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1、房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序,明确基本事项拟定作业方案搜集所需资料 实地查勘对象选定方法计算确定结果 撰写估价报告估价资料归档,房地产估价程序,一、明确估价基本事项,明确物质实体状况、权益状况,实体范围由委托方提供由估价目的决定,（三）明确估价时点,公历表示，精确到日,（二）明确估价对象,（一）明确估价目的,估价目的源自于对估价的需要,其中估价目的是龙头,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,（一）初选估价方法,1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意
2、取舍,3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,房地产估价程序,三、搜集所需要资料,（一）宏观资料和市场状况资料,对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,房地产估价程序
3、,（三）估价对象状况资料,区位、权益、实物,（二）估价方法所需资料,四、实地察看估价对象,（一）实体确认,坐落、面积,（二）权利状态确认,房地产估价程序,五、选定估价方法计算,初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量,房地产估价程序,方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他,六、确定估价结果,房地产估价程序,七、撰写估价报告,（一）估价报告的形式,（二）估价报告的要求,内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量,1、叙述式报告 2、表格式报告,房地产估价程序,1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6
4、、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件,（三）估价报告的内容,房地产估价程序,八、资料归档,对估价报告的要求,方法选择正确 参数选择合理 结果基本准确 格式符合规范 表达清晰流畅 打印装订整齐,房地产估价程序,估价报告的组成,封面一 封面二 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件,房地产估价程序,四、估价结果报告,（一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土地状况 4、区域状况 （四）估价目的 （五）估价时点,房地产估价程序,（六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）
5、估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期,房地产估价程序,四、估价结果报告,五、估价技术报告,（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况） （四）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式) （五）估价测算过程,房地产估价程序,1、市场比较法,至少10个交易实例，说明： 具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等； 资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。,（2）选取可比实例,至少3个,房地
6、产估价程序,（1）搜集交易实例,（3）估价对象与可比实例因素比较,房地产估价程序,（4）比较因素分值分析,房地产估价程序,（5）比准价格计算,房地产估价程序,2、收益还原法,至少5个实例，说明： 具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等； 资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。,（1）搜集收益实例,（2）求取年潜在毛收入,（3）求取年有效毛收入,有效毛收入=潜在毛收入（1-空置率）=潜在毛收入出租率,房地产估价程序,2、收益还原法,租金中所包含的费用,由出租方所付的费用,管理费、维修费、税费 、保险费,（5）计算年净收益,年净收益=有效毛收入-运营费用,（6）求取还原利率,（7）确定收益年
7、限,（8）计算收益价格,房地产估价程序,（4）估算运营费用,3、估价结果,理由、计算、结论,房地产估价程序,估价报告的组成,封面一 封面二 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件,房地产估价程序,房地产估价程序,房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序,明确基本事项拟定作业方案搜集所需资料 实地查勘对象选定方法计算确定结果 撰写估价报告估价资料归档,房地产估价程序,一、明确估价基本事项,明确物质实体状况、权益状况,实体范围由委托方提供由估价目的决定,（三）明确估价时点,公历表示，精确到日,（二）明确估价对
8、象,（一）明确估价目的,估价目的源自于对估价的需要,其中估价目的是龙头,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,（一）初选估价方法,1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法,4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,房地产估价程序,二、拟定估价作业方案,资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定,（三）其
9、他估价作业环节安排,时间、人力、经费和进度,房地产估价程序,（二）拟定调查搜集的资料,三、搜集所需要资料,（一）宏观资料和市场状况资料,对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,房地产估价程序,（三）估价对象状况资料,区位、权益、实物,（二）估价方法所需资料,四、实地察看估价对象,（一）实体确认,坐落、面积,（二）权利状态确认,房地产估价程序,五、选定估价方法计算,初步方法能否最终采用取决于所
10、搜集资料的数量和质量,房地产估价程序,方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他,六、确定估价结果,房地产估价程序,七、撰写估价报告,（一）估价报告的形式,（二）估价报告的要求,内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量,1、叙述式报告 2、表格式报告,房地产估价程序,1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件,（三）估价报告的内容,房地产估价程序,八、资料归档,A.0.7估价技术报告：,（标题：）房地产估价技术报告 （一）个别因素分析 详细说明、分析估价对象的个别因素
11、 （二）区域因素分析 详细说明、分析估价对象的区域因素 （三）市场背景分析 详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、 现在和可预见的未来 （四）最高最佳使用分析 详细分析、说明估价对象最高最佳使用 （五）估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由 （六）估价测算过程 详细说明测算过程，参数确定等 （七）估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由,房地产估价程序,（五）估价方法选用,1、选用方法及理由 2、方法概念及公式,（六）估价测算过程,房地产估价程序,1、市场比较法,（1）搜集交易实例 至少10个实例的基本情况： 坐落、单价、日期、情况 （2）选取可比实例 面积、房型、层次、朝向 （3）比较因素分析（表格） （4）比较因素分值（表格） （5）比准价格计算,房地产估价程序,2、收益法,（1）计算潜在毛收入 搜集租赁实例 至少5个实例的基本情况： 坐落、租价、日期、情况 确定租赁价格 计算潜在毛收入 （2）计算有效毛收入 （3）计算运营费用 （4）计算净收益 （5）确定还原利率 （6）计算收益价格,房地产估价程序,3、估价结果,简单算数平均 加权算数平均 以一种方法未主，另外一种方法做参考,房地产估价程序,
