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1、（财务预算编制）正域集团全面预算管理系统管理标准全面预算管理系统管理标准2007年8月30日发布2007年9月1日实施正域集团有限公司发布正域集团全面预算管理标准一、 修改记录正域集团于2007年8月第一次编写。二、 目的1、 为了推动集团全面预算管理，提高资金使用效益，促进集团各项事业的发展，为集团制定落实各职能中心、下属公司绩效目标提供依据。根据集团的实际情况，制定本制度，各职能中心、各分子公司应严格遵守并认真执行。2、 本制度主要从预算管理权限、编制表格内容、指标编制原则、编制流程等方面进行必要的规范，用以系统指导集团各级预算单位的预算工作。三、 范围适用于集团各职能中心及集团所有下属地
2、产公司。按照统一领导、分级管理的原则，集团计划财务中心负责集团本部及下属分公司的预算管理工作，下属地产公司财务部负责本公司的预算管理工作。集团各职能中心及各下属地产公司的预算工作由本职能中心负责人或各地产公司的总经理负责，并指定相关部门和人员负责处理日常工作。集团计划财务中心负责集团整体预算的辅导、检查、整理汇总的职责。四、 正域集团全面预算管理职责划分1、 正域集团的全面预算管理系统的组织机构包括集团全面预算管理委员会、集团计划财务中心、各下属公司预算工作组和预算责任人四个层级。2、 集团全面预算管理委员会是集团实施全面预算管理的最高管理机构，以预算会议的形式审议各预算事项，设委员会主任一名
3、，由集团总裁兼任，设副主任两名，分别由集团执行总裁和计划财务总监兼任，设委员若干，分别由集团职能部门总监、各分公司总经理兼任；3、 正域集团计划财务中心是集团实施全面预算管理的日常管理和执行部门，负责制定每年集团的全面预算编制计划并组织实施、汇总整理预算编制表、维护全面预算管理体系、为结算提供财务数据、编制预算差异分析表等工作。4、 下属公司全面预算管理工作组为下属子公司管理班子，负责组织落实子公司全面预算编制和释疑工作；5、 预算责任人是以集团公司的组织机构为基础，根据所承担的责任而划分，集团公司各职能中心总监以及子公司的职能部门为预算责任人。6、 全面预算管理委员会的职能（1）、 审议通过
4、集团全面预算指标、预算管理制度和管理流程；（2）、 审定、下达各预算责任单位正式预算；（3）、 根据需要调整或修改大、中投资预算；（4）、 制定相应的预算控制措施和激励制度；（5）、 仲裁有关预算管理的冲突。7、 集团财务中心的预算管理职责（1）、 拟订全面预算管理制度，制定和修改预算管理的具体措施和办法；（2）、 提供编制全面预算所需的表单及预算编制计划，培训和指导相关部门人员编制预算；（3）、 组织相关部门制定所需的成本标准、费用标准；（4）、 负责集团全面预算编制的监督、辅导及追踪工作，保证预算按计划完成编制；（5）、 汇总及审核各职能中心和子公司的初步预算，提出建议事项和初步财务预算报
5、表，提交全面预算管理委员会讨论；（6）、 编报经全面预算管理管理委员会批准后的各类财务预算报表；（7）、 跟踪监督全面预算的执行情况，分析财务预算与实际执行的差异及原因，提交预决算差异分析报告并提出改进措施和建议；（8）、 根据年度预算执行情况，编制决算报告提交全面预算管理委员会审议。（9）、 根据公司不同阶段对财务管理的要求，修改预算表单中的科目使其与财务科目保持一致。8、 预算工作组的职责（1）、 预算工作组的责任人为子公司管理班子，子公司总经理全权负责；（2）、 负责传达集团全面预算管理的制度和政策，保证子公司全面预算管理按照集团制度落实；（3）、 具体负责本公司全面预算的编制工作，对本
6、公司编制的预算草案进行初步审查、协调和平衡、汇总后一并报集团财务中心审查；（4）、 在预算执行过程中，监督、控制子公司公司的预算执行情况；（5）、 每期预算执行完毕，及时形成预算执行报告和预算差异分析报告，交投集团财务中心审议；（6）、 遇有子公司内外部环境重大变化时，提交重大预算外调整报告并报计划财务中心审议。9、 预算责任人的职责（1）、 预算责任人为集团各职能中心总监和下属子公司部门经理；（2）、 按照集团全面预算管理制度负责编制本部门预算；（3）、 递交本部门预算供上级审核（集团的交给计划财务中心审核、子公司的交给班子总经理审核）；（4）、 整理、分析本中心成本费用发生情况（成本费用项
7、目、标准、频率等）；（5）、 与集团财务中心或本公司财务部共同分析成本项目的变动性，费用项目的变动性、固定性、半变动半固定性，成本费用发生的经常性还是偶然性，费用的可控不可控等情形；（6）、 依据集团财务中心提供的预算表单工具编制本部门的全面预算。五、 正域集团全面预算管理预算指标、预算科目说明1、 正域集团全面预算管理指标是依据集团公司战略和发展规划制定的年度（月度）量化目标，下属各子公司与集团职能中心预算年度的工作必须完成预算指标。预算科目是全面预算指标的分解计算指标，各科目的归集按照收付实现制执行。2、 正域集团各预算责任单位的预算指标及计算方法。表1正域集团下属地产子公司预算指标及计算
8、方法序号全面预算指标指标计算公式1经营现金净流量年度经营性收入年度经营性支出（各项成本支出期间费用支出）：注，上述收入和支出依据收付实现制编制2投资现金净流量年度内土地成本前期工程费建安费基础设置费公共配套费间接开发费（以上各种成本依据收付实现制编制）3筹资现金净流量为保障集团各项目投资进度达成，结合经营性现金净流量制定的筹资现金净流量（还贷、筹资费用）4市场投放量预算年度内可销售面积（年度内达到预售证面积）5销售收入按已签约合同金额计算6销售回款管理标准规定时限内销售资金回笼实收帐款/应收帐款7管理、营销费用率（综合费用率）（管理营销费用）/销售收入8综合建安成本达成率（全面成本）（实际综合
9、建设成本-目标建设成本）/目标建设成本9现金净流量增加额预算收入的净增加额+预算成本费用的净节约额表2正域物业公司预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1营业性收入主营业务收入、其它业务收入及会所业务收入的合计2利润利润=总收入-总支出（成本、费用、税金）3管理费用控制差异率（实际费用预算费用）/预算费用4物业成本控制差异率（实际成本预算成本）/预算成本5管理收费率实际管理费用收费总额/业主物业管理费用应收总额表3正域集团职能中心：计划财务中心（财务管理领域）预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1部门费用预算达成率财务中心实际管理费用/中心预算管理费用2年度预算达成率集团年度
10、实际发生费用/集团年度预算费用3自有资金回报率各项目现金净流量/集团自有资金（作为集团财务杠杆能力的考核指标）4筹资现金净流量为保障集团各项目投资进度达成，结合经营性现金净流量制定的筹资现金净流量（还贷、筹资费用）5节税率（预算纳税额度实际纳税额度）/预算纳税额度6融资成本率融资成本/融资额表4正域集团职能中心：计划财务中心（合同预算部）预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1项目公司预算部提交成本的核减率（实际审定的成本预算部递交的成本）/预算部递交的成本2招投标成本节约率（预算招投标成本-招投标合同成本）/预算招投标成本3采购材料、设备目标成本达成率（预算采购成本-实际采购合同成本
11、）/预算采购成本4项目综合成本达成率（扣除土地成本）（实际综合成本-目标综合成本）/目标综合成本（超出目标值每1%扣考核分10%）5部门费用预算达成率工程造价中心实际管理费用/中心预算管理费用表5正域集团职能中心：投资策划中心预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1预算销售收入净增加额通过均价提高增加各项目年度预算收入（作为激励性指标）2年度销售收入所有项目销售收入3营销费用率营销费用/销售收入（统计口径按预算，超出目标值每1%扣考核分10%）4人均销售额销售收入/销售部平均人数5单位成交成本营销推广费用/成交商品房套数（可作为对策划部的考核指标）6来电成本营销推广费用/有效来电数量（
12、可作为对策划部的考核指标）7来访成本营销推广费用/有效来访准客户数量（可作为对策划部的考核指标）8报建专项费用预算达成率(实际报建专项费用-预算报建费用)/预算报建费用9设计优化成本节约率（施工图出来后的预算成本设计方案阶段概算成本）/设计方案阶段该算成本10设计变更成本差异率（设计变更后的预算成本设计变更前的预算成本）/设计变更前的预算成本11设计费用预算差异率（实际设计费用预算设计费用）/预算设计费用12投资策划中心费用预算达成率中心实际管理费用/中心预算管理费用表6正域集团职能中心：工程管理中心预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1目标成本达成率（实际建安成本-目标成本）/目标
13、成本（超出目标值每1%扣考核分10%）2部门费用预算达成率工程造价中心实际管理费用/中心预算管理费用表7正域集团职能中心：人力资源中心预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1人力成本预算达成率(实际人工成本-预算成本)/预算成本（超出目标值每1%扣考核分10%）2招聘费用预算达成率(实际招聘费用-预算费用)/预算费用（超出目标值每1%扣考核分10%）3培训费用预算达成率(实际培训费用-预算费用)/预算费用（超出目标值每1%扣考核分10%）4本中心管理费用预算达成率中心实际管理费用/中心预算管理费用表8正域集团职能中心：行政管理中心预算指标及计算方法序号全面预算指标指标计算公式1集团办公
14、费用预算达成率实际办公费/预算的办公费2本中心管理费用预算达成率中心实际管理费用/中心预算管理费用3、 预算科目（1）、 预算科目是正域集团地产公司对未来需要完成的经济事项的具体内容进行分类核算和管理的项目。预算管理涉及的企业经营活动的各方面信息通过预算科目进行层层归集和汇总，用以计算核心指标，并与计划目标进行比照，实施控制。按照会计信息归集的程度，预算科目可划分为一、二级科目、三级科目和四级科目等。（2）、 一级科目即集团提供的标准预算表中第三列的项目。包括：主营业务收入、其他业务收入、土地开发费用、前期工程费用、建安工程费用、项目建设配套费用、开发间接费、销售费用、管理费用、固定资产购置费
15、用、监理费用、财务费用、税金。（3）、 二级科目即标准预算表中第四列的各项目，经过汇总可计算出一级科目的数值，二级科目由相关的合同以及相应的会计科目进行归集。（4）、 正域集团对各房地产子公司管理费用的目标考核可以到二级预算科目。（5）、 科目的计算方法l 主营业务收入=住宅销售收入+车位销售收入+非住宅销售收入l 其他业务收入=出租收入+其他收入l 土地开发费用=土地出让金及契税+征地补偿费+拆迁补偿费+其他*拆迁补偿费中包括前期补偿费l 前期工程费用=项目可行性研究及咨询费+招投标费用+勘查测绘费+设计费+前期开发报建报批费+三通一平费+自用临时设施费+增容费+其他l 建安费用=土建工程费+装修装饰工程费+安装工
