资产评估学课件_第一章总论

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1、资产评估学,主讲人：朱国 赤峰学院经济与管理学院,总论,第一章,学习目标,了解资产评估的定义、特点、目的。资产评估与会计计价的区别 熟悉资产评估的原则、依据及程序 掌握资产评估的价值类型和假设,3,赤峰学院经济与管理学院 朱国,学习内容,1.资产评估及其特点 2.资产评估的目的和价值类型 3.资产评估的假设 4.资产评估的原则 5.资产评估的依据和程序,4,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.1 资产评估及其特点,1.1.1 资产的含义及其分类 1.资产的含义 会计学中资产的定义： “资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源”。,5,赤峰学院经济

2、与管理学院 朱国,资产评估中的资产 与会计中的资产有联系，也有区别。 资产评估中的资产是指资产评估的对象（客体），与会计准则定义的资产不完全同。是一定物质实体和一定权益的结合体。 资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围。如会计中不属于资产的商誉、企业价值在资产评估中则属于资产。,6,赤峰学院经济与管理学院 朱国,如何理解？ 资产是一种权利 评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。如商标权的评估，其所有权价值和使用权价值是不同的。（矿藏资源） 资产是一种获利能力 资产的价值是由资产所具

3、有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。 资产必须为某一主体所拥有和控制。,7,赤峰学院经济与管理学院 朱国,会计学中的资产首先要符合资产的定义，还要符合确认条件才能确认为资产。 资产评估中的资产，强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。,8,赤峰学院经济与管理学院 朱国,会计学对资产的计价强调历史成本原则，通常反映资产的取得成本，对一些资产的现实价值则不能完全有效地反映出来，而资产评估强调的是资产在模拟市场条件下的现实价值。因此，会计学中资产的范围并不能完全包含资产评估的对象。,9,赤峰

4、学院经济与管理学院 朱国,2.资产的分类 按资产存在形态分类 按资产是否具有综合能力分类 按资产能否独立存在分类,10,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.1.2 资产评估的概念 资产评估是专业机构和人员，依据国家相关法律、法规和资产评估准则，遵循实用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,11,赤峰学院经济与管理学院 朱国,十个要素： 评估主体 评估客体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型评估方法 资产评估假设资产评估基准日,12,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1

5、.1.3 资产评估的特点 1.时点性： 评估基准日的资产的价值 2.市场性: 模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告 3.预测性： 预测性是指用资产的未来潜能说明现实的评估价值,13,赤峰学院经济与管理学院 朱国,4.公正于资产业务的需要，而不是服务资产评估业务当事人任何一方的需要。 5.咨询性 评估结论只是评估人员的一种主观判断，而不是客观事实。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。 6.综合性 评估人员构成,14,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.1.4 资产评估与会计计价的关系

6、联系 资产评估的结论为会计计价提供依据 资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料，资产评估大量运用现代会计计价方法（现值、可变现净值、重置成本、公允价值）。,15,赤峰学院经济与管理学院 朱国,区别 前提条件不同 会计：主要是以历史成本为依据记录资产的价值。 资产评估：是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的大小,16,赤峰学院经济与管理学院 朱国,目的不同 会计：全面反映企业历史和现实资产状况，为财务报告的使用者和企业管理服务。 资产评估：为资产交易提供估值服务。,17,赤峰学院经济与管理学院 朱国,执行操作者不同 会计：由本企业财务会计人员完成 资产评估：由专门的评估机

7、构完成,18,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.2 资产评估的目的和价值类型,1.2.1 资产评估的目的 资产评估要实现的目标 资产评估的目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。（如是转让，还是抵押或担保） 取决于资产业务的特点，决定了资产评估的价值类型、评估方法和和评估程序的选择。评估目的不同，评估价值也往往不同。（如企业出售与企业清算） 分为一般目的、特定目的,19,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.资产评估的一般目的 反映资产在评估时点的公允价值。 为什么？ 公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值, 并没有损害各当

8、事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。,20,赤峰学院经济与管理学院 朱国,2.特定目的 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 资产业务的范围： 根据国有资产评估管理若干问题的规定对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估: 资产转让、 企业兼并、 企业出售、 企业联营、股份经营、 中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组等。 对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后几种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估。,21,赤峰学院经济与管理学院 朱国,小资料： 根据国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号）第三条，占有单位有下列行为

9、之一的，应当对相关国有资产进行评估： （1）整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。 同时，第6条规定，占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： （1）收购非国有资产； （2）与非国有单位置换资产； （3）接受非国有单位以实物资产偿还债务。,22,赤峰学院经济与管理学院

10、朱国,1.2.2 资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,在数量上往往也存在着较大差异。,23,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.以资产评估估价标准形式表述的价值类型 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格,24,赤峰学院经济与管理学院 朱国,2.国际资产评估准则规定的坐类型 市场价值价值 “自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受

11、任何强迫压制。” 我国的一般解释：资产评估中的市场价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。,25,赤峰学院经济与管理学院 朱国,非市场价值 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，例如,在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。,26,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.3 资产评估的假设,假设：依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。如会计的基本假设。 资产评估与其他学科一样

12、，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。,27,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.3.1 交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。,28,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.3.2 公开市场假设 是指假定有较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的公开市场中进行交易。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的

13、，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方一的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。,29,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.3.3 持续使用假设 该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去 三种形式： 在用续用；转用续用；移地续用,30,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.3.4 清算假设（非持续经营假设） 假设被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 由于清算假设假定被估资产处于被迫出售或快

14、速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值,31,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.4 资产评估的原则,1.4.1 工作原则 独立性公平 客观性真实 科学性价值类型、评估方法、评估程序 专业性人员专业,32,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.4.2 经济原则 1.预期收益原则 预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。资产的价值不是按照过去的生产成本或销售价格而确定的，而是根据对未来收益的期望值来确定的。 资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收

15、益量的多少。,33,赤峰学院经济与管理学院 朱国,2.供求原则 供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。 资产的价值评估必须分析市场上的供求关系。,34,赤峰学院经济与管理学院 朱国,3.贡献原则 资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。 构成资产的每一部分的价值的大小取决于它对资产的整体所起作用的大小，每一部分资产的价值是以它存在时能为该项资产增加多少价值或者它不存在时使该资产减少多少价值来测定的。,35,赤峰学院经济与管理学院 朱国,4.替代原则 在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大

16、致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。 当同时存在几种效能相同的资产时，价格最低的资产需求最大。,36,赤峰学院经济与管理学院 朱国,5.最佳使用原则 市场经济中资产总是趋向最佳用途。评估时可按照资产在最佳状况下获得最高利益的能力来确定其价值。 适合于房地产的评估,37,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.5 资产评估的依据和程序,1.5.1 资产评估的依据 1.行为依据 2.法规依据 3.产权依据 4.取价依据,38,赤峰学院经济与管理学院 朱国,关于资产评估准则,中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。 职业道德准则分为基本准则和具体准则两个层次。 业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。 资产评估基本准则由财政部以规范性文件形式发布，其他评估准则项目由财政部在资产评估基本准则中，授权中国资产评估协会（ ）制定并发布。,39,赤峰学院经济与管理学院 朱国,1.5.2 资产评估的程序 八个环节： 明确资产评业务的基本事项