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1、市调提纲(区域项目)Market Research Outline项目编号: ;项目名称: ;执行时间: ;项目经理: ;专案团队: 说明:1. 本表格仅提供框架性思路,项目组需根据项目具体情况增减内容2. 本表格可与市场调研工作计划表合并使用,相关内容请填写在市场调研工作计划表的“调研内容”栏1. 城市a) 研究点i. 规模(人口/土地/经济总量/城市级别):注重相同等级城市的横向比较ii. 所在都市圈的地位(经济地位、规划定位)iii. 经济社会关键指标(人均GDP、可支配收入、城市化率)iv. 规划(城市发展方向、城市功能分区、重大基础设施的规划以及实施计划)v. 城市特质(气质、民风以
2、及特点)b) 资料来源i. 城市统计年鉴ii. 城市总体规划iii. 城市经济社会发展总体规划(十一五规划等)2. 人口(项目所在城市为中小城市时:人口研究是从整个城市层面出发;项目所在城市为大城市:人口研究是从项目所在行政区或者区域层面出发)a) 研究点i. 数量(现状总量、规划总量)ii. 结构(户籍、行业分布、素质、收入)iii. 人口增长方式(自然增长、机械增长)iv. 自然条件下未来人口增长判断v. 研究人口目的政府客户:侧重人口增长以及置换开发商客户:市场容量支撑问题b) 资料来源i. 城市统计年鉴ii. 外来人口统计公报3. 产业(项目所在区域本身具备强势产业/项目所在区域规划有
3、产业/项目所在区域无任何规划)a) 项目所在区域本身具备强势产业条件下主导产业研究点i. 发展现状(产值、利润率、亩均产值、亩均劳动力、增长率)ii. 产业发展对于区域的带动就业人口(人口素质/数量/置业消费地点)企业类型(注册企业状况、实际入住企业状况、入住企业类型)iii. 产业发展前景产业的区域比较优势产业链中的位置产业迁移的趋势(国际/城市间/城市范围内)b) 项目所在区域规划有产业条件下产业研究点i. 项目所在区域/行政区产业规划ii. 城市主导产业以及区域周边主导产业iii. 区域自身资源条件研究iv. 重要产业园区研究(产业园产值、入住企业状况、增长率、土地利用状况、地价水平、投
4、资要求等)c) 资料来源i. 城市产业规划ii. 城市统计年鉴iii. 城市总体规划iv. 产业园区年报、年度工作总结等v. 访谈对象:发改委/园区管委会/产业人口/重点企业4. 房地产市场a) 整体市场研究点i. 房地产发展阶段判断(人均GDP与房地产市场发展阶段关系)ii. 市场特征(房价与成交量、 产业结构与房地产发展的关系、 居住消费比、房价收入比、空置率、一手二手比率)iii. 需求动力以及来源(访谈)b) 住宅市场研究点i. 价格(商品住宅价格在时间上的变化以及与同等级城市的房价水平比较)ii. 需求(成交量、 空置率指标在时间上的变化以及与同等级城市相关指标的对比)iii. 供应
5、(新开工量、 竣工量。两个指标在时间上的变化、以及与成交量差额变化表示未来供应变化趋势)iv. 结构特征(公寓、普通住宅以及别墅不同物业类型的供应特征)v. 分布特征(依照城市行政区兼顾城市规划组团以及城市环线)资源特征(自然资源、规划利好以及交通城市配套等)供应特征(价格、产品等)客户特征未来趋势(区域性质、未来开发的大型项目以及可出让土地量等)vi. 其他(住宅占房地产投资比例、人均居住面积、人均规划居住面积等)c) 土地市场研究点i. 基本状况(城市建成区面积、城市规划建设总用地面积)ii. 供应量(土地上市量、计划供应量)iii. 成交量iv. 土地成交价格v. 结构(工业、商业、居住
6、用地价格、成交量以及成交方式)vi. 各个行政区的同类数据d) 其他研究点i. 全国品牌开发商数量以及外地开发商进入度e) 资料来源i. 城市统计年鉴/城市发展总体规划/城市土地利用总体规划/城市经济社会发展规划(十一五规划)/城市房地产统计年鉴ii. 建委以及国土资源局5. 商业a) 研究要点i. 项目所在区域指标判断(社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例等)ii. 区域未来人口消费走向判断(基于未来人口特征的判断)iii. 城市商圈研究(商圈规模、特征、租金水平、辐射范围)iv. 商业地产状况(特征、商业用地供应需求以及价格)b) 资料来源i. 城市统计年鉴/现场跑盘6. 旅游a) 研究点i. 城市/都市圈旅游发展阶段(人均GDP与旅游市场发展阶段的关系)ii. 城市旅游产业发展现状城市旅游产业收入总量、构成游客来源以及结构城市旅游资源分布(自然资源/人文资源/设施资源)iii. 消费者偏好分析b) 资料来源i. 城市旅游统计年鉴、旅游年报、问卷调查以及客户访谈7. 本体分析a) 位置(项目所在区域与城市其他组团的关系)b) 交通状况i. 对外交通状况(交通方式、距离、时间、未来重大交通设施的实施)ii. 内部交通状况c) 资源分布(优质自然资源)d) 土地利用现状(建成区状况、在建区、未建区以及可改造区域)e) 城市规划度与区域的定位f) 区域控制性规划