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1、XX地产荆州项目市场调查报告书（项目前期调研一线资料）一、区域宏观环境分析湖北省位于我国中部，以资源富集、交通便捷、历史悠久、文化灿烂、山川灵秀、基础雄厚、经济发达而蜚声海内外。湖北素有“鱼米之乡”、“千湖之省”之美喻，是全国粮棉油生产基地和淡水养殖基地，同时也是土特产品的重要产区。湖北省是中国内陆腹地水、陆、空交通的枢纽，在全国交通运输网上起着联接东西、贯通南北的作用，省会武汉市素有“九省通衢”之称，长江横贯全境，溯江而上，越三峡可达西南，顺流而下，穿上海可达东部沿海，境内现有京广、京九、汉渝、焦柳四条铁路干线，构成与全国各地相连的铁路运输体系，宜黄等百余条干支线，构成了干支相连、四通八达的
2、公路网，航空运输发达，拥有35条航线。荆州市位于长江中游、湖北省中南部，市区滨临长江黄金水道，座依美丽富饶的江汉平原，东望华中重镇武汉，西接三峡工程所在地宜昌。荆州市有着灿烂的历史文化，荆州古城是国务院首批公布的座历史文化名城之一，被考古界、旅游界誉称为“我国南方不可多得的完璧”。荆州市交通便利，通讯条件良好。经黄金水道长江可通江达海连五洲；国道纵贯南北，国道和宜黄一级公路横跨东西，客货运输直达全国多个大中城市；荆沙地方铁路与焦枝线接轨，货运可通达全国。荆州高新技术产业开发区（经济技术开发区）是年月由湖北省人民政府批准设立，享受湖北省人民政府关于省级高新技术产业开发区的各项优惠政策。荆州开发区
3、位于荆州市城区东端，东立周家岭变电站，西抱二级民航沙市机场，北枕荆州地方铁路货运站，南嵌日供水万吨的水厂和吨长江外运深水码头。公路：207、318国道、宜黄高速公路、正兴建的襄常高速公路。交汇于荆州，东距武汉200公里，2.5小时车程；西距宜昌80公里，40分钟车程。过荆州长江公路大桥，沿襄常高速公路可直达湖南常德。荆州辖区内公路网畅通密布，客货运输直 达全国100多个大中城市。水路：荆州开发区内有万吨级长江深水港一 盐卡港，是长江流域十大港口之一，为国家二类通商口岸，年吞吐能力110万吨，可停靠3000吨级江海轮，平均每天有3个航班上至重庆，下至武汉、上海。空运：开发区内建有国家二级机场南航
4、沙市机场，宜昌三峡国际机场距离开发区仅40分钟车程，30多条航线可飞抵国内各主要大中城市。铁路：荆沙地方铁路终点站位于荆州开发区内，与焦枝铁路接轨，货运可通达全国各铁路货运站医疗：全市医疗体系完善，有综合医院20座（其中3甲医院2座（其中3座，专科医院7座，开发区还建有自己的中心医院。文体：全市有三、四星级酒店80余家，夜总会、保龄球、网球场、健身中心、休闲中心等设施齐全，已多次成功举办大型文化、体育等群众性节庆活动、奥林匹克体育中心可容纳3万余人。绿化：城区绿化覆盖率为25.6%，人均拥有公共绿地面积142平方米。安居：开发区内和市区内建有各种档次住宅可供购置和租用。各类商业网点遍布每一个居
5、住小区，物价水平较低。交通：市内道路纵横交错，公共交通事业发达，有近20路公共汽车从市内各处开往开发区。区域的行政区分布及人口荆州市辖荆州、沙市2个区，公安、监利、江陵3个县，代管松滋、石首、洪湖3个县级市。8个县市区下辖103个乡镇、12个街道办事处、387个居民委员会、2891个村民委员会。全市国土面积14067平方公里，占湖北省国土面积的7.6%。其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%；市区面积1558平方公里，市区建成面积59平方公里。整个荆州人口643万，其中，沙市区面积 469平方公里，人口 51万；荆州区面积 938平方公里，人口 57万。区域的宏观经济发展情况区域的经
6、济发展情况荆州年全市国内生产总值按可比价格计算比上年增长8.1%。其中，第一产业完成增长3.0%；第二产业完成增长10.7%；第三产业完成增长9.7%。全年主要经济指标完成情况如下：规模以上工业增加值82.2亿元，比上年增长17.8%；全部固定资产投资完成116.8亿元，比上年增长7.9%；社会消费品零售总额221.6亿元，比上年增长12.5%；出口总额2.4亿美元，比上年增长27.9%；财政收入24.4亿元，按可比口径比上年增长8.4%；城镇人均可支配收入8094元，比上年增长6.5%；农民人均纯收入3108元，比上年增长3.5%元。区域的产业比重随着经济的发展和产业结构的调整，荆州市三大产
7、业中第二产业逐渐取代第一产业，发展成为处于主导地位，第二产业发展势头强劲，主要与荆州市工业园区的发展和建筑业的发展密不可分。而荆州的第三产业则在强劲的工业发展势头中，也呈现出快速发展的趋势。时机、地段和质量是决定房地产开发成败的三大要素，本项目初步规划为用地面积约73540平米，在土地资源日益紧缺的今天，开发时机对项目开发尤其重要，系统的分析宏观因素，有助于我们得出正确的结论。133 居民的收入水平及消费情况2006年荆州城乡居民的收入水平继续稳步增长，居民消费能力明显增强。农民收入继续增加。全年农民人均纯收入3108元，增长3.5%。非农收入成为农民增收的亮点。城镇居民收入稳步增长。全年城镇
8、人均可支配收入8094元，比上年增长6.5%。工薪收入和养老金收入仍是家庭收入的主要来源。工薪收入占家庭总收入的比重为87.6%。财产性收入（主要是利息收入和股息与红利收入）比上年增长280%；经营性收入比上年增长42.8%，成为居民收入的增长点。居民收入的增加带动居民储蓄出现了快速增长。年末城乡居民储蓄存款达到345.9亿元，比上年增长16.9%。其中：城镇储蓄存款增长17.8%，农村储蓄存款增长12.7%，居民人均储蓄存款5443，比上年增长16.9%，居民消费能力明显增强。城市规划情况001年2010年，起飞阶段，实现二个转变，利用优良的资源条件、区位条件及基础设施条件，全面发展经济，接
9、近富裕水平。2010年以后，腾飞阶段。三峡大坝的建成，基本解决了荆州市水患的影响，国家建设重点将转移到荆州市及长江沿岸区域，强大的农业支撑作用和优越的建设条件，将使荆州市经济社会进入全面腾飞阶段，逐步达到国内同类城市的领先水平。城镇体系规划城镇发展战略优先发展中心城区，积极发展中、小城市，大力发展小城镇，逐步形成与区域经济发展相适应的规模有序，分工合理，布局科学，协调发展的市域城镇网络，促进区内社会经济的发展。实行一点两线带全面的布局战略，一点即荆州中心城区，两线指长江、207国道等两条以中小城市为主的城镇发展轴线，全面指市域内分布均匀各具特色的小城镇。城市人口规模根据经济发展分析，中心城区人
10、口规模为：近期：常住总人口 60.0万人 远期：常住总人口 80.0万人。城市用地规模与人口规模相应的用地规模为：现状：46.84平方公里，人均建设用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建设用地90.00平方米 ；远期：74.60平方公里，人均建设用地93.28平方米。 总体评价根据地域和宏观经济分析，总结荆州未来宏观经济发展对区域房地产市场的影响：荆州经济在未来几年仍将保持着较高的速度的发展，经济的发展，收入水平的提高，增强了居民的购买力，为荆州的房地产发展提供了有利条件。荆州的城市规划有利于改善城市环境，提高城市价值，为房地产市场的发展提供了良好的外部环境，荆州市场的未来发展
11、潜力巨大。荆州区域经济的发展，投资力度的加大，第二和第三产业的迅速发展，人口的增多，为荆州区域房地产市场发展提供了稳定的客源基础。荆州房地产市场概况06年荆州城区房地产开发投资为13.6亿元，相比去年增长40%。其中，房地产住宅投资为8亿元，相比去年投资额增加了1倍。住宅投资占房地产开发总投资的58%。06年荆州城区商业用房投资比例上升较快，商业用房投资为2.7亿元，相比4月上涨近1倍多。（数据来源：荆州市统计局）荆州房地产开发规模2006年荆州城区房地产开发施工面积187.5万m2,比上年增长51.1%；其中住宅施工面积129.2万m2,比上年增长56%；其中商业用房施工面积17万m2，比上
12、年增长45.5%。荆州房地产销售情况目前以预售为主的商品房销售体系中，商品房的预售面积可基本显示一个城市房地产交易的活跃程度。06年荆州市全市销售量相比05年增加了3.2万，增长幅度为6.4。但城区住宅销售量在06年呈现出一定幅度负增涨。城区住宅销售面积比05年的减少了3.79万，下降幅度为10左右。荆州房地产市场出现全市销售量上升，而城区内销售量下降的现象，其主要原因如下：随着荆州市县地区房地产的开发规模逐渐扩大，城区内市场价格不断攀升，使得部分对价格承受力较弱的客户群体转向市县地区市场，从而影响了城区内的销售量。在06年国家调控政策对购房者信心的影响。由于政策的滞后效应还在，使得政策的冲击
13、波在短期内难以释放出来，加上短期内的市场走势并不明朗，使得购房者持币观望的态度不会轻易改变。荆州房地产价格情况2006年荆州城区房地产市场价格为1510元/,比上年上涨了165元/，上涨幅度为13.3。据荆州市统计局所公布的数据显示，去9年月份，荆州城区住宅成交均价达到了1632元/，较之05年荆州市场成交均价上涨了217元/，上涨幅度为15.5。通过以上数据反映出，荆州市场仍然保持着一个持续上涨的趋势。那么，支撑荆州市场价格持续上涨的因素如下：成本因素土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。作为房价重要组成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建造成本的增加；住
14、房品质要求的不断提高，住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加，同时，随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，这都带来建造成本的增加。这些因素，将进一步推动房价的上涨。 预期收入的增加随着国民经济的持续快速增长，居民的人均可支配收入正在得到较快的提高，一部分富裕起来的城市居民迫切需要通过购买住房来改善居住条件，提高生活质量。据荆州统计局数据显示，荆州全年城镇人均可支配收入8094元，比上年增长6.5%。并预期今年居民人均可支配收入增长的幅度仍有较高水平的增长。 城市化进程的加快城市化进程的推进带来了城市人口的增加。城市人口的自然增长和外来人口的迁入，都会带来城市人口的增加
15、，必将拉动住房的消费。总结：住宅市场开发规模扩张，市场发展潜力较大目前中国房地产行业正处于开发规模迅速扩张的时期，荆州市也不例外。近三年内荆州市的房地产开发规模迅速扩大，房地产住宅市场投资由2003年3.2亿元增加到2006年的9亿元，增长幅度达到了180。住宅施工工面积由2003年的64.51万平方米猛增到2006年的110.8万平方米；3年内施工面积也有70的增长。 商业用房迅速扩张，将为住宅市场提供良好的配套环境素来是房地产开发的重点-住宅用房迅猛发展的同时，商业营业用房的开发也开始成为荆州市房地产发展的又一个热点。房地产商业用房市场投资由2005年2.7亿元增加到2006年的4.2亿元，增长幅度达到了750。住宅施工工面积由2005年的12.4万平方米猛增到2005年的17万平方米；增长幅度为44。住宅规模的扩张势必带来配套商业营业用房开发规模的扩大，同时，商业营业用房的规模扩大将为住宅项目提供良好的配套环境，改善城市面貌，这将有助于住宅市场的发展。荆州房地产市场健康平稳增长，未来市场发展前景看好荆州房地产市场近3年来销售量和销售价格均保持着平稳的增长，房地产市场环境较为健康，未来发展前景看好。住宅市场销售量由2003年22.03万平方米增加到2006年的42.61万平方米，增长幅度达到了78。住宅销售价格由2
