《年度报告某年7月天津房地产市场研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年度报告某年7月天津房地产市场研究报告（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2012年7月天津房地产市场研究报告 撰写机构：天津XX房地产经纪有限公司撰写日期：2012年8月特别声明：u 本报告二级市场数据采用“富思博得”数据，不再使用房管局统计数据；u 本报告三级市场数据继续使用房管局统计数据。本期导读u 2012年7月房地产土地市场共有10宗经营性土地供应，占地53.87万平米，合计建筑面积85.24万平米；当月有22宗土地成交，占地面积135.38万平米，总成交建筑面积211.42万平米。u 7月天津市商品住宅总供应71.9万平米，环比12年6月份下跌45.2%；商品住宅总成交95.7万平米，环比12年6月份下跌7%；成交均价10260元/平米，环比12年6月
2、份下跌2%；小阳春继续保持，本月度天津商品住宅市场成交量与成交价格均有小幅回落。u 7月天津商品住宅市场供求比为0.75:1，首次呈现供小于求的态势，但市场总体存量依然较大，供过于求态势依然严重。u 7月全市二手房成交量上涨明显，成交面积42.2万平方米，环比上涨12.6%。目 录u 第一部分：天津2012年7月房地产重点事件51.1、百城房价连续两月上涨 开发商取消折扣上调房价51.2、津写字楼商铺空置率双降 零售总存量居前列71.3、中国内地首家“六星钻石“酒店正式落户天津8u 第二部分：房地产一级市场月度交易情况分析92.1、土地市场月度出让情况102.2、土地市场月度成交情况13u 第
3、三部分：房地产二级市场月度交易情况分析173.1、天津市商品住宅市场供应状况分析173.2、天津市商品住宅市场成交状况分析243.3、天津市商品住宅市场供求对比分析313.4、2012年7月天津商品住宅项目成交排行34u 第四部分：房地产三级市场月度交易情况分析364.1、全市364.2、中心城区374.3、环城四区374.4、滨海新区384.5、远郊区县38u 第五部分：政策环境分析385.1、央行四年首次不对称降息 房地产或成最大受益者385.2、津申请公积金贷款提速 不超过8个工作日即可发放405.3、住建部调研地方政策 变相放松房控者或被责问42u 第六部分：开发企业动态436.1、开
4、发商以价换量实现业绩增长 万科恒大领跑销售436.2、融创“闪婚“绿城，调控之下的大企姻缘446.3、华润置地接连融资60亿 加码商业地产476.4、保利远洋等大房企加快豪宅入市步伐49第一部分：天津2012年7月房地产重点事件1.1、百城房价连续两月上涨 开发商取消折扣上调房价据中国指数研究院1日发布报告显示，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨。其中，70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。据统计，与上月相比，7月环比下跌的城市个数减少25个，跌幅在1%以上(含1%)的有7个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上(含1
5、%)的有22个，较上月增加11个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。7月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7个月同比下跌，跌幅持续缩小。开发商取消折扣上调房价是主因报告分析指出，总体来看，7月100个城市的住宅平均价格自上月止跌后再次环比上涨，同比跌幅收窄，开发商取消折扣上调房价是主因。报告指出，近期央行连续降息、降准，新增贷款明显增加，对首次置业及改善性需求均起到一定程度的刺激作用。“除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的高
6、端项目由于定价合理、品牌影响力大和改善性需求逐渐入市，近期成交量也明显回升。”报告说。在成交量的带动下，一方面，开发企业的市场预期好转，主动调高价格或取消折扣，另一方面，高端市场的走热也拉高了市场整体价位，使得7月百城价格再次上涨。“在正常的市场情况下，只要成交量回升，价格是肯定会上涨的，并不会出现个别专家所说的量涨价跌或者量涨价停滞的现象。”北京中原地产张大伟说。据他观察，最近几个月的成交量复苏已经使得很多城市的房价有明显上涨，部分城市房价已经接近历史最高点。他分析认为，虽然从目前市场的发展来看，房价在年内再跌的可能性接近于零。但是，从最近各地及国家部委的13次辟谣可知，房地产调控不会松动，
7、地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。十大城市新房二手房价环比均上涨据统计，7月北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%。具体来看，重庆(主城区)涨幅居前，环比上涨1.57%，成都、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2%-0.8%之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在0.1%以内。同比来看，十大城市平均价格下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌。其中，9个城市同比下跌，下跌城市个数与上月持平。其中，天津跌幅接近6%；成都、重庆(主城区)、上海、杭州、南京、武汉跌幅介于1%-5%之间；广州、深圳跌幅在1%以内；北京同比上涨0.1
8、8%，是十大城市中唯一同比上涨的城市。另据统计，除天津外，7月份其他9大城市二手住宅价格环比均上涨。具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨2.90%，南京、北京、重庆、广州、上海5个城市涨幅在1%-2%之间，成都、深圳、武汉涨幅在0.5%-1%之间，天津环比下跌0.74%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格下跌2.69%，跌幅比上月缩小1.12个百分点，各城市与去年同期相比均下跌。具体来看，杭州同比跌幅最大，为10.98%，天津、成都、深圳、上海和重庆5个城市跌幅在5%-8%之间，南京、武汉、广州和北京的跌幅较小，均不超过4%，北京跌幅最小，为1.00%。XX观点： 2012年春节后，全国房地
9、产市场成交量普遍回暖，以天津为例，从3月份开始，月成交量均在80万平米以上，市场成交强烈反弹。短期成交量的回升迅速减缓了开发商的资金压力，也刺激了开发商对后续市场的信心，纷纷减少了折扣点位，从而导致整体均价短暂性的上涨。刚需回暖虽然有其可持续性，但结合高库存和政策性因素，房价在短期内并不存在持续上升动力，预计未来以“稳”为主。1.2、津写字楼商铺空置率双降 零售总存量居前列尽管上半年全球经济相对低迷，但是津城写字楼、商业市场仍然呈现出增长趋势。仲量联行发布的最新数据显示，本市甲级写字楼市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。优质商铺市场整体空置率则从3.7%降至3.4%。海河沿岸
10、写字楼供应多统计显示，目前本市写字楼总存量约100万平方米。一些甲级写字楼项目已达到历史最低的空置率，如津汇广场1座和2座，空置率为2%和3%。整体市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。由于预计2012年不会有新项目进入市场，整体租金将有可能在下几个季度保持稳定。作为占据天津甲级写字楼市场70%体量的天津环球金融中心，其开发商将有可能进一步实行一些市场策略来提高其项目的吸纳量。因此，甲级写字楼租金的增长势头预计将受其影响而放缓，而其他写字楼项目的业主在租金战略的调整方面将可能继续持观望态度。据了解，二季度内资租户仍然为写字楼租赁市场的主要推动力，占总成交的近80%，其中以金融类
11、及贸易类公司表现最为活跃，并多集中在友谊路分市场。市场整体租金微幅增长0.8%，为每平方米每天4.1元。仲量联行战略顾问部总监陈筱文表示，未来三年本市写字楼市场供应量将持续高涨，主要集中于海河沿岸、南京路、小白楼、友谊路等，从目前统计情况来看，海河沿岸写字楼新增供应量最多，占据全市总量的“半壁江山”。中高端奢侈品抢滩登陆商业市场方面，在新增供应的带动下，二季度本市优质商铺市场租赁需求持续活跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。得益于新项目的高进驻率和零售商活跃的租赁需求，市场整体空置率继续下降，从一季度的3.7%降至二季度的3.4%。天津最高端的零售项目之一友谊商厦为了丰富业态组
12、合，在其首层引进了多个高端手表品牌，如浪琴、劳力士和宝珀纷纷进驻；同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。时尚品牌日益受到消费者的青睐，GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店；H&M也不断加快其扩张速度，二季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。为了迎合大众市场的消费需求，餐饮类租户的租赁需求稳步增长，大悦城的大食代和水游城的美食广场均于二季度开业。此外，新世界百货为了吸引更多的客流，也计划增加更多的餐饮品牌。陈筱文表示，随着本市第三产业飞速发展，截至上半年，本市零售市场总存量达210万平方米，超越了广州、深圳，位居全国第六位。随着未来多个购物中心落成入市，天津零售市
13、场将逐渐改变传统百货占主导的格局，购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。未来零售市场的竞争压力将加大，业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。XX观点：天津近年来经济迅速发展，吸引了众多企业进驻，其对写字楼的需求大幅增加，原有写字楼的存量也不断被消化，整体空置率下降。天津经济的迅猛发展，同样也吸引了世界性潮流品牌（包括奢侈品品牌）的关注，天津的城市发展活力越来越受到认可。1.3、中国内地首家“六星钻石“酒店正式落户天津近日，美国优质服务科学学会(AAHS)授予海航集团旗下天津唐拉雅秀酒店“国际六星钻石奖”。天津唐拉雅秀酒店也成为世界第六家、中国大陆第一家“国际六星钻石奖”酒店
14、。近年来，伴随一大批大型经济型连锁酒店的出现与成长，中国酒店业也加快发展，实力不断增强，现已初步具备了参与酒店业国际竞争的能力。国外酒店业发展的实践证明，在当今经济全球化的背景下，酒店集团的成功与否取决于其能否在国际竞争中立足并占有一定的国际市场份额。据介绍，天津作为著名的历史文化名城，酒店业发展较早，著名的利顺德大酒店拥有147年的历史。改革开放后，天津的酒店业发展缓慢。随着天津经济的高速增长以及国家对滨海新区的政策扶持，天津市政府加大了对外招商引资力度，同时也加强了对五星级酒店的建设力度。据记者了解，目前，受与北京同城化的积极影响，整个天津酒店行业正迅猛发展，并将在不断深入的京津地区、环渤
15、海一体化中继续获益。而本次国内第一个六星钻石奖落户天津，也将在完善天津城市功能的同时，推动环渤海一体化深入发展，助力天津走向世界。第二部分：房地产一级市场月度交易情况分析本期导读 本月度供应经营性用地建筑面积85.24万平米，共计10宗； 本月度成交经营性用地建筑面积211.4万平米，共计22宗； 本月度土地供应主要集中在郊县各区，供应建筑面积为60.30万平米，占本月全市总的土地供应建筑面积的70.74%，其中供应区域主要集中在武清； 本月郊县区域土地成交量较大，成交建筑面积141.48万平米，占本月全市总的土地成交建筑面积的66.92%，主力成交区域分布在武清、蓟县、静海。2.1、土地市场月度出让情况2.1.1、全市2012年7月，全市本月度出让经营性用地占地面积53.87万平米，出让建筑面积共85.24万平米，共计10宗。土地出让区域分布方面，较为分散，其中武清区域出让地块最多，为4宗，河北区、津南区、保税、汉沽、宝坻、静海县均有1宗地块出让。2.1.2、中心城区本月中心城区有1宗地块出让，出让地块位于河北区榆关道北侧，其四至为：东至市昆山特种线材厂，
