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1、昆明轨交建设1号财产权信托项目尽调报告 声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照*国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日目 录1项目背景12信托计划要素及结构22.1信托计划要素22.2交易结构52.3流程描述53融资方情况73.1基本描述
2、73.2轨交建设情况83.3财务状况123.4征信状况13.5综合评价14昆明财政情况24.1基本情况24.2财政实力状况45融资租赁情况55.1融资租赁模式-售后回租55.2售后回租资产情况65.3偿债能力分析136合作方情况166.1基本情况166.2公司治理186.3财务情况217保障措施237.1昆明财政局出具资金安排计划237.2港发租赁回购信托受益权247.3我公司为售后回租标的资产的保险受益人258信托方案风险分析及防范措施258.1信用风险及控制措施258.2管理风险及控制措施268.3政策风险及控制措施268.4操作风险及控制措施269意见及建议271 项目背景昆明是云南省的
3、省会，位于云南省东北部，具有良好的区位优势。昆明不仅是云南省唯一的特大城市，滇中城市圈的核心城市，还是西部地区第四大城市和中国唯一面向东盟的第一城，是中国东盟经济合作圈的中心城市之一。2009年昆明市地方财政一般预算收入总计为2,016,125万元，政府性基金预算收入总计为875,310万元；2010年昆明市地方财政一般预算收入总计为2,538,316万元，政府性基金预算收入总计为1,502,380,万元；2011年昆明市地方财政一般预算收入为3,176,892万元，政府性基金预算收入7,031,916万元。经国务院同意，昆明城市快速轨道交通建设规划（20082016）于2009年6月17日由
4、国家发改委正式批复，在该规划中，昆明城市轨道交通网由“三主三辅”共6条线组成，总里程162.6公里。集合昆明建设的新形势，昆明市适时启动了昆明市城市快速轨道交通建设规划修编（20122018）的编制工作，拟于20122016年间启动1、2、3号线延长线，4、5、6号线的建设。目前已经报国家发改委并且通过专家审查。昆明轨道交通有限公司（以下简称“昆明轨交”）是从事昆明城市快速轨道交通投资、建设、运营、开发的市属国有独资企业，于2008年12月由昆明市人民政府批准成立，注册资本金10亿元人民币，股东为昆明市国资委，法定代表人由昆明市主管副市长何波担任。2011年9月27日，经中国银行云南分行牵头及
5、云南银监局召集主持，会同各大国有银行会议讨论通过，同意昆明轨道交通有限公司退出整改为一般公司类贷款管理。公司经营范围以城市轨道交通项目投资、建设、运营和管理为重点，同时包括城市轨道交通项目沿线的投融资、土地综合开发、物业管理、广告制作代理发布，以及国内贸易物资供销，房地产开发和经营等业务。目前公司内设15个部门。下设昆明地铁运营分公司（轨交运营），昆明地铁资产经营管理公司（轨交配套商业运营），昆明道恒房地产开发公司等三个分（子）公司。自公司组建以来，公司按照市委、市政府确定的“配资源、赋政策、公司化、市场化”运作模式，以轨道建设运营管理为核心，以带动城市发展、完善城市功能、提高市民生活质量为目
6、标，着力做好城市轨道交通建设所涉及的各方面工作。公司全力打造轨道公司五大业务板块，即：地铁营运与建设、土地开发、地铁资源/资产管理、建设咨询及培训、轨道产业园。 目前昆明轨交正按规划建设地铁1、2号线前期工程、地铁3号线工程，6号线（机场线）已经投入运营，1、2号线前期工程拟于年底通车，截止2012年7月底地铁工程已累计完成投资180.68亿元。截止2012年6月底，昆明轨交公司的总资产544.68亿元，净资产201.04亿元，资产负债率63.09%。目前公司获得银团贷款授信158亿元，放款102.68亿元。公司获得金融租赁授信89亿元，放款66.92亿元，工银金融租赁公司和天津南车租赁公司联
7、合授信50亿元（期限12年15年），提取33.92亿元，民生金融租赁公司授信15亿元，提取10亿元（期限3年），国银金融租赁公司授信24亿元，提取23亿元（期限16年）。昆明轨交与港发租赁向我公司发出请求，我部门同双方进行了友好协商和充分沟通，拟充分发挥*国际信托有限公司具有的投融资平台功能，拟与昆明轨交、港发租赁合作，港发租赁将持有的对昆明轨交公司应收账款（应收租金）委托给*信托，成立财产权信托，昆明轨交公司直接向*信托支付租金（即还本付息）。通过上述融资安排，为昆明轨交公司建设1、2号线提供建设资金支持。2 信托计划要素及结构2.1 信托计划要素昆明轨交系昆明市轨道交通的建设主体、投融资平
8、台和运营单位，拟以轨道交通前期工程的土建资产（在建工程账面值10亿元，以中铁建、上海建工、上海隧道等施工方出具的发票金额为准）以售后回租方式出售给外商投资企业上海港发融资租赁有限公司，出售价格为账面值，并且向港发融资回租该等土建资产。租赁期限为3年，每半年末支付租金一次（等额本息还本），租赁利率按中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率上浮20%执行（7.38%/年，即本次投资者的基础收益），交付保证金1亿元（比例为10%），手续费为4%（前端一次性收取，其中信托公司收取3.0%），期末昆明轨交以100元残值回购资产。*信托拟与港发租赁合作，港发租赁将持有的对昆明轨交公司应收账款（应收租金）委
9、托给*信托，成立财产权信托，昆明轨交公司直接向*信托支付租金（即还本付息）。通过上述融资安排，为昆明轨交公司建设1、2号线提供资金支持。信托计划存续期内，由昆明轨交向我公司支付租金（即还本付息），以实现本项目的信托收益。信托方式：港发租赁对昆明轨交的10亿元的应收账款（应收租金）信托给*信托，成立*-昆明轨交建设1号财产权信托。 信托类别：财产权信托 信托期限：36个月，其中A类为6个月，B类12个月，C类18个月，D类24个月，E类30个月，F类36个月； 信托单位类别：A类15,195万元，B类15,755万元，C类16,335万元，D类16,940万元，E类17,565万元，F类18,2
10、10万元。 信托规模：10亿元 保证金：1亿元（信托规模10%） 手续费：信托规模4%（前端一次性收取）。 信托报酬：3.0%，前端一次性收取。 收益率及分配方式：基础收益7.38%/年（3年期贷款利率上浮20%），AF类可额外获取特定信托收益（即保证金1亿元同期投资收益，按份额占比分配）；每半年末付息一次； 资金用途：轨道交通公司1、2号线后续工程投入。 发行方式：单一资金或机构资金 AF类最终收益率预期区间：信托类别本金基础利率（年）特定信托收益（年）16月712月1318月1924月2530月3136月A15,1957.38%7.88%B15,7557.38%7.88%7.97%C16,
11、3357.38%7.88%7.97%8.10%D16,9407.38%7.88%7.97%8.10%8.83%E17,5657.38%7.88%7.97%8.10%8.83%9.37%F18,2107.38%7.88%7.97%8.10%8.83%9.37%10.85%注：假定保证金投资收益为5%/年，每半年支付一次，如果实际收益率更高，则特定信托收益也更高。以上对应期限收益率均为各类份额在相应期限的年化收益率（基础利率7.38%/年+特定信托收益），每半年付息一次，分段计算收益。信托类别本金基础利率（年）特定信托收益（年）16月712月1318月1924月2530月3136月A15,1957
12、.38%8.38%B15,7557.38%8.38%8.56%C16,3357.38%8.38%8.56%8.83%D16,9407.38%8.38%8.56%8.83%10.28%E17,5657.38%8.38%8.56%8.83%10.28%11.35%F18,2107.38%8.38%8.56%8.83%10.28%11.35%14.32%注：假定保证金投资收益为10%/年，每半年支付一次。以上对应期限收益率均为各类份额在相应期限的年化收益率（基础利率7.38%/年+特定信托收益），每半年付息一次，分段计算收益。2.2 交易结构昆明轨交建设1号财产权信托基础资产应收账款（轨交土建资产租
13、金）信托港发融资租赁公司受益权认购人（单一资金或机构资金）昆明轨道交通有限公司昆明市财政局履行支付义务交付认购款相应受益权收益权认购款交付基础资产购买土建资产财政拨款和补贴财政支持承诺受益权回购义务（差额）2.3 流程描述2.3.1 轨交资产售后回租昆明轨交公司和港发租赁签订融资租赁售后回租合同，港发租赁购买昆明轨交公司持有的轨交土建资产，所有权转移至港发租赁名下，同时确认昆明轨交公司按合同规定方式支付租金并取得轨交资产使用权，港发租赁取得对昆明轨交公司形成应收账款（应收租金），办理中国人民银行征信中心融资租赁系统登录。同时合同加入保证金条款，昆明轨交公司应当向指定账户存入10%的保证金（1亿元），如果发生违约行为，保证金自动支付给债权人。2.3.2 设立财产权信托在融资租赁合同签订当日，港发租赁、*信托和昆明轨交公司共同签署财产权信托合同，港发租赁将其合法取得的应收租赁款作为基础资产委托给*信托设立财产权信托，昆明轨道在合同中确认上述财产权信托行为，信托公司将募集的认购资金直接支付给昆明轨交公司（港发租赁出具委托支付函），昆明轨交公司将*信托设为相应租赁物保险第一受益人，并且按融资租赁售后回租合同的约定向*信托支付租金及交付保证金。信托期限内，保证金可用于投资银行存款、同业拆放、国债、央行票据、货币市场基金及信托公司发行的其他信托产品，产生的收益归信托财产。2.3
