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1、漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告项目总论一、项目基本情况（一）、地理位置漳州漳罐总厂地块位于漳州市芗城区漳响路，用地性质为二类居住用地，用地现状为厂房，用地面积约148亩。三面临街，东边以东二号规划路为界，南至漳响路，西至东岳蔬菜批发市场，北临迎宾路（原为迎宾路，现路名不详）。漳州八中、一七五医院就在该地块的西北侧，距人民广场约500米。（二）、项目基本数据(按漳州市规划局提供的规划数据计算)土地面积：148亩（98667）；容积率：1.6以下(如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8)，其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计算）；建筑密度：26%以下；规划绿地率：45%以上；
2、总建筑面积为：157867；其中住宅的总建筑面积为141867,商业建筑面积为16000(其中沿漳响路店铺底层面积为4200,二层面积为2000，沿迎宾路店铺底层面积为4200,二层面积为2000，沿东二号规划路底层面积为2600,二层面积为1000);开发进度：分3期滚动开发，共4年完成建设；在不同土地成本情况下的项目投资指标：类 别土地成本4900万元土地成本7900万元备注土地成本4900万元（317元/）7900万元（500元/）括号内为楼面地价项目总投资19508万元22508万元自有资金投入4900万元7900万元项目销售均价住宅均价1800元/，店铺均价4179元/店铺为两层项目
3、销售收入32222万元项目税后利润总额9596万元6596万元未扣除所得税项目总投资利润率12.30%7.33%项目投资利润率48.96%20.87%二、项目可行性研究报告结论由以上所列数据可分析：本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：12.30%和48.96%；在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：7.33%和20.87%。两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。第一部分 市场分析一、漳州市房地产市场分析初步统计，2002年漳州市实现国内生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27
4、.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。 城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。2002年漳州市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，漳州市政府近期出台了关于加快工业化进程的若干意见和关于加快城市化进程的若干意见，提出 “建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步20002005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。第二步20052010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。市区建成
5、区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平方米，住宅成套率为100%。至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。（一）、2002年漳州房地产市场分析1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42
6、亿元。出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。2、市场秩序逐步规范，新区建设初具雏形。3、房地产市场日趋活跃。据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，同比分别增加14.6%，增加7.8%，增加15.8%，其中商品房买卖成交6405起，成交面积65.39万M2，成交金额10.2亿元；同比分别减少4.6%，减少19.1%，减少18.4%。二手房成交4680起，成交面积56.86万M2，成交金额6.6亿元；二手房买卖成交约占42.2%，同比分别增加58.2%，增加74.4%，增加86.7%。市区房地产买卖成交6699
7、起，成交建筑面积62.1万平方米，成交金额11.9亿元，同比分别增加8.8%，减少14.5%，增加1.7%。其中商品房买卖成交5221起，成交面积50.6万平方米，成交金额10.6亿元，同比分别减少20.3%，减少21%，减少2.7%。二手房成交1478起，成交面积11.4万平方米，成交金额1.2亿元，同比分别增加78.2%，增加30.2%，增加50%。办理商品房预售许可证55份，预售建筑面积44.7万M2，预售金额30.5亿元，同比分别增加10%，减少22.8%，减少23.6%。从市区房地产市场看，商品住宅旺销，套型为100150平方米的套房，预售阶段基本售出；个人仍是住房消费的主体；二手房
8、市场活跃，尤其是名校片区范围的二手房房源紧俏，价格小幅攀升。4、商品房空置率不高。截止去年底全市累计商品房空置为25.01万平方米，其中空置一年以上（含一年）的为14.17万平方米，空置一年以下的为10.84万平方米。商业营业用房空置5.18万平方米，办公写字楼3.43万平方米，其他0.93万平方米，非住宅空置达9.5万平方米，占空置量的39.58%。（二）、2003年第一季度房地产市场分析1、2003年1-3月份开发投资情况分析全市完成房地产开发投资3.91亿元，同比增加46.81%。其中，商品住宅2.39亿元，同比增加31.87%；办公楼461万元，同比减少11.00%；商业营业用房267
9、3万元，同比减少13.82%；其他投资1.21亿元，同比增加147.10%。全市完成实际销售面积8.16万平方米，同比增加6.11%。其中，商品住宅6.38万平方米，占78.19%，同比增加3.07%；商业营业用房0.80万平方米，同比减少23.80%。全市历年累计商品房空置面积27.58万平方米，与2002年12月底比较增加了8.71%；占福州的27.58%，占厦门的21.21%，占泉州的39.02%。分析：一是今年第一季度漳州市房地产开发投资明显回升，由前两年的负增长，步入微调期，到今年的两位数增长。旧城改善正加快步伐建设投资，今年底将完成拆迁安置，加上新建商品住宅热销也刺激了投资的加温等
10、因素，促进了投资的明显回升。二是实际销售面积中住宅及办公楼保持增长，商业营业用房及其他较大幅度减少，这说明商品住宅热销，商业营业用房销售不容乐观。三是房屋空置面积27.58万平方米，跟福、厦、泉比，仍处于较低水平。2、2003年1-3月份全市房地产市场运行情况分析全市新建商品房销售完成1764套，同比增加48.86%，成交面积24.90万平方米，同比增加106.47%，成交金额2.82亿元，同比增加4.59%。其中，商品住宅24.52万平方米，占98.47%，商业营业用房0.38万平方米，占1.53%。市区新建商品房预售批准14份，批准预售面积9.94万平方米。其中，商品住宅6.66万平方米，
11、占67% ，商业营业用房2.86万平方米，占28.77% ,写字楼0.27万平方米，占2.72% ,车库0.15万平方米,占1.51% 。全市存量房买卖成交429套，同比增加35.75%，成交面积6.71万平方米，同比增加186%；成交金额1.14亿元，同比增加121%。全市房地产开发投资结构：商品住宅占61.17%，办公楼占1.17%，商业营业用房占6.83%，其他投资占30.83%。商品房消费结构：商品住宅占78.19%，办公楼占11.03%，商业营业用房占9.8%，其他占0.98%。消费群体结构：据调查统计，个人仍是商品住宅消费的主体，占97.2%。县里居民来漳购房置业的占28%，市区二
12、次购房置业的约占32%，市区年轻人购房的约占40%。分析：一是商品住宅以小区规模、质量、档次、物业管理、环境等为购房的首要考虑因素，住宅基本处于期房热销阶段，新楼盘推出前预约订购的达82%。新建商品房成为购房投资置业的主打产品，目前在漳州市区要选购一套较理想的现房不容易。二是商品住宅价格呈上扬之势，约上涨了10%左右（2002年政府公布的漳州市区住宅均价约1600元/），如华元小区二期、瑞京小区、龙文新区的住宅均有不同幅度的上扬。三是商业营业用房供应量过大，价格较高，销售出现分化，中心区价格高不好销，价格适中的销售约可达85%。商业营业用房销售价格可能会回落，回落幅度视需求大小来确定。四是商品
13、住房消费结构，呈现多元化，小公寓成为近阶段住房消费的热门话题，成为年轻人居家的首选，也成为置业投资的首选，购买后有的自住，有的出租，行情看涨。五是二手房市场较为活跃，尤其是名校园区，由于子女就学划片入学等因素，刺激了二手房源的紧俏和价格的上涨；二、漳州市芗城区房地产市场分析（一）、芗城区房地产市场特点芗城区为漳州市的老城区，该区房地产市场活跃，交易量占漳州市区的95%以上，在该区的繁华地段如九龙公园，延安北路，新华北南路、元光北南路等住宅销售均价达到了2000元以上，靠九龙公园及芝山公园的住宅均价已超过2200元/。（二）部分楼盘价格表楼盘名称房屋类型平均售价地段位置备注华元小区住宅1998元
14、/元光北路多层，超大小区鑫荣小区住宅1880元/南昌路多层鸿达花园住宅1688元/元光南路多层怡景花园住宅1688元/建元路多层福龙苑住宅1250元/漳华路多层武夷名仕园住宅2040元/北二号路多层陆达花园住宅1680元/苍园路多层御泰大厦住宅2410元/胜利东路高层，景观好东湖大厦住宅2428元/胜利东路高层，景观好世纪广场住宅1800元/新华西路多层，商业和住宅三、本项目临近地段房地产市场分析（一）、区位特点本项目位于芗城区漳响路，该地理位置距人民广场约500米，离以后的漳州市政府所在地距离也非常近，依据漳州市城市向东南发展的战略，该地块正好处于新城区龙文区和芗城区的边缘，如果居住在这里，
15、以后到那里上班都方便。本地块附近人气较旺，交通便利，附近的各种生活配套设施十分完善。 （二）、项目购买对象和购买心理分析从现有该地段提供的商品房项目销售情况来看，该地段客户群多为工薪阶层人士，家庭月收入在2000-3000元左右，喜欢的户型多为二房及三房，二房的面积在75-90,三房的面积在95-120，少量也存在大户型150-180的需求。在价格上多希望均价在1700-1850元，总价控制在12-20万元。在独立商铺方面，该地段的投资客较少，主要是因为该地段离传统的商业区有一定的距离，而新的商业区尚未形成。（三）、竞争对手分析该地段现有提供商品房的楼盘有：1、群裕小区：位于迎宾路北侧，该小区为经济适用房，小区环境优美，建筑风格清晰，物业管理规范，住宅售价在1300元/；店铺均价约3500-5000元/，现尚有大量店面未售。2、金冠花园：位于北二号路，小区多层的住宅均价在1650元/，现已销售至尾期，全现房销售，该小区优点是价格便宜，缺点是户型较差，物业管理差，公共配套设施少；店铺均价在5300元/，夹层售价为底层售价的一半。
