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1、1,2007.07.18.,吉林市滨江项目营销建议,2,客户分析,营销战略及策略选择,综合分析,3,4,1,2,本体及竞争分析,市场分析,0,目标及核心问题,5,商务条件,目录（CONCENT）,3,市场分析,b,1,a,c,宏观市场 吉林城市量级的市场环境分析,微观市场 项目地块周边的小环境分析,中观市场 项目所处的区域市场环境分析,市场分析,1,市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用,4,吉林市为吉林省经济发展主要经济支柱之一，与省会长春大有分庭抗礼之式,吉林市位于吉林省中部，总面积27120平方公里，城区面积81.1平方公里；总人口约450万，城区人口约180万。
2、 距离北京1100余公里。 吉林市是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心，工业基础雄厚。 长春市除辐射全省外，主要辐射省域的西北部；而吉林市则主要负担带动辐射省域东南部。,a,1,宏观市场分析 城市地位,6,支柱产业为吉林经济创造新一极,吉林的产业发展进入了新的阶段，将为当地经济腾飞提供强大的支撑。也将为房地产业进一步发展提供坚实的基础。,宏观市场分析 城市价值解读：产业支撑,7,近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段,吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发展，逐渐发展成为支柱产业。,宏观市场分析
3、 城市价值解读：城市经济,8,吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心,吉林市区共分为四个行政区； 龙潭区位老工业区，传统工业企业聚集，生存居住条件相对较差； 船营区为传统城市核心区所在，城市基础设施完善、配套成熟，当前市委、市政府就在此区； 丰满区为新兴城区，拥有吉林高新开发区，发展迅速，前景乐观，各项配套设施有待于进一步完善。,宏观市场分析 城市规划,9,宏观市场分析 城市规划,龙潭区：作为传统工业区，生活条件较差，是未来定居的购房客户的重要来源区域,丰满区：项目所在区域，通过吉林大桥与昌邑区和船营区相连。,船营区：是吉林市古城的旧址，现为吉林市的传统商业中心，吉林市政府也驻于船营区。,
4、昌邑区：是吉林市的老城区，集中了吉林火车站、公路客运站和民航机场等交通枢纽。吉林大街贯穿昌邑区，并与丰满区连通。,10,吉林市打造国际花园城市,完善生态景观系统，打造魅力型山水城市。 依托一江环城、四山拱卫的自然优势，加强环城山系生态景观规划，不断提高市区绿化水平，建设多层次立体绿地系统。 加强城市建筑的统一规划，提高建筑品位和格调。,政府层面的“城市营销”已经开展，为城市经济的进一步发展特别是房地产市场的发展提供了更为广阔的舞台和想象空间,宏观市场分析 城市规划,11,宏观市场分析 城市规划政策性导引,吉林市区南部将作为城市新的功能重心，发展为文化教育和生态居住区域,12,2006年吉林市全
5、年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。 城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米。,居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改善住房条件的需求，也推动了房地产市场较快发展。,宏观市场分析 城市居民收入指数,13,吉林市房地产市场目前正处于启动阶段,吉林市所处阶段,吉林市状况,人均GDP2000美元 单位集资建房情况减少，公房政策被取代。区域特征逐渐形成，房地产价值与区域价值属性的结合在沿江地带显现明显，其它区域的区域价值未能体现。 市场结构简单，以本地开发商为主，规模较小。大量外地开发商关注；部分已经开始介入。
6、新建项目逐步呈现大规模开发的特点，市场定位逐渐出现细分。 客户层面开始扩大，仍有部分客户购房基于生存需求；已有一定量客户出现换房需求是为了改善居住环境。 产品形式单一，同质化现象严重，附加值小；少量有特色产品已开始出现。,宏观市场分析 房地产市场现状,14,2006年吉林市城市将以棚户区改造为重点，实施项目6个，投资502520万元,2006年全年将完成棚户区拆迁130万平方米，还要做到如期回迁。 重点支持腾空工业集中区工业用地的棚户区改造项目。 梯次推进商贸区和平房集聚区的棚户区改造，妥善安排回迁区集中安置用地。 2006年房地产将开发130万平方米，年内竣工80万平方米。 2006年内将引
7、进5户以上域外知名企业。加快中低价位、中小户型普通商品房建设，努力建立面向不同收入家庭的住房消费供求。,未来新城,宏观市场分析 市场契机,15,宏观市场分析 结论,吉林城市经济发展为房地产业发展奠定了坚实的基础。随着城市居民收入提高,改善住房条件的需求日益明显，将推动房地产市场发展。,吉林市是吉林省主要经济支柱之一,是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心。 吉林地处东北三省中间，具有优越的地理因素，在整个振兴东北工业基地中起到基础作用。 吉林市工业基础雄厚，经济发展具有坚强的产业支撑。 近年来经济发展保持持续较高增长，产业发展进入了新的阶段。 吉林市居民可支配收入的持续增长。,16,丰满区，地
8、处北国江城吉林市南部。它是吉林市四个行政区之一，全区总面积1066.7平方公里，辖四乡一镇六个街道和两个经济开发区。 江南板块，包括了休闲区、文教区，体育区，高新技术产业开发区等几个主要功能区域。,吉林市传统的城市商业中心与行政中心,项目所在的板块江南板块，是重点发展的城市新区，处在快速成长中的区域，发展前景广阔。,b,1,中观市场分析 本体区域解读,17,“松花江岸线景观轴”是吉林的城市灵魂， 本项目位于江岸景观带上。,本项目地处松花江岸线景观轴主要位置，塑造一线江景新生活。,中观市场分析 本体区域界定,18,滨江地区将成为吉林市高尚休闲区,建设雾凇走廊观赏区、江南公园渡假休闲区和建华体育文
9、化区。 重点发展旅游休闲、商贸服务、文化娱乐产业。 新落成的北华大学 新校区坐落于江畔南岸。北华大学是省属重点综合性大学，是吉林市的文化教育中心。,得天独厚的区域氛围和配套条件将为本项目提供重要的高品质的外部基础,生活憧憬,中观市场分析 本体区域解读,19,吉林加紧建设特大型生态经济城市,宜居是城市发展的战略目标 以棚户区改造为代表的吉林城市建设正加快步伐 “清水绿带”工程使松花江岸线景观轴成为吉林市的灵魂 吉林松花江南部地区是城市发展的新重心 丰满区滨江地区正成为吉林市高品质的文化教育和生态居住区,丰满区滨江地区：城市新区、生态经济、瑰丽江湾、宜居空间、投资热土,综述,中观市场分析 本体区域
10、解读,20,该板块与松花江对岸的传统城市中心遥相呼应。 东西两侧分别与吉林大桥和江湾大桥相接，西临吉林大街，北临滨江东路，南临华山路。 距吉林火车站2.5千米，距飞机场15千米。,江湾大桥,吉林高新技术产业开发区,文化教育区,体育中心,吉林大街,吉林大桥,本项目,中观市场分析 本体区域解读,21,科教文化区主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西侧区域 北华大学 吉林市体育运动学校 吉林市第二高级中学 松花江中学 丰满区英语实验小学 新世纪幼儿园 阳光实验幼儿园 吉林市文化艺术幼儿园,良好的文教体育环境能够充分满足区内居民和外来投资者子女的就学和成长需要，品牌和知名度还有提升空间。,中观市场分析
11、本体区域解读,区域内教育资源丰富,22,中观市场分析 结论,随着政府规划重心南移，区域内配套、景观、交通、教育等各方面优势因素将成为区域房地产发展的主要支撑体系。,项目所在江南区域是吉林城市发展新区，具有良好发展前景 区域板块交通便利，配套发展比较完备、江景绝佳，高度提升了本项目的居住价值 区域的发展为本项目带来良好的附加投资价值 人文教育环境、商业配套环境与自然环境俱佳，共同为江南板块构造起一个住宅房地产开发投资的高端平台。,23,文化教育区,体育中心,高新技术开发区,传统商业区,观光休闲区,周边资源,地块周围环境幽雅，各种配套资源丰富 观光休闲区、体育中心区、文化教育区和高新技术产业开发区
12、提升了地块的商业价值 吉林大街成为串联项目资源的黄金走廊,c,1,微观市场分析 本体地块解读,24,周边景观配套,华联吉买盛,丰满中医院,江景,江景,四六五空军医院,华山路沿街商铺,25,交通便利,微观市场分析 本体地块解读,26,吉林大桥、江湾大桥为本项目地块联系对岸的两个城市交通枢纽； 地块整体被华山路和滨江东路包围，形成流畅的交通环。,便利的交通出行条件为本项目放大辐射市场提供了坚实的基础,微观市场分析 本体地块解读,交通便利,27,1号地西临世纪广场，北临吉林大桥，地块基本呈方形。交通便利性好，可与周围配套设施形成商业延伸和对接。,2、3号地呈扁梯形，临江面较长，纵深较小。地块作为良好
13、的住宅开发用地，也是项目主要利润来源用地。,4号地东临江湾大桥，地块呈狭长三角形，受自身条件限制，开发住宅有一定困难，但是可以为项目价值增值提供空间。通过提供功能性配套设施，为业主创造附加价值。,微观市场分析 本体地块解读,用地规划,28,微观市场分析 结论,地块处于吉林大街穿过松花江向南延伸的节点位置上。 作为城市规划的居住板块，超长的临江面、秀美的江景资源、便利的交通、丰富的配套资源，都将极大地提升地块的居住价值。 吉林大街的商业延伸辐射作用和沿江风情街使地块具有不错的商业价值,项目地块是吉林市资源条件最好的、绝版的居住用地，具有极好的投资价值,29,本体及竞争分析,b,2,a,c,本体分
14、析 对自身价值的深入挖掘,相关建议 通过项目特异化的打造树立新的价值体系,竞争分析 对竞争对手竞争力的深度分析,本体及竞争分析,2,本体及竞争态势是决定项目价值走势的内因，对项目价值体系评估起关键作用,30,调研区域确定,重点竞争区域 本项目为滨江地块，因此本次的重点调研区域就确定在松花江沿岸的滨江区域。,非重点竞争区域 市区内部板块和江南地区内部板块由于不临江，只作为辅助调研区域，用于对吉林市房地产市场整体状况进行判断。,a,2,竞争分析 竞争区域界定,区域地块竞争力强,31,市场综合描述,一级竞争区域 位于松花江中上游沿江两岸，远离工业区，空气清新，并有着最好的江景资源。 该区域靠近市中心
15、商业区，城市配套设施完善，是吉林市目前的高档豪宅热点居住板块。均价在29004200元/平米。 本项目就位于该区域。,二级竞争区域 位于松花江上游和中游的沿江侧。但由于该段区域江流呈南北向，使得该地段项目江景资源的利用率变差。距市中心距离较一级区域更远，人气下降。 区域均价在2000元左右。,三级竞争区域 位于松花江下游沿江两侧。属于吉林市的老工业区，虽然有着较多的工厂企业，但由于空气污染和安全的原因，该地区居民开始南迁置房，该区域的均价在14001800元左右。,竞争分析 供应市场研究,32,样板项目框,竞争分析 供应市场研究,33,供 应 量 统 计,一级竞争区总供应量为41.6万平米，目
16、前已经销售了20.5万平米。剩余的21万有14万平米是水韵名城的二期，预计年底开盘。其余楼盘销售率都在50%以上，特别是中华名苑，开盘2个月销售率就超过50%。,二级竞争区项目较多，总供应量近160万平米，已销售126万平米，平均销售率79.3%。其中万达江畔和昌茂花园两个大盘是分期开发，其销售率是项目整体销售率。可以看出这部分项目基本都是05年后开盘，整体销售速度非常快，反映了吉林房地产市场处于快速发展时期。,三级竞争区总供应量仅20万平米，虽然销售不错，但都是03年的早期项目，近年来没有新开楼盘。可以看出江北区域市场不具有竞争力。,本项目所属区域内供应量大，销售速度快，处于房地产的快速上升期，是入市的好时机。,竞争分析 供应市场研究,34,产品类型,多层比例占31%(实际上
