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1、碧 泉 花 园项目建议书及可行性分析花卉西路预制场地块重庆XX房地产经纪有限公司第一章 项目概况 一、地理位置位于龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。 二、地块状况现为一片农田洼地，地势较低，与周边地块最大高差为5米左右。 三、项目建筑指标 用地面积：18009 m2 总建筑面积：50800 m2 容积率：2.82 绿化率：33% 住宅建筑面积：42940 m2 商业建筑面积：7500 m2 办公建筑面积：360 m2第二章 项目定位建议 以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位为“年轻家庭实用型白领居住小区”。 理
2、由分析： 一、本项目占地面积18009m2，相对具备了“小区”的规模。 二、项目位于花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不具备完全商业用房的区位优势。 三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽敞，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。 四、项目周边多为普遍民用住宅，居家氛围浓厚，生活配套设施较为完善。 五、住宅的市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%，而商业用房仅为10%。六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。花卉片区以花卉园为中心，分为东西两路。东路楼
3、盘以中高档住宅为主，如：坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等；西路以中低档楼盘为主，且大多为单体建筑，暂无成型的住宅小区。七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。据统计，99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下，其销售量占30%左右，平均售价在13002000元/m2之间的商品房销售量呈上升趋势，约占50%以上，而价格在2000元/m2以上的商品房销售量不足20%。第三章 项目规划建议 我们通过市调分析、研究，结合市场定位及地块本身的特点，对项目规划设计作如下建议：一、规划定位原则中档定位适用且舒适的生活格调。 二、规划依据 以甲方提供的前期基础方案为依据。 三、小区环境 1、出入
4、口：主入口考虑人车分流。 2、人行道、车道：人行道宽3米左右，地面铺设美观的广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地面。 3、中央广场：中央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其中），形成该小区的独特生命线。 4、绿化：在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，力求小区环境细致、适用、舒适。 5、天然泉水小溪：明敷设，贯穿小区的“生命线”，注意特色层次，特别注意解决污染和安全问题。 6、公建配套：车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。 7、社区配套中心：迷你超市、网吧、阅览室、健身房、
5、桌球室、快餐厅、洗衣房等。 四、建筑设计1、住宅楼：（1）风格及色彩：采用简洁、明快的建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。（2）给排水及管网：排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。（3）采用雨水、空调水集中处理系统。（4）首层住宅地面高于室外300400mm，窗及阳台外设置优雅小花园。（5）尽量采用大窗和外凸窗的形式，增加窗内有效使用面积。（6）在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观
6、。2、商业用房：（1）位置：在小区的主、次入口之间的临街面修建23层高的商业用房，平台上的商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。（2）结构：全框架结构，便于业主灵活分隔。（3）功能布置：一楼为商业门面，单套面积30m2左右；二层为商业用房，三层为社区配套服务用房；商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。第四章 项目户型设计建议除地理位置和价格外，户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查，结合本项目的市场定位“年轻家庭实用型白领居住小区”，对户型设计作如下建议：一、户型比例本小区主推户型为三室二厅双卫，90110m
7、2/户，占总户型的50%；二室二厅双卫为8090m2/户，占总量的30%；二室一厅单卫为7080m2/户，占总量量的20%。二、户型形式所有户型尽量设计成错层，顶层为跃层。三、户型结构、功能1、客厅在2030m2之间为宜；2、每户保证有生活阳台；3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开；4、卧室有壁柜为好；5、厨卫保证通风、采光；6、阳台不可封闭式，真正做到阳光阳台。7、室外景观不可少客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的主要活动空间，尽量使其布置在靠小区中庭侧，让小区绿化时时体现在业主眼前，另阳台风格为欧式景观阳台（铁花栏杆围护）。8、进户门加大。第五章 项目物业管理建议 一、由物业管理公司对小区
8、实行规范化物业管理。 二、保安设施：封闭式管理，保安24小时巡逻服务，小区入口及单元入口设置可视对讲系统。 三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。 四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。 五、物业管理公司设置维修部，负责公共设施维护和保养，并为业主提供高质高效的上门服务。六、建立一套科学、完善的物业管理制度。七、建立小区公共服务部，提供全方位的家庭服务。八、物业管理费用建议价格：0.50.8元/ m2之间第六章 项目价格建议一、通过与周边物业的综合比较，结合项目本身特点，建议本小区住宅均价为14001500元/ m2。花卉园片区部分住宅售价情况表项目名称地 址户型面积（m2）售 价（元/m2
9、）备 注爱丁堡花卉东路跃 层：135355均价3000住宅小区，现房黄金堡城市花园花卉东路跃 层：210240均价2400住宅小区，现房欧鹏花园红石路239#三室二厅双卫：127二室一厅：681300住宅小区，现房龙城苑花卉西路9#二室一厅：76、78三室一厅：90、110起价1280单体住宅楼，现房勇智苑花卉东路45#二室二厅：104四室二厅：150、160均价1520单体电梯公寓，现房二、花卉园片区商业用房供应量相对较少，目前售出率达100%。我们结合本地块位置特点，建议门面售价40006000元/ m2。三、可行性价格成本分析（详见第七章）商品房销售价额=首期开发费（土地费）+斟察设计费
10、+房屋建筑安 装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+ 其它费用+管理费+贷款利息+利润+税金+不可预 见费第七章 项目可行性研究分析 一、项目规模 1、占地面积：18009平方米 2、总建筑面积：50800平方米 其中：门面7500平方米 办公建筑面积360平方米 住宅42940平方米 3、容积率：2.824、绿化率：33% 二、投资估算与资金筹措 1、直接工程费 （1）土石方：105万元 （2）建筑工程（含水电电梯外装）：3109.6万元 （3）变配电工程费用：120万元 （4）道路及广告：60万元 （5）给排水工程：170万元 （6）通讯及电视：73万元 （7）绿化：55万元 （8
11、）天然气：110万元 以上合计：3791万元 2、其他费用 （1）土地费用（市价）：1080万元 （2）建设单位管理费：68万元 （3）勘测设计费：45万元 （4）城建配套费：225万元 以上合计：5209万元 （5）预备费：313万元 （6）销售费用：516万元 以上合计：6038万元 3、资金筹措 （1）自筹：1698万元 （2）贷款：1698万元 （3）建设期利息：199万元其余投资费用可全部来自于项目开发运作的滚动投入收益。投 资 估 算 表 单位：万元序号项目及费用名称估 算 依 据估算值一直接工程费1土石方1052建筑工程(含水电电梯外装)0.0612508003109.63变配电
12、工程费用略1704道路及广场605给排水工程1086通讯及电视737绿化558天然气110合计3791二其他费用9土地费用108010建设单位管理费（一）1.8%6811勘测设计费（一）1.2%4512城建配套费5080044.2810000225以上合计5209三预备费(一+二)6313四销售费用516以上合计6038五建设期利息199六总成本(一)+(二)+(三)+(四)+(五)6237 三、销售收入估算 （一）销售价格预测（保守估算值） 项目价格门 面写字间住 宅销售价格（元平方米）550027001420 （二）销售收入估算 1、写字间销售收入：360270097万元 2、门面销售收入：750055004125万元 3、住宅销售收入：4294014206097万元利 润 表 单位：万元序号 年份项目合 计0.51.52.5一销售收入1031982552064二营业税金594475119三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337 投资利润率37
