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1、房地产业房地产行业维 持减 持分析日期： 2004年11月1日日张 燕010-65178899-84022股价表现 行业动态04.10.15国务院关于深化改革严格土地管理的决定04.10.221-9 月国房景气指数为104.83，比8 月份下降0.33 点04.10.28央行调升基础利率相关研究报告04.05政策调控下房地产行业指数下降040621宏观调控成效初显0408房价继续上涨，加息压力加大；警惕房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元。行业动态市盈率为39.51倍。主营收入、主营利润和净利润的增长幅度逐项增大。主营业务利润率从去年同期的22.8%上升到22.89%，净利润率由6.9
2、2%上升到7.45%房地产开发类公司的平均净利润增长率为34.42%房地产公司的两极分化现象仍旧存在。贷款利率的上调会直接增加企业的资金成本，使得开发成本相应上升。房价有可能在短期内出现波动。对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。预测04年房地产上市公司的收入增幅为15%左右；净利润增长率18%-20%。05年房地产行业上市公司的收入增长率为8-10%的，净利润增长率减少到10%。我们已经调低对该行业的评级至减持。行业动态研究报告 房地产业三季增长减缓，加息带来压力前三季业绩增长，增幅小于上半年：房地产上市公司在第三季结算的楼盘普遍偏少，前三季房地产行业上市公司的收入和利润增
3、幅小于上半年增幅。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。每股净利润低于沪深平均水平：前三季，房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。每股净利润只有沪深平均值的50%。动态市盈率为39.51倍。加息增加行业不确定性：房地产企业在加息后面临销售速度增长放缓甚至下降，同时销售价格也可能出现波动。这将直接影响到房地产企业的收入和利润率，进而影响净利润。对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。04年预期仍旧良好：我们预测04年内房地产上市公司的业绩基本不会受到加息的影响。全年房地产上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而净利润增长率为18%
4、-20%的水平。但由于房价不会大幅下降，同时下半年钢铁、水泥等原材料价格也出现回落使建安成本下降，房地产业的毛利润率仍可保持在23%左右，不会出现很大回落。05年行业销售增长放缓：我们预期05年房地产行业总体的销售增长会放慢，全国商品房销售额增长率回落到18%-20%，上市公司的收入增长率则减少到8-10%的水平。由于资金成本的增加和销售费用的提高，利润率减少到20%，上市公司净利润增长率减少到10%。行业评级为减持：由于预期05年房地产上市公司的收入和利润增长率会下降，同时考虑存在再次上调基础利率的可能性，我们已经调低对该行业的评级至减持。前三季业绩增长，增幅小于上半年2004年前三季，房地
5、产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。经中证报统计，04年前三季沪深1376家上市公司加权每股净利润0.21元,房地产上市公司的每股净利润只有沪深平均值的50%。以11月1日收盘股价除以前三季净利润的4/3倍计算的行业动态市盈率为39.51倍。2004年前三季, 房地产行业上市公司的收入和利润同比上半同期增长均出现增长, 但增幅小于上半年。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。主营收入、主营利润和净利润的增长幅度依然保持逐项增大的趋势，与今年以来房价快速上涨、企业利润空间扩大相符。1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%
6、。其中，商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，同比上涨10.9%。资料来源：根据公司财务报告整理收入和利润增幅表 主营业务收入主营业务利润净利润前三季同比增长率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增长率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60% 前三季房地产上市公司的主营业务利润率和净利润率比上年同期都略有提高，主营业务利润率从22.8%上升到22.89%，净利润率由去年同期的6.92%上升到7.45%，但利润率的提高并不显著。分子行业看，房地产开发子
7、行业的增长要远好于开发区子行业。开发区子行业的净利润和主营利润为负增长，只有主营收入略有增长。房地产开发类公司的平均净利润增长率为34.42%, 收入增长为14.95%, 低于1-9月全国商品房销售额34.8%的增幅图：子行业各项利润指标增长率比较11.93%2.11%14.95%12.84%-8.69%19.59%20.44%-1.63%34.42%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产业开发区房地产开发主营收入主营利润净利润亏损家数基本持平，4成公司利润下降82家公司中，净利润亏
8、损的有15家，占18.29%，与04中期时持平；比去年前三季多亏一家。亏损额共3.55亿元，减亏300万元。有33家公司的净利润下降, 净利润下降公司家数占总家数的40%。在整体业绩向好的情况下，房地产公司的两极分化现象仍旧存在。加息增加行业不确定性央行已经从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。利率的上调会使房地产企业受到较大的影响。首先，贷款利率的上升会使资金成本增加。房地产业对资金的需求量大，在当前融资渠道匮乏的情况
9、下，很大一部分资金来自于银行贷款。因此贷款利率的上调会直接增加企业的资金成本，使得开发成本相应上升。另一方面，个人房地产贷款利率的增加，直接加大了贷款购房者的支出。因此房贷利率的上调会使购买行为减少。尤其是在中短期内，人们普遍认为利率上调会使房价下降，从而产生持币待购的心理。两方面因素加起来，可能导致在短期内房地产销售突然减缓，甚至出现销售真空期。在这种情况下不排除房地产企业为了促进销售而降价促销的可能性。房地产企业在加息后面临销售速度增长放缓甚至下降，同时销售价格也可能出现波动。这将直接影响到房地产企业的收入和利润率，进而影响净利润。这种影响将会从现在开始逐渐显现出来。由于04年只剩下2个月
10、，而大多数地产公司会在年底结算全年的销售，因此2004年的利润不会受到很大影响，对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。04年预期依然良好我们预测04年内房地产上市公司的业绩基本不会受到加息的影响。全年房地产上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而净利润增长率为18%-20%的水平。但由于房价不会大幅下降，同时下半年钢铁、水泥等原材料价格也出现回落使建安成本下降，房地产业的毛利润率仍可保持在23%左右，不会出现很大回落。我们预期05年房地产行业总体的销售增长会放慢，全国商品房销售额增长率回落到18%-20%，上市公司的收入增长率则减少到8-10%的水平。由于资金成本的增加和销售
11、费用的提高，利润率减少到20%，上市公司净利润增长率减少到10%。投资评价和建议由于预期05年房地产上市公司的收入和利润增长率会下降，同时考虑到存在再次上调基础利率的可能性，我们已经调低对该行业的评级至减持。4HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN附表附表： 评级为中性的房地产上市公司业绩预测股票代码股票名称03年每股收益(元)04年每股收益预测（元）同比增长评级000002万 科 0.3880.34-12.37%中性000024招商局0.6410.6-6.40%中性000402金 融 街0.70.81917.00%中性600383金地集团0.61310.7522.33%中性600
12、675中华企业0.2510.319.52%中性600823世茂股份0.55660.843.73%中性评级说明以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。买入：未来12个月内相对超出市场表现15以上；增持：未来12个月内相对超出市场表现515；中性：未来12个月内相对市场表现在-55之间；减持：未来12个月内相对弱于市场表现515；卖出：未来12个月内相对弱于市场表现15以上。重要声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，投资者据此做出的任何投资决策与本
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