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1、紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：芜湖正地众森置业有限公司项目名称：上海正地集团-芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划1目 录第一部分 信托计划概况2一、摘要表2二、信托概况4第二部分 项目调查过程记录5一、合作经历5二、拓展背景5三、关联情况5四、调查过程5第三部分 交易对手基本情况6一、基本信息6二、交易对手的经营状况和行业分析9三、交易对手财务分析11四、交易对手融资及对外担保情况分析14第四部分 投资方案15一、交易结构15二、项目分析16三、增信措施分析32四、项目后续管理方案39第五部分 风险分析及风险防范措施42第六部分 项目合规性分析43一、合规性分析43二、项目所
2、涉合同清单43第七部分 项目调查结论44第八部分 项目备查资料清单451第一部分 信托计划概况 芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）注册资本10800万元，其中上海正地投资集团有限公司（简称“上海正地”）出资6480万元，占公司全部出资比例的60%；芜湖众森实业（集团）（简称“芜湖众森”）有限公司出资4320万元，占公司全部出资比例的40%。公司于2010年6月5日正式成立，开发建设芜湖东城豪庭项目。现我部拟发起设立“紫金信托-上海正地集团芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限2年，满1年可提前结束，募集信托资金2亿元，第一期1.5亿，用于芜湖东城豪庭二期（B区）项目的开
3、发建设。芜湖正地以东城豪庭B区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地47,424.17平方米（70.46亩），建筑总面积约177,463平方米，评估价值：4.016亿元。大股东上海正地提供连带责任保证担保。上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。1、 摘要表要点基本信息信托计划名称芜湖正地东城豪庭贷款项目集合资金信托计划信托计划类型封闭式信托计划；信托贷款信托计划规模第一期不超过1.5亿信托计划期限24个月，满12个月可提前结束委托人收益信托报酬费率为*%/年在信托成立后【3】日内一次性前端支付 项目信息用款人芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）资金用途芜湖东城豪
4、庭B区项目（简称“B区项目”）开发建设融资成本/投资收益率%/年还款来源（1） B区项目的销售收入约14.8亿元；（2） 芜湖东城豪庭A区项目未售部分的销售收入约3.8亿元；（3） 上海正地及其实际控制人任金荣对到期还款不足部分承担补足义务。信托退出方式芜湖正地到期还本付息增信措施1、B区项目土地及在建工程抵押，评估价值4.016亿元，第一期贷款抵押率为37%；2、上海正地提供连带责任保证担保；3、上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保；4、资金监管：设置监管账户，资金封闭运作。（1）芜湖正地须提供详细的用款计划； （2）东城豪庭项目B区房源及A区未售房源销售回款的10%进入监
5、管账户，作为还款保证金；（3）信托计划满21个月、22个月、23个月时，监管账户余额分别不低于0.5亿元、1亿元、1.5亿元，否则芜湖正地应采取降价销售等措施加快去化，同时我司有权要求上海正地补足差额。信托费用推介发行费、财务顾问费推介发行费推介发行机构：银行保管费费率为【 】%/年在信托成立后的【 】日内一次性前端支付保管银行：未定银行资金监管费费率为【 】%/年在信托成立后的【 】日内一次性前端支付评估费、律师费、税收、其他评估费、律师费用等信托费用由信托报酬支付风险资本系数%信托报酬是否覆盖资本消耗：是净资本系数信托收益发行方案特别情况无二、信托概况1、交易结构图： 2、项目概况:东城豪
6、庭座落于芜湖市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。项目位于芜湖政务中心与金融中心东侧，紧邻中央公园和扁担河，周边有环球商业中心、方特梦幻王国、亚夏汽配城等配套设施，交通便利，7路、42路、45路等多条公交路线到达，是芜湖市城东商业规划集中区域的核心项目。整个项目占地面积 12.4万平米，建筑面积31.1万平米。其中A区住宅约17万平米，规划入住1762户，共计17栋楼，容积率2.2，建筑密度低于22%，于2011年10月29日首次开盘，当日销售169套，目前共计推出1379套可售房屋，实现销售率67.22%，已实现收入（含定金）3.7亿元。B区项目报批规划商业建筑面积1
7、16430平米、办公面积21000平米，合计约137430平米。B区项目自2013年2月18日正式开工，2013年10月结构封顶，2014年5月竣工验收。目前已完成基础开挖、桩基工程，2013年6月底施工至0。B区项目总投资为67,880万元。投资安排为：（1）企业自有资金3亿元，占总投资44.19%；（2）申请信托贷款2亿元，占总投资29.46%（计划2年内归还）；（3）剩余资金使用预售房款解决，占总投资26.34%。根据销售面积、销售价格，按两年100%的销售率计算，保守预计可实现销售收入14.8亿元、实现利润总额约4.7亿元、净利润3.5亿元。B区项目目前已取得土地证、建设用地规划许可证
8、。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证于2013年7月取得。第二部分 项目调查过程记录一、 合作经历我司与交易对手以往无合作经历，本次为首次合作。二、 拓展背景芜湖正地众森置业有限公司由于东城豪庭项目开发建设资金的需要，经大连银行介绍拟向我司申请信托贷款。本着审慎的态度，我部开展了尽职调查工作。三、 关联情况1、交易对手及交易对手的控股股东或实际控制人与我司无关联关系；2、交易对手高管人员与我司本信托业务人员无亲缘关系；3、交易对手在我司既有融资余额为0。第三部分 交易对手基本情况一、基本信息（一）信息表交易对手全称芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）营业执照注册号340200000
9、093769年检记录2011年度已年检贷款卡号3402010000254484年检记录2012年度已年检成立时间2010年6月12日法人代表及电话何金杰注册地址芜湖市鸠江经济开发区管委会大楼706室企业实际地址芜湖市鸠江经济开发区管委会大楼706室注册资本10800万元实收资本10800万元基本账户行芜湖扬子农村商业银行股份有限公司官陡支行基本账户账号20000256172010300000018国税税务登记号码/地税税务登记号码340207556349056企业性质国有 集体 私营 股份合作 有限责任 股份公司 外商投资 个体工商户 其他行业分类房地产行业主营业务经营范围：房地产开发与销售，
10、房屋租赁，物业管理与服务，房地产信息资讯服务。（二）历史沿革芜湖正地众森置业有限公司是由上海正地投资集团有限公司和芜湖众森实业（集团）有限公司共同出资成立的有限公司，于2010年6月5日正式成立，取得芜湖市工商行政管理局合法的第340200000093769号法人营业执照，注册资本10800万元。（三）股权结构 现芜湖正地注册资本10800万元，股权结构如下：股东名称出资金额出资方式出资比例上海正地投资集团有限公司6480万元货币60%芜湖众森实业（集团）有限公司4320万元货币40%（四）公司组织和管理1、组织结构及决策体系公司职能部门设置为：财务部、项目部、经营部、综合部、开发部、销售部，
11、公司实行董事会领导下总经理负责制，并设三名副总经理。总经理根据工作和业务的需要，指派副总经理分管不同职能部门，各职能部门具体负责其范围内的工作。公司组织关系及管理架构：2、核心管理人员简介董事长：何金杰先生。1990年在合肥工业大学脱产四年专科工业与民用建筑。1996年至1997年在芜湖市南陵县水利水电有限公司任常务副总经理。1998年至2001 年在上海绿地集团南新分公司南新家园项目任项目经理。2002年至2004年在上海正地集团下属博捷房产博捷名苑项目负责人。2004年至2010年先后担任上海正地集团下属芜湖永捷房地产公司常务副总经理（主持工作）、芜湖金龙投资有限公司总经理。2010年4月
12、至今任芜湖正地众森置业有限公司董事长兼总经理（法定代表人）。曾参与开发上海的“博捷名苑”（5.4万平方米）、“南新家园”（40万平方米）、芜湖的“江城国际”（60万平方米）、“镜湖之星”（2.3万平方米）等项目的开发，具有丰富的房地产开发经验。副董事长：王栋栋先生。大专学历，专业工商管理。2005年至2006年在芜湖市众森实业集团有限公司担任总经理助理。2006年至2010年在芜湖市星鑫房地产开发有限公司担任总经理。2010年至今任芜湖正地众森置业有限公司副董事长、副总经理。董事：胡南宏先生。1990年参加工作，大专学历，高级工程师，现任芜湖东方蓝海置业有限公司总经理。1990年至1997年，
13、在交通部三航六公司厦门基础公司担任技术负责人、项目经理；1998年至2003年在上海市建筑科学研究院担任总监理师；2004年至2010年，出任上海正地集团公司开发项目的总工程师兼副总经理、正地众森置业公司董事，参与的项目有：芜湖市“江城国际”，总建筑面积60万平方米；黄山市“新黄山商业步行街”，综合商业项目；上海市“正地豪生大酒店”；芜湖市“欧亚达正元家俱广场”。董事：陈永民先生。本科学历，专业经济学。2002年至2005年在上海博捷房地产开发有限公司担任总经理助理；2005年至2006年在上海正地投资集团有限公司担任总裁助理。2007年至今任上海正地投资集团有限公司副总裁。董事：方国樑先生。
14、中国注册资产评估师、注册造价工程师、高级工程师。1981年至1992年在芜湖市第一建筑工程公司从事计划统计工作。1993年至1995年在芜湖市扬子房地产开发公司从事房地产资金、成本控制工作。1996年至2000年在芜湖市审计局从事基本建设审计工作。2001年至2008年在芜湖平泰建筑工程造价师事务所法定代表人。2009年至2012年在芜湖建联工程造价师事务所法定代表人。2013年至今任上海中世建设咨询有限公司安徽分公司负责人。财务经理：吴世军先生。1992年7月至1997年任芜湖百货采购供应站财务主管。1997年至2002年任芜湖环宇纸业进出口公司财务经理。2002年至2004年任上海成林混凝土有限公司财务经理。2005年9月至今担任上海正地投资集团财务部主管。2008年至今兼任芜湖永捷房地产开发有限公司财务经理。2010年至今兼任芜湖正地众森置业有限公司财务经理。 公司监事会成员3名，为杨培静、陈其谭、李江柏。（五）主营业务简介芜湖正地于2010年6月5日正式成立，经营范围为不动产经营与管理，物业管理与服务、咨询服务、房地产开发与销售、实业投资。（六）关联企业情况简介上海正地投资集团有限公司简介上海正地投资集团有限公司是以房地产开发为主及实业投资、物流于一体的综合性集团公司。集团旗下拥有
