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1、某商业城定位、市场数据分析及经营方式策划案目 录某商业城1定位、市场数据分析及经营方式策划案1一、某商业城周边市场分析1（一）周边商铺行业分析1（二）周边购物商圈的覆盖2（三）行业竞争分析3（四）某商业城与其他商铺的优势对比4（五）某商业城周边交通、学校及小区的情况分析10（六）潜在客户背景资料16二、某商业城的市场定位19三、某商场城定位参考20（一）某商业城定位参考20（二）某商业城定位参考23（三）某商业城定位参考32四、某商业城的产品特点33五、联营与自营模式的对比分析34六、采用自营模式某商业城需要考虑的问题44七、某商业城业态布局规划参考45（一）业态规划的目的45（二）业态规划的
2、原则45（三）商业区域的划分（需根据商场周边各种数据分析后得出最终的准确结果）46（四）主要业态划分说明49（五）相关注意事项（未完成）51（六）业态控制和调整52八、商品陈列52 一、某商业城周边市场分析某商业城地处于金纺小区前身，金色阳光小区对面，临近渤海街与五一路交叉口，身处于居住小区入口处，地理环境具备一定的优势，由于周边的小区多数为老城区，长年积累了许多老住户与社区商铺，如小型杂货店、小型生活商场、鞋店、化妆品、小吃店铺等等，周边多数的老住户对常去商铺买卖的依赖已经形成，对于他们而言可以说是十分便捷，更不需要到别处远的商场进行采购，这也是市场经营中很常见的一种现象。我方对某商业城周边
3、商铺及商圈进行了调研，并总结了以下的分析及意见。（一）周边商铺行业分析在某商业城金纺与金色阳光两小区之前，有近百家不同类型的市场及商铺，其中小型购物超市有10家以上，所经营的产品多数为：饮料、小食品、烟酒、生活用品（香皂、毛巾、牙刷等），其还包括了一家综合农贸封闭市场。 由于周边的商铺较多，但整体的布局比较分散，不论是从环境上、种类上、物品的品质上、还是在价格方面，都没有一个比较规范的经营模式，住户通常是需要在不同的店铺中做出比较。（二）周边购物商圈的覆盖以某商业城位置为圆点，方圆1公里范围内有近20家中小型百货商场，多数分布在不同所处小区内，且分流了部分客源，并造成了商场销售局限性，以致覆盖
4、的范围缩小。其他购物商场的分布（三）行业竞争分析分析对手与顾客竞争对手：缺少顾客忠诚度与商场邻近的小区肉菜市场、小型货仓商场，都可能成为其竞争对手。（一）某商业城竞争对手分析1、周边肉菜市场属于以生鲜、果疏、冲调为主要经营内容的集贸市场，其主要特征有：（1）价位很低，是低收入消费群体的首选卖场；（2）肉菜类商品品类丰富。以摊位租赁为主要经营形式，较好地实现了肉菜类商品品类的丰满度和可挑选度；（3）整体服务水平偏低。市场从业人员主要来自都市村庄及郊区的农民，文化水平和整体素质不高，服务意识淡薄；（4）肉菜质量令人担忧，卫生标准难以达标。市场内出售的肉菜商品多为初级农产品，未经过任何清洗、杀菌处理
5、，往往因泥土不净、农药残留而危及人体健康。 2、小型货仓商场小型货仓商场是以小百货、日常家居易耗品为主要经营内容的平价卖场，其主要特征有：（1）价格较低，适合中低消费群日常购买的需要；（2）商品品类相对丰富，但往往因缺乏生鲜果蔬而难以提供一站式购足服务；（3）品牌结构匮乏：小型货仓商场因标榜价低，其经营商品多为中型商品乃至不入流品牌；（4）竞争手法低级，促销活动单一，缺乏文化底蕴，难以满足中高消费群追求卓越品位和高质量生活的消费需求。两者竞争对手受业态特征和经营观念的束缚。倘若小区内出现一家肉菜价为低、服务环境好的新卖场，消费者光顾原肉菜市场的频率定会减少，而只有新卖场里出现了新品牌、知名品牌
6、，中高收入群的品位生活之梦方能实现。（二）消费者：需求特征不同不同年龄、不同职业、不同收入水平的消费者，有着不同的购物习惯和消费需求。 1、高收入消费群的销售行为和心里特征： （1）品牌偏好明显；（2）购买数量较大，购买频次较少。高收入群体忙于工作而在生活上表现出极大地不规则性，除周末外，很少逛街购物； （3）购物期望值较高。高收入住户受社会地位的影响，在购物时也期望商家能给与特殊的关照。 2、低收入消费群的消费行为及心里特征： （1）注重价格； （2）注重质量；下岗工人的消费习惯不同于农村消费者。他们都是都市里曾令人羡慕的工薪一族，即使他们为了节约而去购买肉菜市场里的低价肉菜，但他们仍具有较
7、强的自我保护意识和对健康生活、营养饮食的追求； （3）购物数量少，购买频次多。（四）某商业城与其他商铺的优势对比对于卖场而言，顾客就是自己的“上帝”，是掌握自己生死大权的人。谁赢得了顾客，也就赢得了市场，谁就能在激烈的市场竞争中生存下去。为此，任何一个卖场都不能忽视对顾客满意度的调查，并将其视为卖场的头等大事来抓。而如何赢得顾客的认可和青睐，也就成了众卖场需要思考的问题。顾客满意度也就是顾客在卖场的消费获得消费体验的心理评价。它并不是由卖场单方面的专业度决定的，而是取决于顾客在卖场购物体验的综合评价。顾客对卖场的满意度越高，卖场的人气越高，创造的利润也越大。反之，顾客对卖场的满意度越低，卖场的
8、人气越差，随之创造的利润也越小，甚至会使卖场濒临破产。因此，要想获得较高的顾客满意度，就必须投其所好，抓住顾客的消费心理。事实表明，对于消费群体来说，“顾客满意度”是一个十分感性的评价，就像是我们对一个自己并不熟悉的人所做出的第一印象的评价一样。在人前建立起别人对自己的初步好感并不难，怎样在初步的好感基础上，抓住对方的心更难。从很大程度上讲，顾客在卖场的消费属于感性消费，决定顾客购买的因素有很多，但最终起决定作用的因素却往往只有两个购物氛围和服务。毕竟，对于消费者来说，这是一种最直观、最切身的购物感受。在一个购物环境好、服务质量高，令人身心愉悦的购物环境中购物，消费者购物的冲动会自然被激发起来
9、。对于顾客群体来说，对卖场的满意度通常由以下几方面要素组成：优势对比：某商业城VS其他商铺1） 购物环境在周边地区多数的购物商铺都是以临街的形式进行经营，由于是住宅老区，较大的空气质量与嗓音污染，以及物品没有章法的摆放，都直接影响到了店铺的经营与成交量，打造好的购物环境是建设商场的发启者们共同的目标之一，也是老百姓较为期待的理想购物场所。某商业城的建立填补了这一现象的不足，周边所设商铺的结构布局，怡怡体现了某商业城的环境优越性，购物环境是卖场提供给消费者的另一种利益形式。在一个好的购物环境中购物，会让人觉得身心愉悦，产生更多的购物欲望。 简单说就是“来了不想走，走了还想再来”。因此，近几年许多
10、卖场都在想方设法提高自己的购物舒适度，尽量扩大内部空间，加宽购物通道，增加照明，提供优美的音乐，增加内部通风功能设施等等。其目的就是希望顾客在购物时得到一种享受，将购物休闲化。2） 交通便利卖场的位置是否在居民区和购物中心附近，往往是决定消费人群是否愿意光顾的一个重要条件。因此，卖场周边的自然客流量常常是决定该卖场选址的一个重要因素之一。某商业城临近主干道，有近15条不同公交途经商场附近，因此，商场在交通便利方面有着相当强的竞争优势。3） 商品充足卖场商品的充足与多样化，常常被消费者视为卖场竞争实力的象征。卖场的商品种类越是丰富，消费者对其的认可度越高，反之则越低。因此，几乎所有卖场都在想方设
11、法满足消费者对商品的多样化需求，让消费者尽量能够体验一站式购物。4） 店内特色卖场的店内特色，往往是让消费者对卖场形成印象的一个决定性因素。要想让顾客形成对自己卖场的特殊印象，就必须抓住特色来做文章，通俗地说就是打造店内风格和特性。5） 购物积分商场本身拥有完善的积分体系，购买客户可以通过办理会员卡在商场每次购物后都能采用积分累积，每逢商场的优惠活动，会员可以通过积分到服务台进行奖品兑换，或在购物期间享受打折优惠，激励消费者的购物热潮与消费次数。6） 活动优惠商场在特定的周末及法定假日，将推出一系列的优惠活动，在活动期间凡在商场消费的顾客都可以享受到商场所馈赠给消费者的精美礼品、优惠抵值劵、消
12、费返现等形式的优惠，商场所发启的活动，不仅是一种商场品牌宣传的营销手段，更能补充租赁商铺商家客源不足的问题，实现利益双赢的营销目的。7） 购物价位某商业城所有商品价位均接近小区同类产品的报价，如商场举办活动，部分产品还可以享受到更低廉的价格，某商业城的定位标准就是以周边居住群体的消费标准为准绳，真正实现了平价商场的经营特点。在大多数消费者看来，价格永远是其做出购买判断的首要因素。生活中，我们经常会看到一些中型商场在海报上写着“惊爆价”等购物信息。也正是这些惊爆价，起到了吸引人气的作用。因此，价格常常是商家惯用的吸引人气的方法之一。那些能够与其他卖场相区分，又属于大众消费的产品，尤其能够吸引消费
13、者的眼球。这就要求卖场能够根据其他卖场的价格体系，对自己的商品价格进行调整，争取付出较小的代价，吸引较多的卖场人气。8） 卫生标准众多新闻、报纸上曾经报道过有关食品出现质量问题而导致的中毒事件，因此对食品的采购与商场引进食品质量成为了大众消费者长期关注的问题，某商业城注重品质保证，所引进的奶质品，生、熟肉等都是通过国家检疫中心合格的优质食品，并由固定的供应商进行发货，调货，经过商场检查合格方可进入商场柜台。严格的产品把关，是某商业城的责任与企业宗旨。9） 安全系数对于综合商场来说,商品的种类是非常繁多的,而购物环境的安全性对消费者选择购买目的地有较大的影响,且国家的现行规范中也以安全性作为设计
14、的先决条件。因此,首先,要考虑设备安装设计的安全性;其次,空间设计中要 避免可能对顾客造成伤害的系列问题。第三，设计时避免顾客心理恐惧和不安全的因素。在商场内部必要位置应有对顾客的提示性标志,如安全提醒、儿童提醒；商品分区合理,防止来自商品之间的交叉污染;垃圾及污水处理应得当等。10） 优质服务卖场提供的优质服务，往往是让顾客感到贴心的地方，也是让顾客对卖场产生感性认识的地方。从某种意义上讲，卖场服务做得好不好，在消费者满意度中占很大比重。当然，卖场能够提供给消费者的服务有很多，并不仅仅局限于购物之中的服务，还包括购物前、购物后的服务。一个卖场服务意识的强弱，很大程度上体现在其对一些细节的处理
15、上，如收银时顾客等候的时间、零币的调换等等。（五）某商业城周边交通、学校及小区的情况分析 大连金州某商业城金纺店，位于大连市金州区先进街道渤海街76号，交通便利，环境洁净，周边密集分布大量小区居民楼，中小学等，固定客流和流动客流数量较大，拥有巨大的商业潜力。（一）金州某商业城的交通情况金州某商业城周围的交通情况四通八达，有快轨和公交车多项选择，属于金州区的交通枢纽之一。其中，途经的公交车多达近20条线路，非常便捷。无论从金州体育场、一一七中学、烧伤医院到某商业城，还是从金纺小区、万科城、金海嘉园、七里到某商业城，近在脚下的公家车仿佛私家车一般，让您轻松抬腿、快捷到达金州某商业城愉快购物。1、 快轨线路快轨三号线九里支线 东山路快轨站 1公里2、 公交线路（以下为公交站点名称及步行至大连某商业城金纺店的距离）1）金纺商业城 50米途径公交车： 金州106路2）金纺 141米途径公交车： 昌赫802路 昌赫802路加车 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得胜 金州-董家沟 金
