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1、中国房地产行业发展历程及预测分析房地产行业概述1.1房地产业的定义按照国家统计局国民经济行业分类（GB/T47542002）的界定，房地产业属于第三产业。房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动四大类。其中，房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动；物业管理是指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动；房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。1.2房地产业发展特征1.2.1产业关联度高房地产
2、业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业，产生较大需求。据统计，房地产业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、建材业、装饰装修业、轻工业、纺织业等。国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。此外，综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。因此，房地产业的发展在很大程度上可以促进关联产业的发展，表现出很强
3、的产业关联性。1.2.2地域性强房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。1.2.3受国家政策影响较大作为国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展的过程中不可避免地受到国家
4、政策的影响，这种影响主要体现在以下四个方面：一是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。1.3房地产业在国民经济发展中的地位2003年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）确立了房地产业在国民经济中的支柱产业地位与作用，通知规定：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”、“促进房地产市场持续健康
5、发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。”由此可见，房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，发挥着重大的作用。图1： 1998-2010年房地产开发投资额图2：1998-2010年房地产开发投资额占国内生产总值的比重从图1和图2可以看出，1998年-2010年，我国房地产业得到了快速发展，房地产开发投资额从1998年的3614.23亿元增加到2010年的48267.07亿元，增长速度由1998年的4.3%上升到2010年的33.
6、2%，房地产开发投资额占国内生产总值的比重也由1998年的4.6%上升为2010年的12.1%。由此可见，房地产业在国民经济中的地位越来越高，其支柱产业地位得到了进一步的巩固。2中国房地产业发展历程改革开放30多年，中国经济得到飞速的发展，作为支柱产业的中国房地产业，也走过了一段不平凡的路程，按照房地产市场发展状况，可以将中国房地产业发展大致分为以下6个时期：一是初步形成时期（1978-1991年）；二是房地产过热时期（1992-1993年）；三是市场调整时期（1994-1997年）；四是培育新的经济增长点时期（1998-2002年）；五是调控与反调控时期（2003-2007年）；六是房地产行
7、业全面调整阶段（2008至今）。2.1初步形成时期（1978-1991年）1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978-1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。2.1.1住房制度改革的启动与推进改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设；建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配
8、并近乎无偿使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不仅住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用，住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱，职工对住房形成“等、靠、要”的观念，抑制了个人对住房的投入，城镇住房紧张问题日益突出。到1978年，城镇人均居住面积由1949年的4.5m2下降到了3.6m2，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。“文化大革命”结束之后，改善人民居住条件的问题开始引起中共中央、国务院领导的高度重视。1978年9月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出
9、来，国家解决材料，这方面潜力不小。1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的谈话中，指出了城镇住房体制的基本走向。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步。1979-1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。第一阶段，公房出售试点。1979年，国家城建总局决定
10、试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房1092万m2。第二阶段，提租补贴试点。补贴售房在一定程度上解决了当时城镇居民经济承受能
11、力较低的问题，但在试点中也出现了一些问题，到了1986年初新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止。1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则，大幅度提高租金，同时给予相应补贴的住房制度改革方案。在总结试点城市经验的基础上，以1988年第一次全国住房制度改革工作会议为标志，形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。截至1990年，全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。第三阶段，住房制度改革全面起步。以提租和补贴总量平衡为基本思路的房改方案对既得利益触动很大，在实际操作中面临多重阻力，难以全面推开。1991年6月
12、，国务院发布了关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进住房制度改革的思路。同年10月，召开了第二次全国住房制度改革工作会议，提出了“多提少补”或小步提租不补贴的租金改革原则，指出房改“贵在起步”。同年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。这些推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。2.1.2土地使用制度改革的启动与推进影响房地产市场发展的土地领域的改革，主要
13、是城镇国有土地使用制度改革。改革开放之前，我国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度通常被概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为“捧着金饭碗讨饭吃”，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市
14、场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。这种改革较为具体的进程如下：第一，收取场地使用费或土地使用费。对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取场地使用费。1981年11月，广东省五届人大常委会通过深圳经济特区土地管理暂行规定，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行。1988年9月，国务院发布城镇土地使用税暂行条例，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费办法同时停止执行。但是，城镇土地使用
15、税暂行条例不影响各地依法制定的对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。第二，开展土地使用权有偿出让和转让试点。1987年下半年，深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。其中，1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式，12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点。第三，制定地方性的土地使用
16、权有偿出让和转让法规。为了使土地使用权有偿出让和转让活动有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先发布了上海市土地使用权有偿转让办法。12月，含有土地使用权有偿出让和转让规定的深圳经济特区土地管理条例获广东省人大常委会通过。1988年，海口、厦门、广州、天津等地相继发布了土地使用权有偿出让和转让的有关办法或规定。第四，修改宪法和土地管理法。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。同年12月，土地管理法也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。第五，制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。1990年5月，国务
