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1、南昌市利字街低洼地危房改造可行性研究报告第一章 总 论 1.1项目概况1.1.1项目名称：南昌市利字街1-7片低洼地危旧房改造工程1.1.2项目建设单位：南昌市城市建设投资发展有限公司1.4拟建地点：朝阳新城 1.5建设规模：总用地214.35亩1.5项目实施期限：2010年4月2011年12月1.6项目总投资为：17.4亿元1.2编制依据1.2.1南昌市城市建设投资发展有限公司关于编制南昌市利字街1-7片低洼地危旧房改造工程可行性研究报告的委托函1.2.2南昌市市委、市政府及各级政府的纪要和批文1.2.3关于南昌市利字街1-7片低洼地危旧房改造工程立项的批复1.2.4南昌市总体规划1.2.5
2、南昌市规划局划定的本工程规划红线图1.2.6南昌市利字街低洼地危旧房改造工程土地现状图、位置图1.2.7南昌市利字街低洼地危旧房改造工程规划设计方案 1.2.8 国家发改委、住建部2006年颁发的（建设项目经济评价 方法与参数）第三版 1.2.9江西省建筑安装工程费用定额 2004年版。1.3编制内容1.3.1对拟建项目的自然概貌、现状及存在的问题进行详细调查。 1.3.2本项目建设对周边的影响和社会效益的研究。 1.3.3收集建设单位对工程项目资金来源筹措问题的意见。1.3.4确定南昌市利字街低洼地危旧房改造工程实施的必要性。1.4建设规模与目标项目规划总用地14.25公顷，总建筑面积299
3、920.5平方米。其中：住宅建筑面积186293.1M2，商业建筑面积62453.38M2，学校建筑面积11200M2，幼儿园建筑面积3100M2。总户数2148户，容积率1.55，建筑密度24，绿地率35，停车泊位240个。 整个项目既体现二十一世纪新的居住理念和较高的环境标准，又展现“经济、实用”的新生活空间，有利于南昌作为省会城市经济建设和社会发展的需要。第二章 工程建设条件 2.1 工程现状利字街1-7片低洼危旧房改造地块，位于朝阳中路以北，新洲路以西，朝新路以东总规划用地总面积14.25公顷，现状多为5070年代速成的不成套住房，住户多为困难户，这些房屋大部分早以破坏，且所处区城地势
4、低洼，基础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严重的脏，乱，差现象和各种安全隐患。2.2 地形地貌南昌位于东径11527至11635，北纬2827至2911之间，地处江西省中偏北部。赣江为境内主要水系，纵贯江西省汇入鄱阳湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里。其东岸是以近代冲积层为主的湖泊冲积平原，城区座落于此。西岸是以红色粘土层为主的丘岗山地，总约的地势西南高东北低，全市山丘占34.4%，水面占29.8%，平原占35.8%。城区地形平坦，西南稍高，高程约为20.028.0米（除注明外均为黄海系），东北偏低，地面平均纵坡13%。2.3 工程地质、水文资料2.3.2 河湖水系赣江：南昌市受
5、丘陵地貌和湿润气候特征影响，市内河湖水系较为发达。赣江纵贯江西省汇入鄱阳湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里，从锦江口起经南昌新建两县流入城区，流经我市境内长119公里。在八一桥以下分为三支：北支、中支、南支，北支经吴城汇入鄱阳湖，是我省通长江的主要航道，南支往北流入鄱阳湖，是通往景德镇的经济航线。抚河：南昌市城区处于抚河尾闾，原支流故道在城区西部朝阳洲尾汇入赣江，1958年水利工程将其改道，往市郊东南隅由青岚湖汇入鄱阳湖。锦江：为赣江的一条支流，全长260公里，在新建县南部边境汇入赣江，境内长52公里。南昌市湖泊众多，水系发达，在昌南城区有：象湖、东湖、西湖、南湖、北湖、梅湖、青山
6、湖、艾溪湖，昌北城还有碟子湖、黄家湖、礼步湖等。全市江河湖泊水域辽阔，形成得天独厚的河湖环绕，“秋水共长天一色”的绮丽风光。具有优越的水资源。2.3.2 气象南昌属亚热带湿润气候，温暖湿润，四季分明，湿差较大，夏季炎热，冬季寒冷，春季雨量多，平均降雨量为1645毫米，约占全年52%。秋季气候十分宜人，全年平均气温15.8。最低一月平均气温4.9，最低-9.9，最热七月平均气温29.7。最高气温43.2。全年平均无霜期277天降雪较少。南昌市城市常年主导风向是北风和东北风，多发于冬季。夏季七、八月份多西南风，偶有台风侵袭。2.3.3 地质在地质构造上，南昌市处于九岭隆起的过渡地带，宜春乐平大断裂
7、的北缘，大部分处在东起进贤西至新建的湖泊沉降区内，呈北东东向块状沉陷。境内第四系地层分布最广，岩性以洪积土砾石层及粗砂砾石层为主。多分布在赣、抚、锦河两侧和滨湖地带。城区第四纪发育，下伏基岩为第三纪红岩系（R）。第四系岩性变化复杂，总的规律是颗粒分布上粗下细，分层于粘性土和砂性土两大类，下中更新统约含水层是主要含水层，其间有弱透水粘性土与上属滞水层相隔离。2.4周边环境和交通利字街1-7片低洼危旧房改造地块，朝阳中路以北、西河滩路以南、朝新路以东、康王路以西。地理位置十分优越，交通便利。该小区规划总户数2407户，居住人口约7221人，是个大型的、综合的居住社区。 第三章 工程建设的背景及必要
8、性3.1项目融资代建单位的基本情况南昌城市建设投资发展有限公司（简称南昌城投公司），是2002年7月经省人民政府批准由南昌市政府出资设立的国有独资企业。公司内设机构和下属单位情况，总体概括为八个职能部门、六家全资和控股子公司、叁家孙公司、两家参股企业。2009年12月止，公司在岗员工334人。其中总部员工88人、下设各子公司员工246人。总部拥有大专以上学历人数81人，占比92.05%，其中：硕士12人、本科40人、大专29人、中专（高中）及以下7人。有专业技术人员76人，占比86.36%，其中：经济管理类49人，工程技术类27人；获初级以上职称人员40人，占比45.45%，其中：高级职称7人
9、、中级职称22人。截止09年末，公司资产总额123.8亿元，净资产53.28亿元，比初创时净资产总额2.1亿元增加25.22倍。2009年，实现主营业务收入3.9亿元，完成年计划的112.12%；完成利润总额2941万元；完成年计划的114%；上交税金8779万元，完成年计划的376.12%。2009年度国有资产保值增率为100.5%；2009年度投资总额实际完成7.56亿元，2009年度融资总额完成32.79亿元，其中政府项目融资28.39亿元，本公司融资4.4亿元，完成年计划的218.62%。3.2 项目建设的背景南昌是江西省省会城市，位于赣江下游，鄱阳湖平原，有着得天独厚的自然条件，是江
10、西省政治、经济、文化及教育中心。南昌市市委、市政府将南昌市城市发展战略定格为“中国中部地区重要经济城市、全国历史文化名城、中国旅游热点城市、走向世界的花园城市”。随着我市的城市建设进入快速发展期，城市框架迅速拉开，人口快速成长，建筑面积由80平方公里扩大到230平方公里，城市户籍人口由120万增长到230万。随着城市建成区域的不断扩张，城市环境改善，老城区还有一些建于解放前的棚户房，破旧不堪，甚至威胁住户的生命财产安全。为全面贯彻落实省委、省政府关于加快推进新型城镇和城市建设的一系列政策部署，按照繁荣发展新城区，改造提升老城区的思路；加快推进我市城市低洼危旧房改造，从2009年起，我市将利用2
11、3年时间，高标准、高质量对低洼危旧房进行多层次、全方位的综合更新改造。进一步拉开城市框架，疏散老城区人口，彻底解决城市低收入困难人群的住房问题，全面提升老城区的居住、休闲、服务环境。根据南昌市政府摸底调查，我市低洼危旧房面积457.5万平方米，涉及户数4.6万户，共17.3万人，按照“关注民生，先急后缓，成片改造，逐步实施”的工作安排，近几年，我市先后投入20多亿资金，改造完成了硝皮厂、豆芽巷、章江路、船山路等沿线地块，改造总面积70万平方米，涉及人口10万人，2009年以来，我市有针对性的启动了象山南路中段、朝阳洲片区、彭子江片区等三个片区的改造，根据计划安排，利字街17片低洼地危旧房改造地
12、块的拆迁安置房建设用地确定在朝阳洲片区，在各级政府的重视下，朝阳新城开发建设正在如火如茶的推进，该项目北起水厂路、南至昌南大道、东临象湖、西滨赣江，正全力加快基础设施、公共设施、拆迁设施、拆迁安置等建设，已完成投资40多亿元，总面积11.7平方公里，已启动8个安置点建设，总建筑面积达160万平方米，届时中心城区将基本建设成以居住为主，物流为辅，有完整配套基础设施和公共服务设施的现代宜居之城。可满足拆迁群众居住要求。在加速新城区建设的同时，加快城市危旧房改造，改善中低收入群众住房条件，促进经济社会和城市建设又快又好发展。另外利字街17片低洼地地块位于繁华的中心城城区，随着旧城改造的逐步推进，将扩
13、大南昌市老商业街区的范围，利字街17片地块将和亨字街道两边地块形成一个商圈，规划发展南昌首个创意产业的新型新生活广场，包括服装设计DIY中心、角色扮演活动中心、多媒体产业园、动漫基地、大型游戏城、生态旅游休闲娱乐的平台等，为人们提供一个展示自我创意的平台。低洼危旧房改造，能让南昌老城区的活力在近年内得到爆发。3.3 项目建设的必要性全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，必须把解决民生问题摆在突出的位置，下大气力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，让人民共享改革发展成果。中共中央高度重视城市危旧房改造，特别关心解决低收入群众保障性住房问题，低洼地危旧房改造是老百姓的最大福利，是一项利
14、国利民，提升城市形象，促进结构调整，功在当代利在千秋的民心工程、德政工程，对于平房价、改善民生、拉动内需、保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措；是提升城市形象，改善城市品质的重要抓手；是调整经济结构、提高土地利用效益的现实需要是构建和谐社会的客观要求，稳步推进城镇化，加强城市建设，也是保持经济更好更快发展，重要推动力，营造有利于南昌加快发展的氛围，形成支持南昌做大做强的合力，加快全省发展，加速江西崛起。为了保证工程的如期进行，安置好拆迁户的问题迫在眉睫，把利字街17片低洼地危旧房建成与城市建设相匹配的新型的安居典范
15、是非常必要的。第四章 项目规划设计方案4.1、规划设计原则及目标1、打通断头路，改善城市交通环境。随着今年南昌经济饿不断发展，城市规模的不断扩大，城市的交通压力也越来越大，本片区属朝阳片区，和老城区只一路相隔。本区块的路网交通连接南昌大桥，八一大桥，沿江路，洪城路，抚生路，桃花路，这些城市主要干道，交通辐射老城区，红谷滩新区，及整个朝阳片区，本区块的开发能够有效地改善区域内的交通状况，同时能够顺利连通濡子路和抚生路，缓解过境交通的压力。2、完善城市基础配套设施，提升城市的生活品质，促进城市的可持续发展，优化城市布局，完善城市功能，寻求在城市建设过程中经济，生态和文明的和谐统一，促进城市的可持续发展。同时也是改善民生的社会工程，将惠及相当普通百姓及困难群众。在整个项目开发中将考虑一幢商业综合体，一座25亩地的学校，一座9班幼儿园，一座城市广场，及商业服务和市政配套设施，在城市广场下增设一座公共停车场。通过基础设施的完善，提升城市的活力，改善城市的品质和人民的生活。3、规划设计突出以人为本的核心原则，把居民对
