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1、中海地产 登陆长春 感动长春 感动中国中海春城全案策划计划书前 言人最想与之为邻的，决不是什么花鸟鱼兽，而是同为高级物种的人。人最想生活的地方，也决非所谓世外桃源，而是霓虹闪烁的大都市。寄情山水，与鸟为邻，与兽为邻，与木为邻，与石为邻，这些仅仅只是生活的一种调剂，一种精神的超脱，而决不是生活本身，也不值得与之长相厮守。回到城市，回到需要我们同时我们也需要的地方，这应该才是真正的生活状态。第一部分：中海春城项目核心理念本着对人性的理解与尊重，我们愿与中海人一道向长春郑重承诺：让春城业主和业主的子孙后代永远满意。一、春城文化长春市是一座年轻的文化名城，这里有东三省最著名的综合性大学吉林大学，加上白
2、求恩医科大学、东北师范大学等30多所高校；有新中国电影的开路先锋长春电影制片厂；有汽博会，城市汽车文化的源头第一汽车制造厂，共和国的优秀品牌解放、红旗，和如今畅销的捷达、宝来、奥迪A6。这些都是长春的名片，每一个新中国公民都引以自豪和羡慕的谈资；而每一个品牌的建立中所积淀的文化特质，正是这个城市的个性与气质，长春人以文化人自居，崇文崇官轻言商，而不象广东人的笑贫不笑娼，这种文化是最让长春人爱长春的理由根源。而大工业社会和文化文艺基地，又培养了大批能干的人才，使他们能走出长春，到异乡去传播长春的文化，同时也受到异乡异国文化的影响，又反过来影响和改变着其故乡长春的文化；因此，长春的文化表现特征不同
3、于西安、成都那种崇尚盛唐遗风的怀旧文化情结，而是类似于北京、上海、深圳等地的杂文化，即历史的、本土的、外来的都能相安无事又能相互影响渗透。二、中海春城的功能和定位中海春城，地处正在高速发展的城市边缘地带，属长春地产的东南板块，一定程度上映衬着未来新长春的形象，是极具升值潜力的。该地段正处于极速发展期，是郊区化向城市化的转型期，土地平整、视野开阔，极其适合有实力的大公司介入，在众多的房地产项目中，尚未形成真正意义的超级大盘和超级名盘，对全市其他行政区域来讲，在住宅开发上，未形成真正有号召力的龙头项目，处于群龙无首的状态，同时由于各盘各自为战，基于成本的控制和利润目标的不同，在竞争上表现残酷，大打
4、价格战，而未能专一和持续地把精力用于提高产品素质，增强竞争力，实现协同作战，做旺区域，完善区域配套，共同打造影响长春地产全局的真正竞争力的东南板块。价格战的结果是，暂时掩盖了区域升值潜力，产品素质下滑，失去中端产品市场客户，削弱该区域东南板块对长春整体市场的综合竞争能力，聚集城市低素质、低收入阶层，使该区域有可能成为新的人员复杂、文化素质低、治安状况差、对城市破坏力大的新城区。因此，致力于开发中端产品，吸引长春城市社会中坚力量在此安居，对挽救东南板块，树立长春城市新文化，都有着极其重要和深远的历史意义。对中海地产和我司来讲，是机遇也同样是挑战。中海春城占地90余万，总建筑面积将会突破100万，
5、总户数可超过8000余户，按户均3.5人折算，居住人口达2.8万人，是真正意义的新城镇概念。根据房地产开发的内在规律来讲，本项目不适合做成全封闭的社区，原因在于基地横、纵面均过长，造成居民生活、购物、停车、出入的诸多不便，原则上讲至少局部要实现半封闭、半开放的城镇概念。具体而言，就是将小区配套的公建项目、幼儿园、学校、商铺、会所等应通过统一规划，实现一定程度的开放地，有机的穿插分布在小区中，这一点对于物业收费水平整体较低的长春，尤其重要，以实现公建设施不仅能服务于小区增加物业配套的获利能力，又能吸引周边居民，我司相信专业功力深厚擅长大盘开发的中海地产公司能够使之完美无憾。事实上，长春市现有的大
6、盘，基本都是依托于城市周边的配套，而没有一个在建造真正意义的新城镇概念的楼盘，包括万科在内。距本项目最近的园丁花园、富奥花园也是全封闭社区，所谓商业配套模式也只是在外围卖了一部分门市房，而由业主自定经营范围和项目，同时未能完全考虑到建设一个真正意义的教育体系，完全没有城镇的概念。因此，我司认为本项目的第一卖点是造城、造镇的新城镇概念，一个富有创造性和历史意义的适于人栖居和休闲的，有着芳草蓝天，详和、安全的和极具生态环境的绿色人居环境，是让业主和业主的子孙后代都满意，让长春人自豪的新城市花园样板社区。长春以往的郊区化住宅产品大多还停留在花园式小区的水平，在设计上没有注重城市功能的完善配套，和邻里
7、关系的营造，要么是虽然有了镇的符号，如低层高密度斜顶洋房和钟楼、特色小店、广场，但由于整体的全封闭环境，配套小店只能在项目的一侧，造成远端居民的不便，而不是城镇中心概念，如适于集会休闲的广场、钟楼、商业街区和娱乐休闲中心（会所），和自成体系的教育配套（含幼儿园、小学、初中、高中），同时车道与绿化布局不够合理，使建筑空间布局没有了小城镇的亲切感，也就没有了邻里关系的友好和谐气氛，与以往花园小区相比，造镇更强调的是生活方式。三、21世纪居家特点的思考21世纪是一个知识经济时代。长春作为中国东北第三大的国际化大都市，所面临的冲击和挑战无疑都是巨大的。对于人们生活的影响，将表现在如下几个方面：1人口的
8、高度集中，交通的多样化和高度密集，城市压力更大，节约市内用地将更加紧迫，城区南征北占的倾向严重。2计划经济转向市场经济，经济结构体制的多样化。各种新兴产业的兴起及计算机的普及，使大规模集中工作制度有所改变。信息时代的到来，社会化分工越来越细，全能型公司减少，让一部分人在家工作成为现实，居家办公这种可能性将赋予居住区和住宅以新的商务功能。3汽车进入普通百姓的家庭，同时也面临着同现在发达国家一样的交通问题和环境污染问题。因此，现在借鉴他们的成功和失败的经验格外重要。4能源危机和居家环境面临的破坏和巨大的改变使回归故园成为很多人的一种寻梦情结，人们更加怀念和渴望花园式家园。5人口进入老龄化，关心老人
9、成为全社会的一个重要课题，老年公寓及敬老设施配套场所将成为新的卖点。6经济的高速发展必然导致文化复兴（世界经济发展史无数次印证了这一点）。建学校、幼儿园等配套设施，投资较大。住宅历来是一种有隐喻意义的空间符号，一种隐喻着身份个性及价格观念的空间表现，住宅也是表达这种文化复兴最为直接的载体。中海春城正是一种基于东方及西方的传统和现代的文化，现代的技术性基础上的回归；向更能表达人性和自然以及肯定自我的回归。在人们生活的每个阶段，家都有着永恒不变的意义，中海春城的真正吸引力来自各界人士因他们的经历和对提高生活质量及对中海地产的信任而产生的认同感，这是个性化的，也是群体意识。人们籍着对春天的向往，安居
10、在大地之上，中海春城意味着下面的意义：孩子从这里认识世界；年轻人的精神庇护地和温暖港湾；老年的养老所在及发挥自身价值，享受晚年天伦之乐之所在。以人为本对于建筑来说就是要创造一个以人为主题的充满生机和活力的场所，使各种年龄和层次的人们自由自在生活在一起，能够彼此交流又互不干扰，对自己生活的场所充满了自豪和归属感，这就是我们要创造的21世纪新城镇。以人为本对于长春来说，就是要从中国文化及价值观出发，结合长春地域文化特点，创造有乡土特色和充满自信，不同于其他地区，弘扬长春人所特有的空间观念及表达形式，体现长春人的提高生活质量的孜孜追求概念。这个充满活力倡导春满人间而能满足以人为本的居住区，应具备下面
11、的特点：有着东方文化的历史延续，体现儒家思想；界域感清晰，满足人性的占有欲；充满阳光、空气、绿地和水，彰显大自然的恩赐；富有现代国际化大都市生活的魅力，表现色彩的斑澜；便捷的交通、服务，有效的组织、管理，夜不敝户的良好治安；易熟识交流的邻里，共同的领域感；社区内包含着从婴儿到老人的生命周期的配套设施平衡；良好的私密性，共同的活动中心，密切的人际交流；建筑语言充分的灵活性、多元性、多层次，兼蓄西方文明的文化品味。四、中海春城的市场价值趋势长春的城郊住宅项目，有着明显的低品质、低价位特征，与市区住宅开发存在着一定水平的差距，当然对于整个房地产市场来说，它们之间有一定的互补和竞争关系。城郊住宅的优势
12、分析从优势来看，居住郊区化是发达国家，包括我国北京、上海、深圳、广州等经济城市在内的城市化发展进程中的自然趋势。在住宅设计理论中一直都隐藏着一个家居的理想模式，那便是远离尘嚣，寻求田园般的生活。随着只求有瓦遮头时代的终结，人们追求的是环境秀美、空气清新、功能齐全和价格合理、教育环境好的住宅。在这些方面，中海春城必须发挥出相对于市区及周边住宅具有无可比拟的优势。1环境优势居住环境是人类最为重要的生活空间，居住环境也是衡量人类生活品质的一个重要指标体系，在3A级住宅评定中，环境因素是一个尤其重要的组成部分。从市区迁到中海春城，不仅仅是为了追求宽敞，更主要的是为追求高质量的人居环境。它包括生态环境、
13、生活环境和心理环境、教育环境。中海春城要营造出世外桃源般的自然环境，营造深刻的生态主题，借助地处净月潭旅游胜地、紧临长春市区唯一的河流伊通河，流水、阳光、清风、鲜氧、绿色是中海春城的生态追求，对提升本项目是有着十分重要的意义的。加上令人向往的居住空间，实现长春人对采菊东篱下，悠然见南山的生活向往。居住有价，居住环境无价正是中海春城的优势表现。正是因为人类对于优美宁静环境的不断追求，使得中海春城向长春人提供中高端产品成为一种可能，出现市场需求的一个空间。当长春人惊讶于中海春城的高品质生活内涵时，才具有真正的市场机会点。中海春城占地90万，设计师可以淋漓尽致的挥洒生活蓝图，为人们提供充分的休闲娱乐
14、场所，和阳光、清风、鲜氧充足的生态环境，充分尊重自然，注重自然与人的结合，生态措施和工程措施相结合，使人工艺术与自然环境达到共存、共乐、共雅，令长春人重拾家园的梦想，愿中海春城，其乐融融，春风常在。2价格优势影响长春市房地产发展的最主要因素，是长春人整体经济收的水平，经济承受力的有限，使价格成为影响购房的最重因素。市区内过高的楼价对于绝大多数市民，特别是工薪阶层来讲是高不可攀的，加上户型面积过大，使总价过高。从2002年，长春市房产局统计数据来看，高于3500元/的成交套数全市才264套，可见高价盘的压力相当巨大。相反，本项目周边的富奥花园、园丁花园都因低价使销售速度和销售率均在长春2002年
15、度名列前茅。因此，本项目应采取低开高走的策略，多层住宅在2003年度均价控制在2000元/以内，房子总价应在30万元以内，以1520万元/套的住宅为主力产品，按揭要实现8成30年。3配套及服务优势中海春城提出新城镇的造镇概念，就是要让业主享受舒适、便利的生活方式。配套有建成敞开式的商业街，这一点是基于整个开发区，没有非常都市化的城市商业街而设的，步行街要突出城市化、国际化、现代化、商业化，步行街连同整个广场是对内、外共同开放的，是中海春城与外界联系的桥梁，与外界环境及人的共处与沟通，本身就是友谊产生的源泉。步行街要铺设广场砖、设广场椅、店铺、水景、绿化、磁卡电话、公厕、城市雕塑等，两侧的商业店面要高低不同，以二层为主、三层为辅，风格突出，体现出无序中的有序。百余米长步行商业街本身易形成开发区的商业焦点、景观焦点，最大限度地消除了与长春市中心的城乡差别，满足了普通百姓的都市情结，而浓郁的民族风情与异国情调的共融，
