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1、 山东中原物业顾问有限公司富华国际贸易中心项目定位报告前 言从11月下旬山东中原参与贵公司项目，至今已有月余。为把该项目定位报告做得细致精确，期间本司投入相当的人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析，包括对潍坊市经济状况、房地产市场、潍坊市重点区域商业、商务环境及针对个案的深入调研等等，并得出相关论证结果，之后，结合上述分析及中原多年操盘经验和对潍坊市场的切身认识，提出项目定位，并对目前规划设计方案提出相关建议。旨在通过上述系列研究、定位工作，探讨本案营销的优劣势，希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观风险，从整体上提高本案的总体素质和市场
2、竞争力，并作为发展商优化项目综合素质的参考。山东中原本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德，我们从多方面进行反复研究、论证，以实事求是的态度撰写这份报告。当然，时间紧促，报告中有些数据不够细致，尤其是涉及到相关个案的商业要点，但中原仍然以专业、负责的态度较为圆满地完成关键数据的搜集以保证报告的客观性和可操作性。最后，山东中原希望这份报告能予贵司一定的参考价值，并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。目录第1部分 项目状况分析41.1、项目概况 4 1.2、周边环境分析41.3、周边市政配套分析61.4、消费力分析61.5、潍坊商业、商务发展分析8第2部分 项目定位142.1裙楼部分142.1
3、.1、定位方向分析142.1.2、项目SWOT分析 152.1.3、商业模式17 2.1.4、客群定位 192.1.5、形象定位202.1.6、经营定位212.1.10、价格定位 252.2、塔楼部分2.2.1、写字楼282.2.2、酒店362.2 3、酒店式商务公寓44第3部分 产品设计建议3.1、总体设计方向503.2、当前方案形体分析513.3、功能流线设计建议533.4、各种物业类型产品特点55第1部分 项目状况分析1.1、项目概况本案位于开发区富华地块西北角，北临福寿东街，西接北海路，南临张湎河和人民广场，毗邻潍坊市政府，地处潍坊行政中心、高新产业区中心，是未来潍坊政治、文化、休闲娱
4、乐中心区。本案经济技术指标：总占地面积：5.1公顷 道路、绿化用地：1.4公顷总建筑面积：17.25万平方米 绿地率：27%新建筑面积：14.85万平方米 容积率：3.38原有建筑面积：2.4万平方米 地下停车场面积：30000 裙楼总建面：72570，其中地下建面28110，地上建面44460。塔楼总建面：76000，主塔33层，45600，副塔23层，304001.2、周边环境分析交通：本案西临潍坊市最具地方风情特色的景观大道北海路，北邻城市主干道福寿街，南靠东风街，交通便利；北有济青高速（直通14号路口），南有潍莱高速，出行快捷；周边有15、环16、56、20、30等多路公交车经过，出行
5、方便。景观：本案位于东部新城，潍坊市行政中心，与潍坊富华游乐园、水上皇宫、富华俱乐部融为一体，南临潍坊市政府、人民广场、潍坊博物馆，景观良好。人文：本案周边高校众多，如潍坊学院、潍坊信息学院、潍坊职业学院、潍坊纺织职业学院、省税校、纺织技校、奎文区实验中学等，以及潍坊市电视台、潍坊日报社等文化机构和潍坊市博物馆等，人文气息浓厚。人民广场富华游乐园潍坊博物馆富华游乐园1.3周边市政配套分析医疗：潍坊肿瘤医院、新城医院、仁和医院、哮喘病医院等中型专业医院，可满足周边居民及商务人员的专项医疗需求，但便利药店、门诊药房数量较少。商业：研究数据显示，周边综合型商业设施较多，如财富广场、高薪广场、利群商场
6、、新华路佳乐家等，目前除佳乐家为在营商业，高薪广场开业伊始，其他项目均尚未建成，总体来说，商业氛围较为淡薄；餐饮：周边餐饮、娱乐设施较多，多集中于荷欢路，表现为住宅底商，但大规模、中高档次的餐饮娱乐店较少。金融：周边银行多集中于北海路与东风街交叉路口，以及北海路与福寿街路口，总体数量偏少，不能有效满足该区域市场需求。1.4、消费力分析GDP上表显示，潍坊市GDP增长迅速，尤其是2002之后，呈加速上扬之势。GDP的快速攀升意味着经济的持续快速发展，从而推动城市建设速度，提高居民收入，进而为潍坊市房地产市场提供了理想的发展空间。产业结构 与GDP快速发展同步，潍坊市各产业增长势头迅猛，尤以第二产
7、业最突出，第三产业紧随其后。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础性力量，而加快发展第三产业，对于优化结构、增加就业、提升城市商业、商务水平、提高居民收入、提升居民购买力至关重要。人均可支配收入2004年，城市居民人均可支配收入9297元，同比增长11.8%，快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。以三口之家计算，城镇家庭年可支配收入为27891元，而目前潍坊市区普通住宅均价以2500元/、面积100计算，总价25万元，房价收入比为8.9，基本符合国内地产行情，市场潜在有效需求充足。消费倾向上表数据显示，近几年潍坊市人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率却逐年下
8、降，平均消费率水平在35%左右，与全国35个大中城市平均消费率水平（40%-45%）差距较大，显示出居民储蓄倾向较高，当期消费减少，反映到地产市场，表现为有效需求较低，同时也说明居民消费存在较大的引导空间。目前，潍坊市人均GDP已高于2000美元，按照国际经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，奢侈品将转化为居民的必需品，这对于居民消费结构的升级具有重要的意义，从而为本案物业推出奠定一定的市场基础。人口分布与消费能力统计局数据显示，潍坊市总人口850万，市区人口85万，2003年社会消费品零售总额达344.6亿元，同比增长14.8%，2004年达405.2亿元，同比增长
9、16%，显示出潍坊市强劲的社会消费能力。本案位于东部新区中心地带，周边多为中高档住宅小区与众多政府机关事业单位，居民整体消费力强。据不完全统计，本案1.5公里半径内常住人口大约10万人，2公里半径内常住人口约为20万人，3公里半径内常住人口超过30万，且大多为高收入、高消费群体。1.5、潍坊商业、商务发展分析1.5.1、商业自20世纪末，潍坊市经济发展逐步加速，尤其是每年一度的世界风筝会和鲁台经贸洽谈会，成为潍坊市城市建设与经济发展的推进剂。时至2005年，潍坊市政府为了促进潍坊商业的进一步发展，出台了“一区”、“两城”的规划，即白浪何休闲消费区、泰华不夜城和富华不夜城，该规划基本上对潍坊商圈
10、作出了明确的区域划分，即白浪河商圈和新华路商圈。白浪河商圈分析白浪河商圈得益于潍坊传统商业布局，集中了潍坊市主要的写字楼、酒店、商务型住宅以及大量的休闲娱乐机构、设施等，其商业物业以大中型百货店和超级市场为主，如中百商厦、潍坊百货大楼、四平路佳乐家等，以购物功能为主，娱乐休闲功能略显不足，但随着泰华城的扩建与银座购物公园的建成、营业，白浪河商圈单纯购物功能的形象将有所改变。新华路商圈分析新华路商圈得益于潍坊城区规模的不断扩张与高新区经济的快速发展，尤其是潍坊政府东移，极大地带动了该区域中高档住宅的发展，进而引领商业物业跳跃式发展，凭借便利的交通、先进的经营、大量的高收入人群，异军突起，与白浪河
11、商圈东西相望，构筑潍坊商业新格局。潍坊商业特色n 东西两大商圈，即白浪河商圈和新华路商圈；n 早期商业市场由本土商业垄断，随着经济的发展和市场竞争的自由化，银座、沃尔玛、利群等省内外、国内外知名商业进入潍坊市场；n 目前消费市场以中档、中低档为主，目前以泰华广场为唯一的高端商业；n 早期商业以自营为主，近几年产权式商铺兴起，大多因产权失控导致经营权散落，以至于后期经营失败，如盛和步行街、和平商业广场、国安商务大厦；n 目前商业业态大多以大中型百货店和超市为主，消费功能单一，环境单调；n 近期供给放量，以新华路商圈更为突出，沃尔玛、圣荣、利群、上东国际、财富广场等多个大体量的商业上市或即将上市，
12、而需求相对乏力。1.5.2写字楼作为地区经济发展的风向标，写字楼市场与经济发展尤其是第三产业的发展密切相关。而作为一个三线城市，潍坊经济正稳步发展，第三产业近年日趋活跃，房地产市场起步伊始，写字楼市场在规模、产品品质、价格等方面与其他一线、二线城市相比还存在较大差距，市场供求呈现出以下特点：供给n 受城市规模、经济活力、产业结构等多种因素的限制，潍坊写字楼市场数量少、档次不高，甲级、智能化、生态化办公等概念尚为空白；n 现有写字楼多集中在白浪河区域和新华路商圈，区域性明显；n 潍坊市大型企业数量少，市场需求不足，多数写字楼分割单位较小；n 发展商经营理念淡薄，急于套现，多倾向于采取销售方式，快
13、速回笼资金；n 市场供求基本平衡，空置量较低，相对高端物业入驻率更高。需求n 归因于便利的交通和完善的市政、商业、休闲娱乐配套等，多数企业倾向于市中心办公；n 部分企事业单位为了突出形象而倾向于自建办公楼，但总建面积超过自身需求，则将多余物业出租；n 研究数据显示，部分大中型企业如金融类、咨询类、高新产业类等对物业配置、物业管理、周边配套等更为关注，倾向于相对高端物业；n 数据显示，实力较为雄厚的企业，能够接受的月租金水平多集中在35元/左右，目前潍坊写字楼售价均价在3500元/左右，一次租金水平计算，8-10年即可收回投资，投资回报率较高，因此，市场投资气氛较为浓厚。 1.5.3、酒店潍坊酒店客房列表：区域标准间（间）套间（套）房间总量（间）全市21802803133市区12531751580数据来源：潍坊市旅游局星级酒店集中分布与大多数二三线城市类似，因为商业气氛不够浓厚、商务交流相对较少，潍坊市酒店业相对不够发达，目前，全市（市区）三星级以上的酒店共有9家，其中三星级酒店3家，四
