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1、赣州住宅项目专项市场调查报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2011年4月目录前 言3第一部分 城市经济与规划发展分析4一、赣州市概况5二、赣州市经济发展状况9三、赣州城市发展规划要点解析15第二部分 房地产市场宏观分析20一、赣州房地产市场现状分析21二、赣州房地产市场板块分析23三、赣州房地产市场发展趋势分析29四、宏观政策分析32第三部分 章江新区现状及规划分析34一、章江新区发展现状分析35二、章江新区未来规划分析37第四部分 区域房地产市场分析41一、章江新区房地产市场现状42二、章江新区房地产市场发展趋势43三、竞争对手项目类别分析44第五部分 项目分析48一、项
2、目区位及周边环境分析49二、项目地块分析51三、项目SWOT分析54结束语56附件（赣州典型楼盘详解）：57一、周边典型个案分析57二、章江新区板块典型项目66三、水东片区典型项目72四、河套老城区板块典型项目75五、开发区典型项目81前 言首先，感谢中祥公司委托由我司负责赣州项目的策划工作！本项目从规模上来说不是赣州最大的项目，但是从地理位置、规模及对江景资源的角度而言，本项目是章江新区新城板块综合素质较高的楼盘之一。因此，对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的营销策划工作，并以此为项目市场调查研究的指导。本项目总建筑面积较大，因此本次调查我们从项目实际角度出发，对赣州市经济发展、
3、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目营销手段等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解赣州的城市发展与房地产发展状况，我们还对市场同行、报社记者等进行深入的访谈与交流。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。第一部分 城市经济与规划发展分析一、赣州市概况1、地理位置赣 州赣州是江西下辖的一个地级市，是江西第二大城市，常称为赣南地区，是客家人主要聚居地之一。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重
4、要通道之一。2、行政区划及人口赣州是全国面积较大的地级市，是全国70个大中城市之一，江西省第二大城市，江西省副中心城市。下辖1个行政区、1个开发区、2个县级市、15个县：章贡区、赣州经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。章贡区是赣州市的政治、经济、文化、交通中心，是赣州市委、市政府所在地（目前市政府已迁至章江新区）。全市户籍总人口897万（2010年），其中常住人口830万，约占江西总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。目前，中心城区人口74.26
5、万，建成区面积81.2平方公里。2030年中心城区规划人口200-300万，建成区面积200-300平方公里。3、地理环境赣州城区一面环山，三面环水，拥有稀缺的自然资源，章江、贡江流经境内中部汇合为赣江，被誉为“千里赣江第一城”。赣州市区风景优美，江景资源丰富，可谓“无楼不江景”。4、历史文化沿革赣州政区历史悠久,从汉高祖六年（公元前201年）设置县治以来，至今已有2200年历史，自古以来就是沟通赣、湘、闽、粤的江南重镇，历代为郡、州、路、道、府的治所。宋、元、明、清时期，这里“商贾如云，货物如雨”，是全国36大城市和44大经济中心之一。赣州是全国著名的革命老区，赣州的瑞金以及周边几个县是第二
6、次国内革命战争时期的中央革命根据地和中华苏维埃共和国临时政府所在地，因此，瑞金被誉为“共和国的摇篮”。赣州地区被称作“红色故都”。5、交通状况赣州交通便利，是沟通中国内地与沿海发达地区的重要通道。赣州与福建、广东山水相连，是珠三角、闽东南三角区的直接腹地，也是沟通长江经济区与华南经济区的纽带，是中部地区距离闽、粤地区最近的设区市。境内公路、铁路、民航和水运交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。赣州黄金机场（1）航空按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场，规划2015年年旅客吞吐量达100万人次，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。（2）铁路已建成的京
7、九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。可方便通达全国各大中城市。（3）公路公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。（4）水运位于赣江源头的赣州港是江西六大港口之一，长江水系重点建设的港口。6、资源状况赣州是我国商品林基地和重点开发的林区之一。有森林活立木蓄积7900万立方米,疏林地蓄积3万立方米,散生木蓄积130万立
8、方米,四旁树蓄积64万立方米,毛竹2.10亿株,森林覆盖率为74.20%。赣州是全国重点有色金属基地之一,素有世界钨都、稀土王国之美誉，已发现矿产62种。全市保有矿产储量的潜在经济价值达3000多亿元.境内发现的砷钇矿、黄钇钽矿为我国首次发现的矿物。7、城市荣誉l 2009中国魅力城市l 长江中游十大魅力城市l 中国金融生态城市赣州是国家历史文化名城、全国卫生城市、中国优秀旅游城市和国家园林城市、中部最佳投资城市、粤商最佳投资城市、浙商最佳投资城市、深港企业最佳投资城市，中部六省加工贸易梯度转移重点承接地。小结：n 赣州作为广东、福建、湖南及江西“四省通衢”的大型地级市，其地位越来越受到江西省
9、政府乃至国家层面的重视，在承接东南沿海产业转移方面占据着桥头堡位置，同时也是中部各省通往东南沿海的重要通道之一。n 赣州市域人口达江西总人口五分之一，面积在四分之一左右，加上区域中心城市地位的确立，其对周边地区的辐射能力将不断加强，除了赣南地区外，也必将吸引越来越多其他地区的人来此工作、投资和安居。n 赣州黄金机场升级及高速铁路大规模的兴建，缩短了赣州与外界的联系，在空间上有了更多的交流，势必带来越来越多的外部投资及发展机会。 n 赣州自然资源丰富，三支江水蜿蜒穿城而过，丰富的江景等为城市发展奠定了发展后劲和宜居生活氛围，城市良好的发展也带来了诸多的城市荣誉，对于城市形象和地位的提升有很大的促
10、进作用。二、赣州市经济发展状况1、经济总量经济稳步增长，竞争力持续增强赣州是江西省经济发展第二大城市，仅次于省会南昌，2010年GDP总量达到1119.47亿元。赣州经济持续稳定发展，竞争力逐步增强，在中国社科院发布2010年中国城市竞争力蓝皮书中国城市竞争力报告中，赣州市跻身“过去5年竞争力稳步提升的10个城市”光荣榜，且位列第三。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报2、三次产业构成各产业合理发展，结构继续优化2010年三次产业构成比例依次为18.9%：44.4%：36.7%，第一产业比例逐步下降，第二产业产业比重不断上升，三大产业结构持续得到优化。第二产业的快速发
11、展为赣州经济注入了持续的强劲动力，这将带动房地产行业产业链的整体性发展，为房地产发展创造了良好的外部环境。 农业：推进农业产业结构优化 工业：承接产业转移先锋 服务业：旅游休闲产业发展成熟（2006-2010年赣州市三大产业结构情况）赣州市统计公报3、固定资产投资投资增长迅速，持续高位运行2010年度，全市完成全社会固定资产投资781亿元，同比增长31.3%。在近四年保持高达36.4%的平均增长率，这得益于国家经济刺激及大力推进经济转型的政策支持，在此期间，赣州大力完善城镇及交通基础设施建设，总投资规模及增速居于全省前列。（2006-2010年赣州市固定资产投资增长情况）赣州市统计公报4、财政
12、收入财政收入稳定增长，连年攀升2009年已经突破100亿元，2010年继续高位增长。赣州地方财政近年来增长迅速，特别是私营企业发展迅速，为政府提供了新的财政来源，根据2010年的统计，非公有制经济占全市财政总收入的比重达到60以上。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报5、消费品零售总额社会消费品零售总额快速增长，消费活跃2010年，全市社会消费品零售总额372.28亿元，增长18.6%。近五年社会消费品零售总额的持续高速增长，反映了赣州市消费需求的强劲及人民生活水平要求的提高。说明赣州的消费市场在逐步扩大成熟，市民消费能力得到进一步的加强。（2006-2010年赣州市
13、GDP总量增长情况）赣州市统计公报6、人口及居民收入人口基数大，人均收入逐步增加年末户籍总人口约为900万人，占据江西五分之一的人口，城乡居民收入稳定提高。城市（章贡区）居民人均可支配收入14203元，增长10.09%，比上年提高1.07个百分点。全市城镇单位在岗职工平均工资23166元，增长11.7%，比上年提高1.4个百分点。居民消费水平稳定增长。城市居民人均生活消费支出10662元，增长7.9%，比上年提高0.9个百分点。（2006-2010年赣州市GDP总量增长情况）赣州市统计公报7、其他城市横向经济指标对比分析表：2010年江西主要设区市经济数据统计对比指标县市GDP总量（亿元）社会
14、消费品零售总额（亿元）人口总量（万人）固定资产投资（亿）财政总收入（元）城镇人均可支配收入（元）南昌市2207.11754.684911935.6259.3118276赣州市1119.47372.28877781128.3114203九江市1032.06284.08479900.87116.715764上饶市901.0330.5704805.4113.915535宜春市870.0266.52539665.9107.9314333吉安市720.53196.3148076688.5515547新余市631.22112.64113658.380.6317358抚州市630.01230.7238864874.0114445萍乡市520.39158.14185503.564.0816381对比排名221429分析：通过与其他各设区市对比分析可已看出赣州无论是在经济实力还是在人口消费群体及消费水平上均超越其他各设区市（人均可支配收入是被庞大的人口基数均摊所致），是仅次于省会南昌的江西第二大城市，巨大的人口基数和良好的消费氛围给赣州房地产发展良好的支撑。小结：n 持续快速增强的经济实力将给赣州带来更多的社会投资，基础
