房地产基础知识培训最新版本

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1、.,房地产基础知识培训,光耀金源营销管理中心 2013.10.9,.,Contents,1. 房地产基本经济指标,2. 房地产常用名词,3. 房地产建筑知识,4. 房地产测绘知识,5. 房地产开发流程,6. Meet米特住区,.,在开发商眼中的房地产？,对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生最大的经济价值！,.,Code of this report | 54, Copyright Centaline Group, 2010,1、建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用 地面积的比率，一般用百分比表示（%） 2、容积率 指项目规划建设用地范围内计入容积率

2、的建筑面积与规划建设用地面积 的比值，一般用小数表示。 对于发展商来说，建筑密 度和容积率决定地价成本在 房屋成本中的比例；而对于 住户来说，容积率和建筑密 度直接涉及到居住的舒适度,基本经济技术指标,.,Code of this report | 55,3、绿化率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%。 4、交通出入口小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车

3、道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层架设人行通道 5、停车位及其它配置公共设施单元式住宅每100m2 建筑面积停车位设0.61（个），独立式住宅每100m2 建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类： 小于等于2000 m2部分取2.0，超过2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通发达的中心区取0.40.6。,基本经济技术指标,.,容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住

4、的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,容 积 率,.,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 ：,独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。,容积率的划分,.,案列分析：某项目,建设用地面积：10000平方米 规划总建筑面积：36000平方米 首层面积：2000平

5、方米 容积率：36000/10000=3.6 建筑密度：2000/10000=20%,.,二、房地产的常用名词,.,二、房地产的常用名词,房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场； 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换；,.,房地产土地的使用年限是如何确定的？ 居住用地七十

6、年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。,二、房地产的常用名词,.,房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,二、房地产常用名词,.,

7、土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法： 地面价 为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积； 楼面价 为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。,二、房地产的常用名词,.,房地产的成本组成,土地费用20% 前期工程费6% 建筑安装工程费40% 市政公共设施费用20%-30% 管理费用2% 贷款利息（不定项） 税费15%-25% 其他费用10%,.,案列分析：某项目,建设用地面积：10000

8、平方米 规划总建筑面积：36000平方米 出让金：40000万元 楼面平均地价：40000/36000=1.11万元 该项目的成本约：11100+2500（建安成本）+4000（税费）+其他20000元/,.,契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）惠城单价6234元/，惠阳单价5200元/，家庭首次，面积90一下1%收取。 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，总层高高于9层的60元/，

9、低于50元/。 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。,二、房地产常用名词,.,定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开

10、发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,二、房地产常用名词,.,期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 准现房 是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房

11、屋。,二、房地产常用名词,.,三通一平 是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、 路通和场地平整。 七通一平通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤 气、平整土地。 开间、进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。,二、房地产常用名词,层高 是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 是指层高减去楼板厚度的净剩值。,.,当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？,七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,二、房地产常用名词,.,

12、三、房地产建筑知识,.,三、房地产建筑知识,按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。,.,低层住宅 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户） 联排式住宅。 优势 与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往 往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰 少，有宜人的居住氛围。 劣势 这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高 政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上 有限。,三、房地产建筑知识,.,多层住宅 指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独

13、立单元式。 优势（1）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。因而多层住宅的建筑造价一般较低。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 劣势（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。,三、房地产建筑知识,

14、.,小高层住宅 主要指7层10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。 优势 （1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。,三、房地产建筑知识,.,高层住宅 十层及十层以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼

15、和板楼。 优点 高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 缺点 高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。,三、房地产建筑知识,.,超高层住宅 多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。 随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的

16、因素会大大增加。 电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。 超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,三、房地产建筑知识,.,板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。,板楼,塔楼,塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。,三、房地产建筑知识,.,板 塔,板塔结合是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。,三、房地产建筑知识,.,砖木结构