2、规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰 3、铜川路、曹杨路地面道路交通较为拥堵（由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注） 长寿综合服务带办公37万，商业27.75万，酒店4.5万优势1、普陀商办发展最为成熟的区域 2、地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势1、未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为4大区最少 2、租金、售价较高，
13、办公入门门槛相对较高 真北组团商贸群办公67万，商业51万，公寓式酒店17万。优势1、地理区位条件最为优越 2、沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道；中环线为上海市内交通动脉 3、区域经济发展较为成熟，商业、生活配套齐全劣势1、办公组团尚未形成聚集效应2.5区域规划总结真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、
14、购物、酒店综合发展的产业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综合商务休闲中心。3.普陀区办公市场分析3.1宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风、真如、真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，3-5年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后3-5年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。普陀区2006年共计新增办公楼7.23万，环比下跌63.58%。全年成交办公楼16.15万，环比下跌21.07%。由于写字楼供应结构问题，06年区域写字楼成交均价11293元/，环比下跌11
