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1、永旺国际商城购物中心考察时间：2010年1月31日上午考察地点：昌平北清路永旺国际商城购物中心朱总： 我给大家简单介绍一下今天的流程，在过去的四年里负责整个项目的工作，从今年调回了总部负责整个中国区的战略发展。今天也有幸请到了当初和我一起同甘共苦的领导（石景）先生，请他讲话。项目的概况会由我的同事李淇给大家介绍。最后会留一段问答时间，大家有什么问题可以随时提出。这是讲座的安排。去商场参观我们会有另外一个团队，负责整个购物中心营运的永旺梦乐城的负责人跟大家见面，同时带领大家参观购物中心，差不多两个小时的安排就是这样一个情况。 首先请石景先生跟大家讲几句。石景： 大家早上好！ 永旺国际商城购物中心
2、是在2008年10月17日开始营业的，至今为止有一年零三个月的时间，现在大家注意到了可能有一些外围的施工还在陆续进行当中。自从我们开业以后，得到了顾客的广泛认知，客流也在逐步的增长。这个项目所在地从市内开车到这儿40分钟左右的时间，是真正意义上的郊外型购物中心。作为我们的客户群里面来讲，自驾车过来的顾客占到相当大的一部分。现在的商业面积里面停车场有3000个停车位，整体这个项目一共分四期开外，永旺作为这个项目的第一期，大家现在坐的位置的东侧这边还有购物中心，也是摩尔购物中心和奥特莱斯在建设规划当中。在这个项目的北侧有服务性商业公寓，还有办公，北侧的公寓项目大概每平米卖到22000元，一共有74
3、0户，现在基本上已经售清了。作为北京来讲，这种郊外型的大型购物中心，包括住宅、公寓整体的复合性设施这是第一个项目，作为北京市来讲，永旺国际商城项目是这样的位置。永旺商城购物中心是北京市政府规划的建设四个大型的购物中心之一，这是第一个。永旺购物中心整体的建筑面积达到15万平米，商业面积有9万平米。在永旺购物中心在南侧是综合百货超市，在北侧有次主力店，中间用一条摩尔街连接而成。到时候课讲完了以后，大家可以到现场去看一下，这就是永旺开发的两核一街购物式的项目。大家在看购物中心过程当中，有任何的问题或者有好的建议也可以通过我向公司反映。 谢谢！主持人： 石景先生比较繁忙，就不再给我们上课了，让我们再一
4、次谢谢石景先生。 接下来由我的同事李淇为大家做这个项目，包括对整个永旺的介绍。李淇： 首先非常感谢，非常欢迎各位今天一大早跑到这么遥远的永旺国际商城购物中心。我跟大家做一个交流。大家基本了解永旺情况的请举手，了解永旺的人还不是很多，这样准备了一个小片，让大家对整个永旺有一个大概的印象。（播放短片） 通过刚才的小片我想大家对永旺有了一定的了解，我主要是通过今天跟大家交流的过程中，通过以下六方面跟大家做一个沟通。 1、永旺概况 2、永旺购物中心在日本 3、永旺在中国事业 4、永旺购物中心选址定位、规划设计 5、永旺国际商城购物中心详解 6、永旺开展的社会公益及环保活动 刚才短片有一个介绍，永旺是零
5、售业出身，所以永旺基本上所有开展的工作都是以零售业为核心，之后更多的一些是服务于零售业的服务性的行业。像金融服务、商业地产开发。永旺成立于1926年，其实更早可以追溯到260多年前的冈田屋，如果大家看到中央财经频道有一个商道节目，里面有一个道上的车轮，刚才小片里面出现的冈田卓野先生创业的历史，可以追溯到更悠久。现在永旺集团有180多家公司，主要是百货超市JUSCO、食品超市MAXVALU五、大卖场、WELCIA医药超市、MINISTOP便利店等品牌专卖店。永旺是日本比较有代表性的销售集团。在世界范围内，永旺大的商品店加在一起有2万家的规模。 永旺分为11个事业领域，今天着重看一下中国事业，包括
6、商业地产开发这部分在国内的发展情况。永旺集团连接营业收益包括营业利润从20002007年持续7年达到历史最高水平，2009年达到营业收益5.23万亿日元，营业利润是1244亿日元。这里面大家比较关注的世界500强排名，这是2009年的排名，永旺在所有的企业当中排在第140位，在零售企业当中是排在第13位，永旺有一个目标就是在未来的510年当中做到世界零售业的10强企业。 接下来大家更关注永旺购物中心，永旺购物中心在日本的市场份额，总的经营面积达到1400万平米，日本总体的规模是4900万平米，永旺占到28.5%。像永旺这种Mall型的在全日本有103家左右，现在其中70.1%是永旺在开发进行运
7、营管理。 刚才朱先生提到了，在座的各位里面看过（谷城）购物中心，大家看到的这个图是两个购物中心连接在一起的，占地面积是26万平米，整体的建筑面积达到36.5万平米，商业面积是22万平米，分成两个区域，一个是Mori，一个是Kaze，总体的停车位达到8200辆，包括565家大大小小的店铺，购物中心整体员工达到9000名，在日本是最大规模的购物中心。 接下来看一下永旺在中国的发展情况，最早永旺1987年11月在香港开设了永旺第1号店，现在一共有11家店铺，接下来1996年、1998年、2002年分别在广东、青岛、华南，这边是以深圳为中心开设的店铺，在北京是在08年10月17日开业，截止到2010年
8、1月末在中国一共是32家店铺，店铺规模不是很大，但是我们力争打造受地区欢迎的得到支持的店铺，这是永旺的宗旨。 这是永旺在全国的分布（PPT），这是青岛永旺店（PPT）。这个是北京昌平区永旺购物中心，占地面积9万平米、建筑面积15万平米、停车台数约3000台。 接下来讲一下永旺购物中心选址，今天主要讲一下购物中心选址的概念。 1、购物中心选址作为开发商有共通的一个地方，作为优秀的选址为购物中心开发成功的首要条件。很多地方都可以看到稀少的物价，北京的地王不断地在被更新，这是一个非常稀缺的资源。为招商规划提供参考及指引。 3、构筑良好的商业开发的基础，就像我们购物中心也是一样的，比如说永旺作为一期开
9、发，之后业主在我们东侧作为二期开发，包括招商，或者品牌的引进都会有很好的促进。 4、对商业地产项目进行有机的组合。 5、形成商业地产开发的经济规模效应。刚才我提到今天主要讲永旺购物中心的概念性的东西，这里面提到RSC的概念，在国内叫区域型购物中心，或者叫超区域型购物中心，除此之外还有GMS我们解释为综合百货超市的业态，SM是食品百货超市，不同的业态对地点的选址，土地的面积、店铺规模包括停车位都有不同的需求。大家清楚现在北京市对商业设施规模的限定，包括五环、三环、二环之内都要控制在什么样的范围，都有一些客观的约束。我们在北京定位的话就是五环以外，行道是单车道3车线，土地面积购物中心达到占地10万
10、平米，层数作为永旺来讲，购物中心的业态不会超过3层，无论是在国内还是在海外永旺的购物中心可能有3层的停车场，可能有3层的购物中心，有屋顶的停车场，但是他的建筑不会超过3层以上。直营面积大概是在2.5万平米，专业的停车场是30004000台左右。这是永旺对购物中心的要求。 项目选址是非常关键的一步，前期准备核项目策划当中，作为永旺合作模式来讲分为三种。一是像青岛的东部店有一个概念，公司自己持有土地还有建筑物，自己打造购物中心，这是一种合作模式。二是像永旺国际商城购物中心这种概念，是定制物业的概念，业主按照永旺提供的建筑要求，为永旺量身定制的购物中心，然后永旺租赁过来经营。三是北京的2号店在朝北大
11、悦城的合作项目，是中粮集团开发的购物中心，最后永旺以主力店的形式进入。这是我们的合作模式。 项目的策划方面更专业，比如说咨询公司、业主方提供的数据，包括我们自己入户调查的形式来对周围的市场，周围的客户群有一个非常详细的测定，之后商业的定位，功能的分析，怎么样的商业组合方面都是非常重要的环节。这里面还有专业设计，刚才短篇中介绍的在日本的购物中心，或者顺德购物中心，还有青岛的形式有点儿变化，永旺购物中心的模式基本上就是两核一街，主力店、次主力店中间用摩尔做一个连接。这是永旺在经营过程中摸索出的比较有效的摩尔的结构的设计，包括它的组合。这里面视觉引导的概念是指这个购物中心不一条直线，稍微有一点儿曲折
12、，或者稍微有一点儿动线，大家在购物中心里面没有视觉疲劳，或者不知道自己该往那边走，我们购物中心有专业的设计团队，包括施工管理，包括后期的商业管理都是有专业的团队操作。 大家也注意到自己的桌子前面有两份简介，一份是公司整体的简介，还有永旺梦乐城的简介，待会儿会给大家介绍商业的管理、租户的管理，包括物业管理专业公司。永旺在日本包括海外也同时和永旺一起来运作这个购物中心。 在永旺购物中心设计规划流程当中，大家都是行业中人，可能对这些内容比较清楚，针对自己的项目会有什么样的重点，包括项目的定位、功能、规模。可以看到打造商界商贸城市，北京市政府有300多万商业面积的继续，面积非常好，但是功能规模上来讲，
13、可能是先打造一个购物中心之后再招商，我把购物中心建出来不怕招商这种概念，有时候空置率会比较高一点，这是现在会出现的情况，特别是现在商业设施跟商业设施之间的竞争，大家不光有品牌规模，更多的通过购物环境或者差别的经营，更好的让自己的购物中心有一个很好的后期的运作。在定位方面要做一些更细致的工作，前期的工作做的如果比较深入，后期经营方面会更好一点。 永旺购物中心的设计包括环境的规划当中，始终将顾客第一的基本理念放在第一位，比如像顾客提供便利、轻松自在、舒适、商品的丰富选择，这方面都是追求快乐舒适的SC的概念。从硬件上来讲购物中心的设计宽敞明亮，运用自然光线，虽然是在室内，但是通过非常高的天窗，或者通
14、过视觉效果，包括我们这里的树都是真树不是假树，给大家提供非常舒适的购物环境。 同时，永旺在硬件方面的特点包括无障碍设计，大家今天从员工通道过来的，还没有体会到员工通道的特点，比如说简洁易懂的标识，出入口都有轮椅，顾客可以无障碍进入购物中心，包括我们的电梯都非常方便残障人士推着轮椅进出，我们的购物中心也有环保，比如像太阳能发电，像LED，还有地热的利用，包括雨水的回收再利用，这都跟我们的奥运项目有共通点。SC基本分类分布图，这是我刚才提到的两核一街的概念。 接下来着重谈一下永旺国际商城购物中心，大家今天从西二环那边过来，大家对北京应该有一个比较清晰的了解，从这边沿着八达岭高速过来大概有四、五十分
15、钟的时间，这个位置是在五环和六环之间的位置，绝对是郊外型购物中心。为什么当初永旺会选址在这个位置呢？这个购物中心是北京市规划的四个大型购物中心之一，而且是第一个具体实现的购物中心，这个位置是在八达岭高速北安河出口的位置，还有一个北清路，北清路延伸到航天桥那边。包括京承高速、小汤山那边的客源也会带动过来。永旺在选址的时候考虑到了交通的方便程度，这个购物中心可以吸引更多的广阔区域的客流，会有一个非常好的带动作用。 在购物中心的南侧现在正在施工，这条路线是昌平线，从西二旗过来延伸，一直到昌平，最终到十三陵景区，是一个轻轨建设，今年年底主体能够完工，能够通车。这部分能带动昌平顾客的人流，包括回龙观这边
16、有一个轻轨，八号线的延长线，会一直到昌平的规划。龙泽站会有15分钟一辆班车，以后路线完成后就不需要这么多班车，会吸引更多的顾客来购物中心。 这是当初开发这个项目的时候我们同事做的商圈的调查，那个时候这边的路没有完全开通，这时候我们会考虑到开车五分钟的商圈，开车十分钟的商圈，开车十五分钟的商圈大概是什么规模，这些是我们公司同事进行实测的，包括居住人口是多少户家庭，所以对整个商城的规划、定位，人口收入购买力方面对整体规划都是最基础的信息。因为大家注意到，附近有一个史各庄村，几千人规模的村庄，最后外来人口达到几万人的规模，他们的购买力对商城的定位来讲不是很好的客户群，但是回龙观、航天城、上地这边的顾客大家通过八达岭
