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1、PART1 城市概况,宣城位于安徽省东南部，与江苏、浙江两省接壤，地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依。宣城历史悠久，人文荟萃，自古便有“南宣北合”一说。 自西汉设郡以来已有2000多年的历史，为中国文房四宝之乡、山水园林城市、历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区南翼城市,宣城市社会继续保持平稳较快发展，综合经济实力显著增强。 2012年完成生产总值660亿元左右，接近2000-2003年四年总量，增长14%左右。其中全年国内外游客接待量达到870万人次，实现旅游总收入61.3亿
2、元。,宣城房地产市场概况,2012年宣城市区全部推出商品房住宅累计成交面积68.35万；平均每月成交约5.7万，2012年宣城市全年商品房成交呈继续“良好”增长态势。 进入2013年，观望了一年的刚需，最终选择出手，对市场调控的结果并不抱太大的期望。,从上图可以看出2012年市场均价最高可达到5045元/。2013年单日最高均价不过5046元/。 2013年第一季度(1-3月),宣城房地产市场商品住宅共备案2832套,备案均价约为4821元/，环比2012年，呈现价跌量升的趋势。,宣城房地产市场小结,对价格的接受度：80-90平米一般接受总价在45万左右，首先看重项目区位及楼盘品质。 “品质制
3、胜”时代到来的市场。与传统的地段决定论不同，产品品质、包装展示、营销推广力度等对项目价格有决定性影响。 服务和展示相对缺失的市场；销售现场的服务和展示已经成为客户的主要参考之一，除了部分实力较强的现场服务相对较好，其余项目现场展示都相对缺失. 客户来源区域：宣城置业客户以城区居民为主，随着城市化进程，周边镇区客户比例不断增加，呈现聚合态势。 政策影响：目前90以下免契税政策在很大程度上促进了小面积户型的快销。,PART2 区域概况,宣城经济技术开发区 宣城经济技术开发区是1996年经安徽省人民政府批准，并经国务院备案，1997年正式挂牌成立的省级经济技术开发区，享有市级行政审批权限。 开发区位
4、于宣城市西部新城区，行政管辖面积169.47平方公里，规划总面积80平方公里，包括位于主城区西部的核心区和产业承接集中区。其中核心区与市区接壤，规划面积17.26平方公里,目前已基本建成; 产业承接集中区总体规划面积63平方公里,起步区13.14平方公里。,目前，工业项目从入区、注册、建设和投产等一系列审批许可均可在开发区内办结。同时，成立了信用担保公司等中介服务机构，为中小企业发展提供财务和融资方面的专业化服务。 开发区重点发展的产业为：汽车及汽车零部件产业、卫浴洁具产业、光电产业、新型建材产业。,区内引进内资项目71个，主要是本市及浙江、上海投资商进驻，引进外资项目12个主要来自港、台及东
5、南亚。 区内骨干企业有安徽飞彩（集团）公司（上市公司）、安徽飞鹰企业集团、新和成制药有限公司等。 充分利用开发区和宣城市的敬亭山、扬子鳄等自然、人文资源，按照规划确定的区域功能定位，建好区内莘丸工业园，完善飞彩工业园和民营经济园，按照“宣城新区”的战略定位，从理顺体制，确定目标，整饬规矩入手，以大项目带动大建设，以大建设服务大招商，以大招商推动大发展。,本案地处宣城市经济开发区，位于梅园路南侧、景德路以西；东临梅溪公园，远望鳄鱼湖，地理位置较为优越。隶属市中心3公里辐射范围内，南邻水阳江城市主干道，9路公交直达，整体交通便捷。 毗邻准五星级皇宫大酒店，咫尺市行政服务中心、房管局、广电中心、十二
6、中等市政文化教育中心；周边配建有银桥湾、美都新城、麦莎广场、亚夏汽车城、宣城商业风情街等成熟社区及专业市场配套，未来城市生活机能齐全。,香江金郡,项目地址：梅园路以南、创业路以东、景德路以西 销售地址：梅园路与景德路交叉口（政务服务中心向西200米) 物业类型：小高层, 高层 开发商：宣城香江置业有限公司 物业公司: 常州中房物业有限公司 占地面积: 80795 建筑面积: 302814.8 容 积 率: 3.0 绿 地 率: 30% 建筑密度: 22% 主力产品：89-124两房、三房 价格：均价5600元/ 主力客户：开发区周边、水阳、古泉、周王、寒亭等刚需客为主，部分市区行政机关公务员改
7、善客为辅。,户型优势： 90小三房，性价比高，约赠送9； 户型方正实用，产品创新； 北向虽不通透，但可通过天窗采光； 动静分区比较合理； 90小三房目前是宣城最好卖的户型。,户型优势： 户型方正，分区合理，区域内较好的户型； 户型方正实用，产品创新； 2变3、3变4，赠送面积较多； 120 的四房较受欢迎,推广分析： 核心卖点：滨水、多面积赠送、部分实景 主色调：绿色、金色、米黄 SP活动：香江金郡5月1日亲子游园会盛大启幕盛享欢乐,项目地处宣城经开区水阳江大道与创业路交口，占地面积90亩，拟建设六座百米高层美宅，一座5A级高档写字楼，总建筑面积25万，与五星级皇宫大酒店、麦莎广场和宣城商业街
8、旺角相对。 金瑞新城柒座百米高的摩天大楼，围合近3万平米的景观园林，将成为宣城最具现代都市气息，最具商业价值，最高居住品位的魅力城邦。,金瑞中心城,项目地址:宣城经开区水阳江大道与创业路交口西南角 物业类型:高层, 商业, 写字楼 开 发 商:宣城市金龙房地产开发有限公司 设计单位:上海建科建筑设计院有限公司 占地面积: 59636 建筑面积: 24.5万 容 积 率: 3.55 绿 地 率: 30.5% 建筑密度: 28% 主力产品：96-120两房、三房 均价：5300元/ 主要客群：以古泉、寒亭、杨柳客群居多，市区部分改善客户为辅。开发区周边事业单位改善或刚需客。,户型点评： 96户型为
9、中间套较为常见的做法，但由于面积偏大，存在一定的销售抗性； 120户型不够方正，手枪造型，且只有2变3。总价较高，销售抗性较大；,推广分析： 项目定位：城市CBD 25万中央生活区 主色调：深红、金色 项目主要卖点：阳坡、配套、园林、建筑,经开区房地产市场小结,PART3 产品分析,力达清溪家园 清溪佳园位于宣城市经济开发区兴隆路以南、林海路以北、景德路以西、创业路以东。以高层建筑为主。由宣城南天电力集团投资，1-7#主要内销于电力集团职工及亲属。少量劣势房源对外公开。采用新古典主义风格。 8 -16#楼即本案后期新推产品。,Swot分析,S(优势) 1、位置：位居经开区核心地段，未来无限 2
10、、配套：周边商业综合体林立，生活繁华 3、景观：毗邻水系、森林公园，天然氧吧 4、户型：创新人性化产品，更宜居,W(劣势) 1、人文：经开区为工业区，缺乏人居氛围 2、产品：本案前期为集资房，无突出亮点 3、景观：山水环绕的宣城，该区域略单薄 4、市场：本案前期缺乏良好的市场口碑,O(机会) 1、城市大发展，市场需求量增加 2、区域内竞品较少，可填补市场 3、2013年刚需市场井喷,T(威胁) 1、本地市民观感本案较为偏僻 2、下半年市场供应量将激增，竞争更加激烈 3、产品同质化,Swot分析小结,1、建议把握时机，低开高走，快速回笼资金 2、本案前期市场认同度不高，建议更换案名，重新包装上市
11、 3、在产品设计上，增加赠送面积，以体现性价比来促进销售 4、产品自身无突出亮点，而且为二次上市产品，因此建议剑走偏锋，注重情感营销,区位价值,产品价值,资源价值,配套价值,国家级公园,清溪环绕,中央景观,本案核心价值体系,规划齐全,产业园区,新城核心,多赠送,创新通透,新古典主义,多重配套,人车分流,城际便捷,乐活配套,购物中心,大型商超,项目定位,为本次新推产品,01户型 三房两厅两卫+空中花园 建议面积：110-125 户型方正，南北通透，有赠送 预留储藏室 主次卫不分明，动静不分离 120以上户型，建议双阳台。,空中花园,02户型 两房两厅1卫 建议面积：75-82.7 宣城较为常见的
12、T字户型 缺乏市场竞争力 如容积率等许可 建议参照合肥中铁，阳台加大，全赠送 提高性价比,建 议 阳 台,空中花园,03户型 两房两厅1卫+空中花园 建议面积：89 南北通透，户型方正 预留入户鞋柜，人性化十足 卫生间门开在主卧，相对不合理，建议调整 考虑风水，卫生间门不应正对大门，可选择如图位置,门,PART4 推广建议,下半年推广计划梳理,1.1 第一阶段 项目筹备抢位站位，形象导入引起关注 2013年6月底7月底 阶段目标：先一步抢占资源，建立项目差异化形象，引起市场关注 预测竞品动作：多渠道推广，销售启动,1.11 阶段动作核心成果：立体攻势建立、全面渗透,高举高打： 户外广告全面出街
13、；围档建立、画面展示； 全面渗透： 网络立体推广体系建立及软文炒作；乡镇中巴车体广告投放； 文化营销： 悦府新文化运动正式启动首届校园诗歌大赛启动，首举文化大旗，植入项目信息 士兵突击： 乡镇客户拓展启动；准客户数据库收集；,1.12 战术组合,户外高炮大牌选址建议： 抢占市区重点路口户外大牌； 通往各乡镇的必经路段设计户外高炮或落地广告牌； 到达项目现场的主要路段树立导示牌； 项目现场树立精神堡垒。,1.13 推广渠道之户外布点,时间进度：建议7月初，后期持续画面更换。,立体化网络营销,手法运用：名人炒作+品牌+事件炒作+口碑等,软文、专题炒作,业主论坛,1.14 推广渠道之立体化网络营销,
14、1.2、第二阶段 售楼处开放肉搏截流 2013年8月2013年9月下旬 阶段目标：截流、积累大量目标客户，冲击第一次开盘,1.21 阶段动作核心成果：贴身肉搏、截杀客户、借力打力,高举高打： 售楼部开放；报广强势轰炸；大型活动造势；网络硬性导客营销攻势全面铺开； 士兵突击： 售点、巡展点布点延续增设班车、派单全面层层铺开； 针对性策略： 项目外围客户全面封杀、其他项目策略全面应对跟进；价格及相关优惠策略信息释放； 多渠道整合： 与各大银行、学校、行政事业单位合作，全面释放项目信息,1.22 战术组合,建设 银行,交通 银行,农业 银行,工商 银行,中国 银行,徽商 银行,银行战略合作： 1.银
15、行渠道通路的全覆盖 2.银行客户资源的优势导入 3.信用资质银行担保 4.通过银行终端渠道释放项目信息 5.合作银行资料架项目DM的摆放,深耕渠道之银行合作,50,深耕渠道之客户会,悦府会会员专属权利： 参加活动赢得积分，积分可定期兑换礼品 购得房款1万抵100积分 凭借VIP会员卡可优先参加定期举办的各类书法、汽车等会员专属活动,【定点派单】作为本案最为重要的客户导入策略之一，派单将在本案被非常规的运用,派单方式建议,目标 每天派单20000份 每天30人专职派单工作 30天内宣城所有具购买力客户知道本案,聘请30名专职大学生 配置一辆专职班车,派单保障动作： 1. 系统清晰的派单攻击计划
16、2. 派单物料的不断创新和加强 3. 日常大学生的培训、管理与控制方案 4. 建立业务员与大学生的工作团队，加强对执行的管理与控制,1.27 业务动作之定点派单,宣城合肥市客群始终是项目举足轻重的部分，地毯式的搜捕客户势在必行！各大商业网点、游乐园、加油站的派单不可或缺。,1.27 业务动作之定点派单,1.3 第三阶段 强销期/客户深耕 2013年10月2013年11月 阶段目标：定向客户进一步拓展，客户保温经营，房源促销,1.31 阶段动作核心成果：客户深耕，建立客户维护体系,高举高打：户外、网络、电视热销传播、内容更换； 全面渗透：强化持续客户活动； 士兵突击：定向客户拓展；银行、大学城，工业园等多管其下 针对性策略：特定房源活动主题活动、特定优惠、老带新；,1.32 战术组合,1.33 推广渠道无孔不入导客,。,1.通过数据库公司做针对性的数据筛选并投放； 2.通过工会联络内部派发资料、项目推荐或小型路演的机会； 3.定期于学校内进行抄车牌的动作，以直接获取教师信息； 4.挖掘内部种子客户开放介绍奖励政策，直接带来
