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1、爱地时代 地产顾问 黄山湖项目最佳价值论证报告目 录江阴黄山湖项目最佳价值论证报告1. 论证分析结论2. 论证分析前提条件 2.1. 技术控制指标2.2. 出售价格确定2.3. 租售方案确定2.4. 成本费用计算依据2.5. 资金计划安排2.6. 特别说明2.7. 规划方案分析依据3. 规划布局一（方案一2层独立式+2层双联）3.1. 经济技术指标3.2. 收入估算3.3. 成本费用依据3.4. 项目盈利分析3.5. 成本构成分析3.6. 财务评价基本结论3.7. 综合分析4. 规划布局二4.1. 方案二（2层独立式+3层联排）： 4.1.1. 经济技术指标4.1.2. 收入估算4.1.3.
2、成本费用依据4.1.4. 项目盈利分析4.1.5. 成本构成分析4.1.6. 财务评价基本结论4.1.7. 综合分析4.2. 方案三（2.5层独立式+3层联排）4.2.1. 经济技术指标4.2.2. 收入估算4.2.3. 成本费用依据4.2.4. 项目盈利分析4.2.5. 成本构成分析4.2.6. 财务评价基本结论4.2.7. 综合分析4.3. 方案四（2.5层独立式+4.5叠加式） 4.3.1. 经济技术指标4.3.2. 财务评价基本结论4.3.3. 综合分析4.4. 三种方案对比分析5. 规划布局三5.1. 方案五：2.5层独立式+联排+4.5层叠加5.1.1. 经济技术指标5.1.2.
3、收入估算5.1.3. 成本费用依据5.1.4. 项目盈利分析5.1.5. 成本构成分析5.1.6. 财务评价基本结论5.1.7. 综合分析5.2. 方案六：2.5层独立式+3层联排5.2.1. 经济技术指标5.2.2. 财务评价基本结论5.2.3. 综合分析5.3. 两种方案对比分析 6. 规划布局四6.1. 经济技术指标6.2. 财务评价基本结论6.3. 综合分析7. 附表7.1. 方案一成本及盈利测算7.2. 方案二成本及盈利测算7.3. 方案三成本及盈利测算7.4. 方案四成本及盈利测算7.5. 方案五成本及盈利测算（方案七）7.6. 方案六成本及盈利测算（方案八）前言我们的论证思路到目
4、前为止，易道出的设计方案，从总图的规划布局上看，实际上有四种布局，即有四种方案，在每种现有方案的基础上，可在不改变规划布局的相对空间关系上，进行物业类型的替换、重组，每种方案可衍生出若干种细分方案。本价值论证报告，将采取二层对比关系，对方案进行详细的分析和对比，寻求最佳方案。首先是基于每一种方案，在规划布局、空间关系相对不变的情况下，进行不同物业类型的替换，寻求每一种规划方案中相对较优的物业类型组合。其次是对四种规划、四种空间关系中各自最优方案的对比，寻求最佳的规划布局、相对空间关系。最后综合上述两个层面的对比分析，寻求最佳综合结论，指导项目的规划设计与建筑设计。1. 论证分析结论最佳价值论证
5、以项目评价及市场定位为基础背景，结合易道设计公司在前一阶段提供的几个规划方案，对相关财务数据进行科学的调查、搜集、整理和测算，从经济价值角度为本项目指出最适合的开发及销售方案，为项目前期决策作参考。根据目前规划方案，可供选择的四种规划布局：规划布局一 规划布局二规划布局三 规划布局四此次价值最佳论证结论的财务指标数据及各方案的优缺点如下：物业类型容积率开发成本销售收入开发利润品 牌优/劣势规划一方案一独立式+双拼 0.2810877.04155003762.71品牌形象高；资金回笼快；方案报批顺利。盈利能力相对较小；地块价值没最大利用。 规划二方案二2层独立式+联排0.3811586.7519
6、5406868.78品牌形象较好；资金回笼较快；方案报批顺利；盈利能力比方案一强。地块价值没最大利用。方案三2.5层独立式+联排 0.3911667.2420047.57267.62盈利能力较强；品牌形象尚可；资金回笼较快；方案报批顺利。地块价值没最大利用。方案四2.5层独立式+叠加0.4812292.1421083.57621.23盈利能力较强；资金回笼较快；方案报批顺利；品牌价值较低，形象弱。地块价值没最大利用。规划三方案五2.5层独立式+联排+叠加0.5112544.0822940.59123.22盈利能力很强；方案实现用地价值最大化。品牌价值低，形象弱；报批存在难度。方案六2.5层独立
7、式+联排0.4211966.2221932.58749.03盈利能力很强；品牌形象尚可。方案实现用地价值不是最大化；报批存在难度。规划四方案七2.5层独立式+联排+叠加0.5112544.0822940.59123.22盈利能力很强；方案实现用地价值最大化。品牌价值较低，形象弱；报批存在难度。方案八2.5层独立式+联排0.4211966.2221932.58749.03盈利能力很强；报批难度相对较弱；品牌形象尚可。方案实现用地价值不是最大化。规划布局一：由于盈利能力明显低于其它方案，故首先放弃此方案。规划布局二：由上表可看出，在规划布局、相对空间关系不变的前提下，改变不同物业类型的组合，相对盈
8、利变化是：方案三比方案二多获利398.84万元方案四比方案三多获利353.61万元方案四比方案二多获利752.45万元相对获利最大差距约是总获利的十分之一，应该说获利的相对变化不算大。在三种方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相对较小，方案四比方案三的品牌形象差距较大，方案四的品牌形象明显比较方案三的品牌形象低。 规划布局三：由上表可看出，在规划布局、相对空间关系不变的前提下，改变不同物业类型的组合，相对盈利变化是：方案五比方案六多获利374万元由于方案五比方案六的产品线明显拉得较宽，使项目的品牌形象受到较厅影响，方案五的品牌形象明显比方案六的品牌形象弱。方案五是典型的利润最大化，同时品牌形
9、象也显得较低，难以兼顾品牌与利润。 规划布局四：规划四只是在规划三基础上进行规划调整，以便于报批顺利，故在经济测算上，方案七与方案八分别与方案五和方案六相同。规划布局四的优点是在地块利用上兼顾了最大化开发土地价值及报批难度的矛盾，是比较理想的规划布局。综合结论：除规划一之外，其它方案都具备较强的经济盈利能力，都具备经济可行性，且收益都高于目前市场房地产的平均获利能力。从规划方案的对比看，规划四是最佳方案，在地块利用上兼顾了最大化开发土地价值及报批难度的矛盾。从产品组合利润价值最大化来看，方案五和方案七能利润最大化，但是产品线过长，项目品牌价值相对较弱。方案八开发利润8749万元，比方案七少37
10、4万元，但是品牌价值相对较大，是能兼顾开发利润和品牌价值的理想方案。综合以上分析，综合考虑项目品牌、企业品牌与利润的均衡关系，建议发展商选取规划布局四的方案八，该方案是能兼顾开发利润和品牌价值的理想方案。2. 论证分析前提条件2.1. 项目用地技术控制指标项目总占地面积39439平米；容积率无明确规定；要求西侧退红线11米，北侧和东北侧可争取到退红线11米左右。2.2. 销售价格确定根据前面的项目评价与市场定位报告及易道设计公司的四个规划方案对于项目定位思想的落实程度的不同，我们预测项目的销售价格为： 独立式别墅：14500元/平米双拼别墅：11500元/平米联排别墅：10000元/平米叠加式
11、别墅：7000元/平米2.3. 租售方案确定根据目前发展商比较明确的意向，纯别墅用地内的别墅全部用于出售，以换取资金的回笼，实现短时间内的资金效益最大化。2.4. 成本费用依据土地费用按照开发商提供的数据进行计算；前期费用按照发展商提供的数据计算；建安费用按照发展商提供的数据计算；基础设施费用按照发展商提供的数据计算；销售费用按照发展商提供的数据计算；销售税金按照发展商提供的数据计算；财务费用按照发展商提供的数据计算。2.5. 资金计划安排发展商资金实力雄厚，资金供应有保障，为项目规划设计、施工、营销推广等方面的顺利实施提供了保证。同时为了规避开发风险，除自有资金以外，还将考虑一定比例的银行贷
12、款。整个项目开发资金将来自于三种途径：自有资金、银行贷款、预售房款。2.6. 特别说明由于酒店用地内的四栋别墅属于酒店用地面积范围，故酒店用地内的三栋大别墅和一栋特大别墅，其建筑面积、成本费用、销售收入等都不计算在内，项目价值论证只针对于纯项目用地内的建筑。2.7. 规划方案分析依据项目用地与周边环境空间关系分析黄山湖大桥噪音干扰视线干扰视线干扰噪音干扰景观资源景观资源民居视线干扰噪音干扰黄山湖步行道公园路山前路酒店噪音干扰视线干扰项目地块价值分析高价值地块酒店较大弹性高价值地块低价值地块低价值地块低价值地块根据易道设计公司按照项目定位思想执行落实到设计图纸上的四个方案，我们以经济投资测算为基
13、础，综合品牌价值、政府手续等进行详细的多方面、多角度的分析，进行最佳论证，从而分析出项目最佳的发展方向，最终确定项目的总体规划思路，使易道设计公司有一个明确的方向。3. 规划布局一物业形态：双拼+独立式别墅易道规划方案一3.1. 经济技术指标户型户数单体面积（）户型建筑面积别墅153505250大别墅54502250企业会所45002000双拼别墅62501500独立式建筑面积9500总建筑面积11000容积率0. 283.2. 收入估算独立式别墅按14500元/平米计算，销售收入是13775万元；双拼别墅按11500元/平米计算，销售收入是1725万元；销售总收入是15500万元；具体计算过程见附表一。3.3. 成本费用估算3.3.1. 土地费用用地出让金5916万元；出让金契税236.64万元；土地费用总计6152.64万元。3.3.2. 前期费用规划及景观设计费按照合同额计算，为168万元；建筑单体设计费用预估220万元；勘
