土地增值税讲义知识分享

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1、土地增值税讲义,云南省地方税务局税政三处 浦 江,一、开征土地增值税的背景回顾,关键词：南巡讲话 经济特区 房地产过热 宏观调控,二、开征土地增值税的目的,一、对不规范的炒买炒卖房地产现象进行规范和调控； 二、国家参与土地增值收益的分配，维护国家权益； 三、增加财政收入，为国家进行经济建设筹集资金。 注：第一目的是主要目的。,三、制定土地增值税政策的原则,一、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。 二、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加财政收入。 三、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产

2、开发结构的调整。,五、土地增值税的纳税人,一、概念：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人。 二、四个不分： 不分法人和自然人； 不分经济性质； 不分内资、外资 、不分中国公民和外籍个人； 不分经济部门。,六、土地增值税的征税范围,凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。明确了土地增值税的征税范围。注意两个概念和界定征税范围的三个标准： 两个概念： 地上建筑物包括房屋和构筑物，由人工建造而成。 其他附着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后不经济，

3、或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到影响的物。如假山、树木、花草等。,六、土地增值税的征税范围,三个界定是否属于征税范围的标准： 是否转让； 是否转让国有土地使用权； 转让是否有偿。,六、土地增值税的征税范围,土地制度介绍： 宪法规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 土地作为重要的生产资料，实行的必然是社会主义公有制。 土地管理法第二规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”,六、土地增值税的征税范围,国有土地和集体土地的范围界定：宪

4、法和土地管理法等法律、法规规定； 城市市区的土地属于国家所有； 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有； 宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。 另外：集体土地经依法征用后，可转为国有土地。 通过以上，明确我国的土地制度以及国有土地和集体土地范围的界定。,六、土地增值税的征税范围,介绍取得土地使用权的途径： 土地管理法第二条规定，国家依法实行国有土地的有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此，取得土地使用权的方式主要有以下几种： 通过行政划拨方式取得（特点：无偿、无限期）； 通过国家出让方式取得；（出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议）

5、。集体土地征用为国有后，方可出让； 通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与、交换或者其他合法方式）；（土地增值税仅在这一环节征税。） 通过土地或房地产租赁方式取得。,七、土地增值税征税范围的具体界定,1、土地使用权划拨； 2、土地使用权出让（一级市场，只对转让征。）； 3、集体土地转让（非法）； 4、无偿继承房地产（无收益）； 5、出租房地产（产权未发生转移）； 6、代建房收入（属于服务性质的收入，5%的营业税）； 7、赠与（无收益）；但有条件。 8、房地产的重新评估增值（产权未转移）。,七、土地增值税征税范围的具体界定,9、抵押的房地产（产权未转移不征，但抵押期满以房地产抵债则要征收）； 10

6、、典当的房地产； 11、特殊情况，单独转让地上建筑物及附着物； 12、交换房地产（产权发生转移，取得实物收益，要征收）。,八、土地增值税的减免税,1、纳税人建造普通标准住宅出售（增值额未超过扣除项目金额20%的，免征，超过，按增值额全额征收。）； 2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产（需向税务机关申请）； 3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产（需向税务机关申请）；有条件 4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房的，包括普通和非普通住宅。（但有时间限制，居住满3年不满5年，减半征收；不满3年全额征收；满5年，免征。需向税务机关申请，税务机关核准。）,八、土

7、地增值税的减免税,5、对于以房地产投资联营。投资、联营的一方以土地（房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。）2006年，财政部、总局规定，投资、联营的房地产用作房地产开发和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资的除外； 6、对于一方出土地，一方出资金建房的，双方按比例分房自用的，免征，建成后转让的则征收； 7、企业兼并的（被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，免征）； 8、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征 ； 9、从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（无年限限制）,八、

8、土地增值税的减免税的检查与管理,10、对企业整体转让的 ； 减免税的检查主要是对照政策规定分清减免税范围，查清减免税是否符合条件，是否办理了手续。,九、土地增值税的计税依据,1、确认收入； 2、确认扣除项目； 3、确认增值额。 对计税依据的检查，两方面，一是要检查纳税人是否有隐瞒、虚报房地产成交价格的情况，或成交价格低于评估价格又无正当理由的，如有上述情况，税务机关可参照评估价格确定房地产转让收入额；二是对扣除项目金额进行检查，重点是检查成本费用的支出是否真实，凭证是否合法，有无虚列成本、费用的情况。,九、土地增值税的计税依据,一、确认收入。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

9、对实物收入要进行估价，通常采用市场法。 其他收入是除货币收入和实物收入以外的其他收入。这种类型的收入比较少，如无形资产收入，其价值需要进行专门的评估。,九、土地增值税的计税依据,（一）存量房（二手房）转让收入确认相对简单。能据实提供，则按纳税人提供的收入计算征收。如隐瞒、虚报房地产成交价格的，或者转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照市场法评估的价格作为收入计算征收土地增值税。,九、土地增值税的计税依据,（二）房地产开发企业的收入确认较难一些。 一是要划分征税收入和不征税收入。如出租开发产品收入、代建房收入就不是征税收入，应剔除； 二是纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、

10、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同收入。 三是代收费用计入房价的向购买方收取的，作为收入计税。同时，实际支付的代收费用，给予扣除。代收费用单独收取的，不作为收入，也不作为扣除项目。 此外，还有销售退回、销售折扣等问题需引起注意。,九、土地增值税的计税依据,二、扣除项目金额分两类纳税人进行讲解。 （一）转让旧房及建筑物的扣除项目： 1.取得土地使用权时所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用；以行政划拨方

11、式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金和按国家统一规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。（由于连房带地取得，因此，房价地价无法分开，地价需要评估。也有的在取得时进行评估。,九、土地增值税计税依据的检查与管理,2.旧房及建筑物的重置成本价。旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的价格建筑物折旧。重新建造价格是指估价时点的重建（置）价格，而折旧与会计上的概念不同。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新表示。如一幢转让的旧房产，

12、经评估重新建（置）价格为300万元，该房屋有6成新，则评估价格为300万元60%=180万元。； 3.与转让房地产有关的税金。转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。 4.评估费用。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。,九、土地增值税计税依据的检查与管理,（二）开发企业转让房地产的扣除项目： 1.取得土地使用权时所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规

13、定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。,九、土地增值税计税依据的检查与管理,2.房地产开发成本六项：土地征用及拆迁补偿费 、前期工程费 、建筑安装工程费 、基础设施费 、公共配套设施费 、开发间接费用 ）； 3.期间费用的扣除。5%或10%； 4.转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费附加。注意地方教育附加和印花税的问题； 5.加计20%的扣除。（按1、2项的合计金额的20%给予扣除）,十

14、、计算增值额时应注意的问题,1、对取得土地使用权未进行开发转让的（不得加计20%的扣除）；生地、熟地、毛地介绍。 2、对取得土地使用权后生地变熟地的（准许加计20%的扣除）； 3、对取得土地使用权后进行房地产开发的（准许加计20%的扣除）； 4、转让旧房及建筑物的； 5、代收费用的处理； 6、评估费用的扣除问题。,十一、土地增值税的税率,1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200

15、%的部分，税率为60%。,十二、土地增值税速算公式推算,设增值额为A，扣除项目为B。 1.增值额未超过扣除项目金额50%时，这种情况只有30%一档税率，故计算公式为：A30% 2.当增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，这种情况有两档税率，即40%和30%。则土地增值税=B50%30%（AB50%）40%=A40%B5%,十二、土地增值税速算公式推算,3.当增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，这种情况适用30%、40%、50%三档税率。 B50%30%B（100%50%）40%（AB100%）50%=A50%B15% 4.当增值额超过扣除项目金额200%时，这种情况适用

16、30%、40%、50%、60%四档税率。则土地增值税= B50%30%B（100%50%）40%B（200%100%）50%（AB100%）60%=A60%B35%,十三、土地增值税的计算,（一）土地增值税的计算步骤： 1.计算增值额 增值额=转让房地产收入扣除项目金额 2.计算增值额与扣除项目之比，确定适用几档税率 增值额与扣除项目之比=增值额扣除项目金额 3.计算土地增值税的税额=增值额适用税率 或采用速算计算办法,十三、土地增值税的计算,1、曲靖市市区某国家机关转让一幢旧房，转让价格为900万元。该房建于70年代，当时造价为70万元，该公司在转让前进行了评估，如果按照转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元，支付评估费用3万元。该旧房有六成新。由于旧房占地原来是行政划拨的，因此，转让旧房时，该国家机关补交了国有土地使用权出让金180万元。试计算该国有机关应纳的土地增值税税额。,十三、土地增值税的计算,2.1999年7月25日，某房地产开发公司转让开发的写字楼一幢，共取得转让收入4000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（城建税税率为7%）。已知该公司取得土地使用权