《(2020年)管理诊断调查问卷某乡特定资产收益权专项资产管理计划尽职调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(2020年)管理诊断调查问卷某乡特定资产收益权专项资产管理计划尽职调查报告（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划尽职调查报告56目 录第一部分 业务基本情况1一、业务背景介绍1二、业务方案简介2三、业务制作流程31、尽职调查简述32、主要操作流程简述3第二部分 交易对手分析4一、借款人分析61、基本信息62、公司股权结构83、财务状况分析8二、担保人分析131、公司基本信息132、担保人股权结构关系图143、公司组织结构与部门设置144、公司发展与业务模式155、财务状况分析19第三部分 罗马都市项目分析25一、桐乡及周边房地产市场发展概况25（一）地理位置25（二）经济发展情况26（三）房地产发展状况26（四）区域房地产近几年发展总体概况27二、
2、当地房地产相关政策概况30三、项目地理位置分析31（一）项目四至31（二）周边环境31（三）配套设施32四、地块建筑指标34五、项目规划设计34（一）规划设计34（二）市场分析36（三）客群定位36（四）销售策略36（五）周边楼盘比较37六、项目证照情况381、建设用地规划许可证382、土地使用权证393、建设工程规划许可证394、建筑工程施工许可证39七、项目投资分析39（一）项目工程成本概算39(二)资金拼盘41（三）工程进度41八、去化进度分析42九、现金流预测43十、项目销售保本点测算45十一、压力测试45第四部分 资管融资方案46一、资管融资方案概述46二、资管要素48三、交易流程5
3、0四、信托保障措施51（一）项目土地及在建工程抵押51（二）控股股东提供担保51（三）保证金制度51（四）资金监管51（五）其他主动管理52五、资管计划退出52六、业务收入分析52（一）资管预期收益率和管理费52（二）相关费用安排53第五部分 风险与防范53一、信用风险53二、流动性风险53三、市场风险与政策风险54第六部分 结论55附件一：风险处置预案56（一）信用风险处置预案56（二）欺诈风险处置预案58附件二：资管业务尽职调查材料收集清单59第一部分 业务基本情况一、业务背景介绍2010年3月，桐乡市巨匠房地产开发有限公司和桐乡市光明置业有限公司经公开拍卖受让桐土储（2009）57号地块
4、，出让宗地面积为200,841.99平方米，总地价87,200.00万元，契税金额2,616.00万元（土地款已全部支付完毕），取得开发地块后，组建了巨能置业，并将开发项目定名为“罗马都市”。“罗马都市”项目分为四区块开发，分别为一期、二期、三期。本次向我司申请贷款的区块为“罗马都市”三期（以下简称“本项目”），规划净用地面积：120000，规划地上总建筑面积317880.28，地下建筑面积40000，总计357880.28。绿地率40%，容积率3.2，建筑密度25%。桐乡罗马都市项目为佳源集团控股项目，在此项目位于桐乡市中心，是桐乡政治、经济、文化发展的中心，绝版黄金地段，地理位置优越。该项
5、目为城市的标杆项目，区域购房者认可度极高，且项目已经为最后一期，前期拿地价格低，市场风险相对较小。 目前该项目四证齐全，自有资金投入超过30%，项目控股公司佳源集团具备一级开发资质。此次拟融资3.4亿元，资金用于后续工程建设。我司拟发行华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划，为该项目主体提供3.4亿元贷款，期限1.5年。二、业务方案简介资管计划计划名称华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划融资方桐乡巨能置业有限公司资管计划期限12+6个月，若资管计划计划不能及时兑付，则资管计划计划进入延长期。资管计划期满12个月时，允许借款人提前部分或全部还款，每次还款金额
6、不低于5000万元。融资规模3.4亿元。总融资成本%/年预期年化收益率10.3%/年，固定利率。资金用途资管计划资金用于“罗马都市”项目的开发建设。项目合规性1、本项目已取得土地证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证，建设用地规划许可证，因此符合四证齐全要求。2、项目总投167263万元，已投入约60380万元，满足自有资本金比例超过30%的要求；3、借款人控股股东拥有房地产开发一级资质。以上情况符合证监会关于“资管计划公司发放贷款的房地产开发项目要求，同时满足银监要求必须满足“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件”的规定。还款来源罗马都市项
7、目的销售回款及经营收入，资管计划期限内包含资管计划本息的净现金流入约为5.98亿元，资管计划本息覆盖率1：1.47。风险控制措施1. 销售保证金：自资管计划存续期满12个月起，按月向贷款专户归集销售保证金，按月向贷款专户归集销售保证金，用于抵押的在建工程出同意销售解押证明前打评估价20%入保证金户，等销售合同成立回款全部到位再补30%作为销售保证金划入还款专户：销售专户保证金沉淀每次到5000万可以提前还款。前述划入还款专户的销售保证金达到5000万元以上的，作为乙方同意将还款专户中销售保证金释放给甲方的前提条件，甲方应当向乙方提供新的同等价值的抵押物或担保物。2. 资金用途监管：对资管计划资
8、金的使用实行受托支付，严格监管资金投向。3. 销售回款监管：我司与借款人约定，所有销售回款均进入我司指定的回款账户中监管。4. 工程进度和销售进度监管：借款人出具施工进度承诺函及销售进度承诺函，我司定期进行检查。5. 销售定价权：当发生融资方违约或借款人发生重大经营变化可能导致资管计划贷款本金及利息难以兑付的情形时，我司有权对借款人房产销售的定价，确保销售回款能足额覆盖资管计划本金与利息。6. 对借款人再举债担保的决策权：通过合同约定7、我司向巨能置业派出一名董事，对项目公司经营计划、成本预算等进行管控，对公司重大事项（融资决策）具有一票否决权，资管计划期间借款人对外再举债或再担保事项均须我司
9、同意。抵押率1.资产抵押提供25000万贷款：借款人将“罗马都市”项目对应的建筑面积为57823.33平米的在建工程使用权以在建工程一顺位次序抵押于受托人名下，为本资管计划计划本息的偿付提供担保。市联评估对项目抵押物评估价值5亿元。抵押率不超过50%。2.股权质押提供4000万贷款：桐乡市巨能置业有限公司的股东浙江佳源将其持有的剩余52%股权质押给资管计划。根据2012年巨能置业经审计年报，巨能置业目前的净资产约9.3亿元，则52%股权对应的净资产值约为4.836亿。93000*52%=484360万元。3. 5000万元受让佳源集团所持有的巨能置业10%的股权。注册资本50000万元*10%
10、=5000万元。主要监管措施1、资金用途监管：受托支付；2、销售回款监管：所有销售回款均应进入我司指定的回款账户；3、工程进度监管：借款人出具施工进度承诺函。4、销售进度监管：借款人出具销售进度承诺函融资本息支付在资管计划计划成立后，借款人每年付息一次，剩余半年到期一次还本付息，并按下述还款计划还款。具体还款计划如下表：资管计划期满12个月可提前部分或全部还款，利随本清。资管计划利益分配每年分配一次资管计划利益；不足一年部分随本金一起支付。预期业务收入我公司资管计划收入0.6%/年(暂定)，预计资管计划综合收益约306万元。三、业务制作流程1、尽职调查简述时间地点参与人员调查内容反馈2013/
11、4.25桐乡现场考察项目整体情况达成合作意向2013/5.20桐乡收集尽调材料、撰写资管方案完成尽调报告2012/6.9桐乡与融资人沟通资管方案、考察施工现场就资管方案达成一致，确认施工进度2012/6.14桐乡市各政府部门我部聘用律师咨询当地各项房地产政策和操作流程确认相关政策和手续的可执行性2、主要操作流程简述（1）尽职调查，制作评审报告，报送公司评审；（2）公司评审通过，制作相关资管文件，进入发行前准备阶段；（3）签订贷款合同、抵押合同、保证合同、保管协议等相关文件；（4）办理在建手续；（5）办理股权质押及股权受让手续；（6）发行资管计划；（7）资管资金到位，发放贷款；（8）资管资金使用
12、的监控及资管项目管理；（9）项目商品房销售收入或其他收入偿还资管贷款。第二部分 交易对手分析一、借款人分析1、基本信息公司名称桐乡市巨能置业有限公司公司类型有限责任公司注册地（住所）桐乡市梧桐街道复兴南路15幢成立时间2010年3月25日法定代表人吕耀能注册资本50,000万元人民币经营范围一般经营项目：房地产开发（凭资质）;资质等级暂定资质，证书编号：浙房桐房234号组织机构代码号55286576-6税务登记证号码330483552865766营业执照注册号码330483000057520贷款卡号码3304830000486477桐乡市巨能置业有限公司成立于2010年3月，注册资金5亿元，由
13、浙江佳源房地产集团有限公司出资31000万元，桐乡市巨匠房地产开发有限公司出资19000万元。主要从事房地产开发，公司法定代表人吕耀能。公司现设有董事会，成员5人，由股东会选举产生 。董事会设董事长1人，由董事会选举产生。公司设有经理1名，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责。公司下设营销策划部、工程部、财务部、办公室。公司现有员工27人，有专业技术人员22人，其中中级职称以上专业人员12人，初级专业人员10人。公司秉承“以人为本，建品质楼盘，创特色产品”的经营理念，以高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理为目标。公司目前开发的“佳源罗马都市”力在推进桐乡市中心的繁华，加快人口集
14、聚，提升城市品位。佳源罗马都市位于复兴路与县前街交叉口，总占地约301亩，属桐乡市市中心板块，东临复兴路康泾塘运河，南倚清河桥港，北接县前街。与康泾塘文化艺术主题公园共处城市CBD核心地段，至周边复兴文化广场、CBD核心商圈、幼儿早教到高中阶段校区均5分钟车程、金融、星级酒店、大型购物广场近在咫尺；是桐乡政治、经济、文化发展的中心，绝版黄金地段，总建筑面积约50万平方米，容积率2.5，绿化率35.8%，总户数为3000多户，是一个集排屋、多层、小高层、高层、商业于一体的综合性住宅小区，实现了生活、学习、休闲、娱乐和办公于一体的，最适合人居的欧式建筑群落。2、公司出资人 股东名称出资额（万元）股权比例浙江佳源房地产集团有限公司3100062%桐乡市巨匠房地产开发有限公司1900038%合计 50000100%3、融资人财务状况及分析根据巨能集团2010年、2011、2012年审计报告及2013年4月公司财务分析情况如下：（一）报表数据 单位（元）财务状况2010年度2011年度
