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1、亿丰国际百货商场有限公司 亿丰国际百货商场招商策划方案 拟定人： 目 录第一部分 项目商圈分析（6）1、 商圈理论2、 亿丰国际主要零售商圈3、 亿丰国际国业百货商场概况4、 SWOT 分析5、 项目发展定位6、 项目发展节点第二部分 项目商业市场的定位（33）1、 项目形象定位2、 项目功能定位3、 目标客户定位4、 租金定位第三部分 项目招商规划（40）1、 招商业态组合2、 品牌引进计划3、 招商合作方式、条件预测和建议4、 招商策略5、 招商工作计划进度六、招商具体工作内容七、招商宣传方式八、招商人员配备计划九、招商人员的岗位职责十、招商与项目销售之配合第四部分 项目商业开发（50）1
2、、 项目开发理念2、 项目规划设计3、 商业推广计划第五部分 项目宏观经济环境分析（57）一、亿丰国际宏观环境概述二、深圳市中部物流组团分区规划三、亿丰国际经济发展的特点结语 (71)附件一：招商合同附件二：商户意向登记表附件三：招商合同审批表范本附件四：商户租赁意向书拟订人：前 言近年来，随着国内各地区商业地产的规模化发展，大量的商业地产项目源源不断的推向市场，商业市场的传统经营格局被不断的更新，商业经营的竞争格局在不断升级。如何充分利用好商用物业资源，创造新的、可持续发展的商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是当前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思考和面对
3、的一个现实课题。在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。事实上，商业地产属于高风险、搞技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商业地产推广技术的提高和商业经营风险的不断增大，那种只管销售，不论经营的急于求成的想法都是不切实际的，最终结果将逃离不了被市场无情的吞噬和抛弃的命运。商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者
4、及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。“没有金刚钻，不揽瓷器活”，发展商只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业地产开发与营销体系，从商业地产的前期定位策划入手，从商业业态和资源的整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻找到商铺开发的“点金石”。金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入亿丰国际国业百货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权
5、”三权分立的管理模式为亿丰国际国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。 没有调查就没有发言权。为了尽可能全面完整的了解和掌握亿丰国际商业市场的状况，以便准确的制定和实施亿丰国际国业百货商场项目的商业经营发展规划，金冠福品牌企业管理公司精心准备并严格安排了亿丰国际国业百货商场项目的市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多种调查形式，对区域市场的市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手状况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠亿丰国际的龙华、松岗、沙井等商圈，
6、采集并整理大量的有效数据。在整个调查过程中，我们力求将区域市场的商业资源、运营商和消费者的习惯摸清摸透；力求将项目所处的商圈区位、行政规划、周边关系、商业结构、招商格局、项目前期的推广状况、招商主标的摸清摸透；力求将项目的竞争对手，包括同业态同业种的竞争对手的现状、营销及推广策略摸清摸透；力求将可能影响项目招商推广的内外部因素摸清摸透；力求将亿丰国际片区的经营者、消费者的心理及行为模式摸清摸透；力求将亿丰国际片区的媒介资源的可利用程度和消费者对广告推广的心理、喜好、习惯摸清摸透;从而为项目的商业定位规划、招商、市场推广、后续经营管理等工作提供准确的依据。 通过市场调研，我们对亿丰国际国业百货商
7、场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了亿丰国际国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使亿丰国际国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使亿丰国际国业百货商场成为亿丰国际乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。第一部分 项目商圈分析1、 商圈理论1. 商圈的界定 商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，
8、可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。 （1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。 （2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。 （3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。 如果借助物理学中的“场”的概念，所谓商圈，就是由消
9、费者的生活行为，为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。2. 商圈的层次 商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即： （1）主要商圈，或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。 （2）次要商圈，位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15%20%的消费者来本店购买商品。 （3）边际商圈，位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围
10、，在次商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。3. 影响商圈的主要因素 （1）地区人口状况 企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构成等。对于企业商圈的形成具有决定性的意义。 （2）地区产业构成 一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是城市还是农村，对商圈的形成具有重要意义。如果一个农业区域发现丰富的矿藏，将要开发成一个新型的工业区时，会扩大的企业的商圈领域。 （3）周边交通状况 交通状况对于商圈的形成有着十分重要的意义。商圈的划定必须要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站
11、连接，是否有配套停车场等。 （4）地区城市规划 城市网点的商圈形成收到城市整体规划的制约。如果企业选址位于市级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在当地居民区，则商圈范围只涉及当地居民区域。 （5）商店聚集状况及商业区的形成 零售业的聚集可以分为以下四种情况： 第一、零售业的聚集。这是经营商品种类完全不同的零售业的聚集，这种聚集，企业之间不会产生竞争，而会对企业带来更强的市场吸引力。 第二、有竞争关系的零售业聚集。这是指经营同类商品商店在同一地区聚集。这样的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应。 第三、有补充关系的零售业的聚集。所谓补充关系是指两个以上的商店经营商
12、品互为补充，以满足消费者的要求作为目的。 第四、零售业与其他相关行业的聚集。在这里，主要是指零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地增大该地区的购物与服务商圈。二、亿丰国际主要零售商圈通过详细的市场调查，根据亿丰国际目前商业分布状况，亿丰国际商圈大致可分为四大商圈： 1、宝安路商圈（冠博电脑城服装市场） 2、亿丰国际老街商圈（中心综合市场） 3、佳华片区商圈（亿丰国际老商圈） 4、三和百货片区商圈 1、亿丰国际老街商圈：佳华商场 、作为深圳市南大门，亿丰国际商圈因其地理位置独特、历史商业文化的积淀和强大的消费潜力，吸引多路
13、商业翘楚抢滩登陆。大交通带来大商机。亿丰国际因其独特的地理位置，交通非常便利。松白公路和深汕、龙珠江公路及机荷、深港高速均穿镇而过，镇内公路网络已经覆盖到各自然村，并且是进出深圳经济特区的主要通道。 、最先崛起且成为流金淌银之地的便是亿丰国际街（亿丰国际佳华商场），拥有最大密集消费人群，关外消费力强大。车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城较为集中，逛街购物的人流每天超过20万人。街铺租金每平方米每月有的高达500600元，大有旺过市区商铺的势头。这一方面说明亿丰国际老街能聚集人气，另一方面说明亿丰国际人较强的购买力，加上港、澳、台、日等企业人员在亿丰国际的消费，导致消费水平
14、水涨船高，进一步促进了亿丰国际商圈的成熟。 、随着亿丰国际人口激增及大型房地产商开发的商业物业相继落成，亿丰国际脱离小规模小商铺经营模式，走大商业发展之路的条件已相当成熟。亿丰国际老街历来为商贸旺地，经过政府对宝安路的投资改造，老街旧貌换新颜。 、多路公交线路从亿丰国际老街通过，带来滚滚人流，商圈的辐射范围已覆盖整个亿丰国际镇、甚至宝安、关内南山、福田等地，还有众多的香港消费者，商机无限。如今，亿丰国际已是寸土寸金，租金平均达300-500元/平米/月，经营涵盖大型百货、信息、各式餐饮、服饰、五金、大型电脑及数码城、美容、酒店等业态与行业，四周商店、食市林立，周边近70万的人口给亿丰国际老街带来了极旺的人气。各种城市配套应有尽有：天虹商场（拟谈判建设中）、佳华商场、三和百货、中心市场、亿丰国际电脑城、冠博电脑城近在眼前；深圳发展银行、工商银行、交通银行、中国银行、建设银行、农业银行等各大银行遍布四周；亿丰国际中英文学校、亿丰国际小学、亿丰国际中学等各类教育机构更是举步即到，亿丰国际街已经成为亿丰国际商业的坐标。 佳华商场：
