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1、天水弘浦幸福广场开发可行性研究报告第一章 总论 项目名称及承办单位 项目名称：天水弘浦幸福广场项目承办单位：洪泽盛浦房地开发有限公司承办单位概况：洪泽盛浦房地产开发有限公司于2008年5月21日经江苏省洪泽县工商行政管理局批准成立，房地产综合开发资质为：暂定二级（申报核批中）。公司经营项目：房地产开发、销售和房屋及房屋设施租赁的有限责任公司，注册资本金4000万元人民币，法定代表：张才良，公司注册地址：洪泽县城东风路人民医院对面。预期目标 项目定位：本项目建造以大型商业及综合购物、休闲娱乐、餐饮服务为主，高层高档住宅为辅的住宅小区，并配以一定的公益公建设施。项目单体建筑分为10幢（其中21层3
2、幢，17层7幢），总建筑面积16万平方米（其中商业面积约5万平方米，高层住宅约为9万平方米），公益公建3万平方米（含地下建筑面积1.3万平方米，停车泊位672个，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）。综合容积率2.65 ，建筑密度40.3 %，绿地率20 %， 项目建设目标： 加速洪泽县经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的设计理念，项目将建成洪泽县城乃至引领周边县区的配套设施先进，环境理想的商住小区。项目建设符合淮安市对洪泽县建设的精神，国家继续实行扩大内需，拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步
3、增强。随着国家取消了银行对房地开发项目贷款的限制，解除了房地开发企业禁令，更加坚定的房地产业发展的信心。洪泽县政府加大对房地产业的投入，洪泽房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。价格定位目标： 按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。 项目提出理由 有利于促进地区经济和社会发展，对提高居民居住生活质量，改善洪泽投资环境，增加对外招商引资吸引力有着重要的现实和历史意义；有利于增加社会财富，并为业主获取合法利润。国内及洪择县国民经济继续快速稳步地发展，保持了较好的态势。工业化与城市化进程的加快，给房
4、地产的快速发展提供了一个很好的契机。同时，职工收入的连续不断的提高，生活水平的不断改善，为房地产创造了广阔的市场。就项目所处地的洪泽县城商业集中闹市区而言，其经济发展速度更是迅速而协调，入住人口的不断增加，为项目的实施提供了不可多得的机会。因此，“天水弘浦幸福广场” 开发项目，是切实可行的。 项目建设规模及资金筹措 基地占地面积52051.07平方米(合约78.08 亩)。根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以有资金投入，并支付15000万元（含政府回购房款）买得该地块的开发权，至2008年6月末已缴土地款7500万元，进行房地产开发。其余建设资金由建设单位自筹解决。项目选
5、址及建设条件 项目基地位于洪泽县城东风路人民医院对面（洪地NO:2008G014号地块，老体育场）。东至农水新村东界，南至浔河路，西至涧小路，北至东风路。该地块长方形，地势平坦，处于老城区商业贸易集中区域，市政基础配套完善，适合本项目建设。 项目方案设计 本项目作为当地政府的重点形象工程，政府及城建、规划等政府部门一同参与项目的总体规划及项目定位。工程规划总体指导思想是立意新、起点高、意识超前、功能完备、设施先进、环境优美、布局合理，同时又能和区域内已有的路网和住宅建筑群融合，体现绿色，安全、舒适便捷、现代的住宅建筑特点。总体规划应综合多方面因素，从地域文化、用地区域位置、现代住宅理念、基地自
6、身生态以及自身的功能关系出发，力求规划布局合理明确，各项公用和服务设施齐全，以适应广大居民日益提高的对环境、条件、设施的要求。不但要使小区建成后环境幽雅，交通便利，而且更要使小区具有一个更好的人文环境，以满足居民在精神方面不断提高的需要，使小区规划更具有文化品位。项目实施进度 本项目建设期约为2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3 月前工程正式开工，2011年3月30日全部建成。第二章 需求分析 洪泽县地处江苏省西北部，西依洪泽湖，与泗洪、泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州、宝应、金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与盱眙毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。东西长63公里，南北宽39.
7、4公里，水陆总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，除洪泽湖西岸不连片低丘、南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。地势西高东低。全县最高点在老子山，高程51.5米。最低点在白马湖区，高程5.1米。辖12个镇，38.56万人，区划面积1394平方公里，其中水面733平方公里。地势西高东低。地质条件洪泽境内土质较好，填土层厚度一般为0.8米。下土层较均匀，为中塑一一硬型粘土，厚34米，为良好的持力层，下卧层为中塑一一软塑粘性土。地表露出地层为第四系东台组，厚约98125米，其下为基岩。全县土壤分为4个大类，大部为水稻土，占全县土壤面积的90，少部分为潮土、
8、褐土、土灰岩土。本项目在勘察所涉及的深度范围内土质自上而下共分五层。建筑场地类别为三类，地质情况良好，适宜建多层住宅。气象条件洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。四季分明，冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季温热多雨，秋季温和晴朗。气候温和，无霜期长，雨量充沛，日照充足。年平均气温 14.9月平均最高温度 27.2月平均最低温度 1.5极端最高温度 39.8极端最低温度 -16.1平均降水日 99天年平均降水量 913.3 mm一次最大降水量 193.8mm最大积雪厚度 27 mm相对湿度 76无霜期 224天平均太阳总辐射量 116.1平方厘米基础设施由
9、于本项目地理位置优越，属于政府规划城区发展的重点形象工程，地处县城繁华商业闹市区及县城城区中心，周边临近政府主要行政办事机关和大型商业批零贸易市场及居民休闲消费、文化娱乐、教育医疗场所等，供水、供电、排水、电讯、供热、供气等各种市政基础设施和生活设施齐全，可满足了人们的现代生活各种需要和需求。第三章 设计方案设计指导思想本项目的设计本着“以人为本,服务大众 ”的指导思想，遵循的原则，为居民创造一个功能配套设施齐全，生活舒适的现代化人文居住社区。规划设计布局从城市空间到自然空间的过渡广场以裙楼商业和高档高层住宅为主，使整个规划在保证了容积率的前提下，形成一个生动的城市形象。整个居住区形成一个从高
10、密度到底密度的过渡，并与小区内及低层商业建筑屋顶的公共绿化融合在一起。竖向设计整个小区合理利用地块的特色，结合周边环境，打造城中“贸易流通大商圈”，同时合理布置四个封闭、功能完善的高层住宅独立区。项目布局以“二条步行街-中央商业步行街（中心特色街），一个中心广场-幸福广场（详见：广场效果图），四个入口-二个主入口（位于东风路、浔河路），二个次入口（华润苏果、实验小学）。（详见：效果图），四面围合-设计将各特色商业区规划成“围合式商业区”，四个分区-规划将地块以横纵二根中心轴和天水幸福广场，广场划成A、B、C、D四个区”。各入口处设有标志性雕塑，使建筑群体高低错落有致。建筑色调以谈蓝呈基调，与滨
11、河绿地、蓝天碧水相衬托，犹如大湖水岸边的一朵夺目的“美人莲”。这样的规划即使和小区的分期建设需求，同时也为未来的建设留下充分的发展空间。北部的高层以疏散而相对自由的布置散布于绿地之中，各住户都可以拥有充足的阳光，并且都具有各个方向无遮挡的景观，使各住宅拥有空中别墅的居住质量。道路交通系统车行系统由于小区规模相对适中，故规划将车行系统分为两级：车行主干道与组团路。主干道-小区主干道形成环城路，以方便居民的使用，同时从主环路段延伸与小区出入口相连，形成简洁明了，但又方便了快捷的车行主干道。组团路-从主干道上引出组团路，并且组团路全部成环，服务到宅前，极大地方便了居民的使用。通过简单明了的二级路网的
12、布局形成，把车行交通由大流量逐级疏解为小流量的车行交通。通过这种形式不仅可以保证住区内道路的通畅性和易达性，又可以相对保证住区居民在组团内部步行的安全性。步行系统步行系统紧密围绕总体结构的一环两轴进行。结合小区的中心绿化带设计了一个与车行道相同而又相互分离的步行道网络。步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系起来。步行道的设计更加注重其多样性，局部放宽成小广场，局部通过植物与建筑形成一个狭窄的空间，使步行者可以体验到丰富多样的室外空间。由于时效性要求，小区建议分为三个区实施，由南到北分区实施。主要建筑经济技术指标总规划占地面积：52051.07总建筑面积：16万其中商铺建筑面积
13、：5万高层面积；8.98万 公益公建3万平方米（含地下建筑面积1.3万平方米，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）容积率：2.65建筑密度：40.3%绿地率：20 %总入住户数：834户泊车位：672其中：地面停车：292 地下停车：380第四章 市政配套、环保及节能规划原则：1、充分重视市政工程设施在居住区中的物质支撑作用，认为市政工程设施是居住区的生命线系统，市政工程设施对于保障居民正常的生活秩序，创造舒适、安全、方便、优美的生活，促进居住区的可持续发展具有重要性。2、本区的市政工程设施规划充分发硬先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的住居环境。有关设施的布置和工程
14、系统得选择充分体现节地、节水、节能的理念，即体现适度超前，又有利于实施操作。3、本区中各项地面设施除了满足功能上的要求外，在规划时，将其作为空间构成要素进行布置，并在建筑形式上要求与小区总体建筑风格相协调，克服以前市政设施影响小区空间布局（如建筑风貌）的弊端。尤其注意将设施的功能与空间景观相融合。4坚持动态和可持续开发的理念。各组团内的市政工程设施和管线根据开发分期保持相对独立性，以便于分期开发；同时，又注意各分期市政工程之间的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整的住区。4.本区的市政工程管线全部地下敷设，以创造优美的空间环境。并且尽量一次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，以利于
15、后续发展。给水工程用水量预测居民生活用水按最高日200升/人日公共建筑用水（建筑面积）12升/平方米日市政绿化用水（用地面积）2升/平方米日消防及位未预见用水以上述用水量之和的10%计则预计本区最高日用水总量约1850立方米/日 。水源选择项目小区由城区水厂给水管网供水，区内的给水管网接入该输水管道取水。给水管网布置沿居住小区主干道敷设给水主干管管径为DN400DN300，沿各组团规划环路敷设给水次干管管径为DN200DN100，给水主干管与次干管构成居住区给水环状管网，埋深控制在0.61.0米左右。优质饮用水供应随着人们健康意识的提高，对水质的要求日益增加，所以应考虑优质饮用水的供应问题。比较通常的方法是桶装供应和家庭用净水器，可有用户根据情况选择。饮用水桶装供应方式，应由物业管理人员定时派送到各用户，桶装水集散站可设在中心社区活动中心内。本区亦可考虑采用优质饮水管道直接供应的方式，将自来水净化处理后，又专用的饮用水管道输送至各用户，从而达到用户拧开水龙就可直接饮用的目标。排水工程规
