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1、2012年蒙自在售楼盘调查分析报告知己知彼，才能更好的在市场上立足。此次对蒙自在售楼盘调查的重点在于其销售状况、营销手法、优惠方式、价格以及反映出的房市状况，市场需求度等，以及对竞争楼盘的了解，客观的反映当地房地产市场现状，为今后项目的营销做参考。第一部分 蒙自市宏观环境一、蒙自市概况蒙自历史悠久，文化厚重，物华天宝，人杰地灵。蒙自是云南省红河州州府驻地，地处珠江与红河分水岭两侧，北回归线横贯市境，国土面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、15个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口40万人，其中，常住人口33.03万人，暂
2、住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人，分别占常住人口的58.5、80。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。近年来，蒙自先后荣获“全国文明市城”、“国家卫生市城”、“全国双拥模范市”、“全国平安建设先进市”、“全国体育先进市”、“中国西部市域经济百强市”、“中国西部最具特色城市”、“省级园林市城”等荣誉称号。蒙自区位优势突出，是我国西南内陆通向东南半岛地区的咽喉，处于辐射国内西南地区和东南亚国家两大“扇面”的交汇点和昆（明）河（内）国际经济走廊的中心节点，北距省会昆明289公里，南距国家一类口岸河口168公里，东连文山壮族苗族自治州，滇越铁路和在建的泛
3、亚铁路东线（昆明新加坡）纵贯市境，在建的昆（明）河（口）（国道326线）和广（西）临（沧）（国道323线）两大高速公路在蒙自纵横交汇，并计划在蒙自新建红河机场，计划开发距蒙自58公里可直抵越南海防港的红河水运，是云南乃至西南地区面向东南亚和太平洋最便捷的国际大通道枢纽。二、蒙自市宏观经济调查1、蒙自市2010年1-12月工业经济运行情况2011年1至12月，蒙自辖区内工业企业完成工业总产值256550.9万元（2010年为1516635.3万元），同比增长19.44%，按轻、重结构来分：轻工业完成工业总产值5998.7万元（2010年为52701.1万元），重工业完成工业总产值250552.2
4、万元（2010年为1463934.2万元）按经济类型分：国有企业完成工业总产值207428.6万元（2011年为1085867.4万元），同比增长27.83%，股份制企业完成工业总产值41350.8万元（2010年为359492.8万元）。规模以上(2000万元以上) 工业企业实现工业增加值52261.8万元，比去年同期增长17.1%。按经济类型及结构分：国有企业38857.2万元， 比去年同期增长26.1%，占规模以上工业企业的74.35%，股份制企业13404.6万元， 比去年同期下降3.5%，占规模以上工业企业的25.65%。按轻、重结构分：轻工业571.4万元， 比去年同期下降68.5
5、%，占规模以上工业企业的1.1%，重工业51690.4万元， 比去年同期增长22.2%，占规模以上工业企业的98.9%。 工业总产值今年比去年同期增长，原因主要是：产品价格提高，新增企业投产。工业增加值比去年同期增长，原因主要是：工业增加值随工业总产值增长；行业结构发生变化，红钢由炼钢行业转为黑色金属冶炼及压延加工业，所使用的行业增加值率由14.14%提高到15.5%，增加值相应增长。2、2012年第一季度蒙自经济形势分析报告一季度，全市GDP预计完成148113万元，同比增长3.1%，其中：第一产业增加值14600万元，增长6%；第二产业增加值75708万元，下降4.1 %；第三产业增加值5
6、7805万元，增长14.5%。三次产业增加值结构比重调整为9.9：51.1：39 。一、农牧业生产情况(一)农业生产情况全年小春生产及冬季农业开发计划面积35.7万亩，实际完成35.8万亩，完成计划的100.2%，比去年35.4万亩增加0.4万亩，增1%。小春粮豆计划面积21.6万亩，实际完成21.8万亩，完成计划的100.9%。比上年21.6万亩增加0.2万亩，增0.9%。预计实现粮食产量2.31万吨，完成计划产量2.3万吨的100%，比上年产量2.27万吨增0.04万吨，增1.7%。 （二）畜牧业生产情况全市一季度牛出栏数0.38万头，同比增长17.87%；生猪出栏数19.28万头，同比降
7、低0.19 %；羊出栏数0.66万只，增长18.89%；家禽出栏数68.25万只，同比增长20.53%；禽蛋产量 0.17万吨，同比增长5.68%；肉类总产量1.81吨，同比增长1.37%；牛羊奶产量0.013万吨，同比降低26.35%。大牲畜存栏数6.24万头，同比增长6.75 %。其中牛存栏数5.39万头，同比增长 6.71 %；生猪存栏数36.53万头，同比增长 3.61万头，增长10.98 %；羊存栏数2.95万只，同比增长15.31 %；家禽存栏数117.13万只，同比增加 25.81万只，增长28.27 %。二、工业生产情况 工业增速回落明显，生产形势不容乐观。 一季度实现工业总产
8、值36.89亿元，同比下降5.77%，占全年任务的17.2%，致使GDP回落4.1个百分点。其运行特点：（一）规模以上工业总产值为34.71亿元，同比下降8.23%，增幅较2011年1-3月份回落5.89个百分点。其中：大中型企业完成产值32.03亿元，同比下降11.89%；从经济成份来看，各种经济成份均有所下降，国有经济实现产值30.16亿元，下降3.24%，股份制经济完成产值4.48亿元，下降31.57%，私营经济（其他经济类型）实现产值0.07亿元，下降21.16。（二）重工业增速下滑。一季度，全市规模以上重工业完成产值34亿元，比去年同期下降8.68，比去年同期回落7.5个百分点。（三
9、）轻工业增速平稳。一季度，全市规模以上轻工业完成产值0.71亿元，比去年同期增长25.9。产销总体平稳，部分行业生产规模缩减，少数企业面临停产。一季度工业产品销售率101.7，比上年一季度提高了3.39个百分点。（四）全市规模以上工业实现增加值6.77亿元，同比下降6.4。其中：轻工业1849.6万元，同比增长31.1%，重工业65894.7万元，同比下降7.1%。预计二季度伴随着主要行业、大中型企业生产经营状况的改善，增加值增长速度将会有所提升。三、固定资产投资完成情况一季度我市辖区内500万元以上项目固定资产投资完成10.98亿元，比去年同期增长19.5%，完成全年投资计划的16.32%。
10、其中：城镇固定资产投资完成10.21万元，同比增长19；农村非农户投资完成0.78亿元，同比增长26.4；非电工业投资完成0.76亿元，同比下降16；房地产开发投资完成6.91亿元，同比增长21.1，房地产开发投资占全部投资总额的62.9。四、社会消费品零售总额完成情况一季度我市社会商品零售总额完成6.13亿元，增长12.4%，增幅比去年同期回落7.3个百分点。完成全年计划的12.49%。（一）从销售地区看，城镇和乡村市都有不同程度的增长，城镇社会消费品零售额5.34亿元，同比增长11.4；乡村社会消费品零售额0.79亿元，同比增长19.8。（二）从行业上看，批发零售业稳步增长，餐饮业市场继续
11、保持活跃势头。一季度，批发零售业实现零售额5.04亿元，同比增长12.1，住宿、餐饮业实现零售额1.09亿元，同比增长13.6。（三）从经济成份看，各种经济类型均保持增长。公有经济完成零售额2.85亿元，同比增长10.3，其中，国有经济完成零售额2.64亿元，同比增长9.1；非公经济完成零售额3.28亿元，同比增长14.2。五、农民期内人均现金收入不断提高一季度，我市农民期内现金收入人均达2129元，比上年同期的1838元增加291元，增长15.8%。（一）农民家庭经营收入增加。一季度家庭经营人均现金收入1728元，比上年同期增长22.6%。占期内现金收入的81.2%。（二）工资性收入人均24
12、7元，占期内现金收入的11.6%。六、财政金融一季度，全市财政总收入完成39423万元，为预算数的20.9%，比上年同期增长1.5%，增收585万元。公共财政预算收入完成22619万元，为预算数的22.1%，比上年同期增长6%，增收1274万元。公共财政预算支出完成32845万元，为预算数的25.3%，比上年同期增长33.7%，增支8274万元。一季度，全市地方各项税费收入25161万元，同比增收2481万元，增长10.94。13月，全市金融机构存款余额24.92万元，比年初增长6.92，其中储蓄存款78.07亿元，比年初增长6.43；贷款余额15.63亿元，比年初增长2.13。七、当前经济运
13、行面临的主要困难农业方面：1、自然灾害对经济的影响较大，不容忽视。从去年冬天到今年春季，由于降水量显著偏少,连续无有效降水时间长,旱情持续，对国民经济，尤其是对农业产生了较大的影响。今年自然灾害对经济产生的影响不容忽视。2、农业生产资料价格大幅上涨，影响了农业生产投入。农资价格的普遍性上涨，导致农产品生产成本提高。工业方面：1、受宏观经济影响。2、产品利润薄。由于多数产品原材料价格上涨，致使企业生产压力增大。其次油价的上涨，运输成本增加削薄了产品的利润。 3、资金周转困难。一些企业由于前期投入扩大再生产，今年遭遇产品价格下滑，盈利困难，在宏观偏紧的调控政策下，生产资金周转出现困难。投资方面：1
14、、支撑固定资产投资的项目开工数量少。一季度全社会固定资产完成109838万元，新开工及续建项目共计84个。从区域看城镇投资完成102088万元，占总投资的92.94%，反映出我市投资仍以城镇为主体。由于投资项目统计起点提高到500万元以上，零星投资项目无法纳入统计，加之重大项目较少，对固定资产投资的支撑作用还没有显现，固定资产投资完成难度加大。 2、项目资金“瓶颈”问题突出 影响项目进度。已开工项目不能按计划实施，进度缓慢，必将影响固定资产投资按计划完成。商业方面：由于受前两年扩大内需、汽车购置税优惠政策因素影响，我市汽车消费提前集中释放，随着购车优惠政策的退市，中低端汽车消费明显疲软，汽车销
15、售增幅回落，对全市零售额的支撑作用明显下降，进而影响了我市社会消费品零售额增幅。八、对上半年国民经济的总体判断我市国民经济将稳定增长，增速同比有所放缓。2.1当前经济运行的基本态势初步核算，1-9月全市实现生产总值49.79亿元，按可比价格计算，同比增长19.2，增幅比上年同期高8.1个百分点，增速比全州12.7%高6.5个百分点，发展趋势良好。其中，第一产业增加值7.55亿元，增长2.5%；第二产业增加值26.34亿元，增长32.4%；第三产业增加值15.90亿元，增长11.7%。经济运行的主要特点：（一）农业生产形势较好，秋粮预计增产、全年粮食产量有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量4.
16、85万吨，同比增长9.5%，其中猪肉产量4.39万吨，增长7.6%。、（二）工业经济快速增长,增幅逐季回落。蒙自辖区内工业企业完成工业总产值108.67亿元，同比增长47.8%。规模以上工业企业，实现工业增加值22.85亿元，比去年同期增长37.1%。按经济类型及结构分：国有企业13.98亿元，增长54.0%，占规模以上工业企业的61.17%，股份制企业8.87亿元，增长16%，占规模以上工业企业的38.83%；按轻、重结构分：轻工业0.68亿元， 比去年同期下降19%，重工业22.17亿元，增长40%，占规模以上工业企业的97.0%；规模以上工业增加值增幅逐季回落。2010年1-3月工业增加值增长84.5%，1-6月增长57.9%，1-9月增长37.1%。（三）固定资产投资增长较快，投资结
