土地开发融资体系建立及融资渠道分析讲解材料

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1、土地开发融资体系建立及融资渠道分析,融资,目录,一、土地一级开发综述,7,土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。 其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。 而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。,1.定义,落实担保,落实担保,申请,征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。 近年来，征地拆迁安置费用快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到

2、了70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。 征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。,2.成本,3.特点,1.资金密集，资金需求量大。 土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。 土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。 2.某些业务环节容易产生纠纷。 土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共

3、配套设施建设、出让。 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。,3.特点,土地需求受经济环境和政策影响大。 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。,二、土地开发融资渠道分析,从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。 其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。

4、 随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。,1.金融机构贷款,金融机构贷款是目前土地一级开发资金的最主要来源。 银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。,金融机构贷款方式： 综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。 综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况

5、及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。 抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。,项目融资：即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。 该融资方式一般应用于发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、铁路、机场、城市供水以及污水处理厂等大型基础建设项目，以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。 项目融资贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）

6、。,2.财政资金支持,土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。 政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。 方式： 财政资金作为资本金注入土地开发主体 土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。,贷款贴息 一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。 保底承诺或收益分成 土地一级开发主体资金压力

7、大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。,案例： 云南城投与昆明市政府签订的土地一级开发业务合同中规定： “本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例获得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市人民政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5%”。,3.其他融资方式,委托贷款 委托贷款：系指由

8、政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。 贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。 委托贷款中所涉及到的业务费用： 手续费：银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。 合同印花税：每笔委托贷款要按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。 委托贷款中所涉及的利息费用。,各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过委托贷款的方式借予项目建设方； 项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题； 建设项目达到贷款标准后，可以通过项目贷款的

9、方式融得资金； 项目建成后收回成本并获得收益； 部分所得收益用于归还中委托贷款的本金和利息，以及中银行贷款的本金和利息。 通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。,案例,企业债券融资 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。 目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。,所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划； 净资产规模达到规定的要求（6000万元以上）； 经济

10、效益良好，近三个会计年度连续盈利； 最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以支付债券一年的利息； 现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力； 近三年没有违法和重大违规行为； 前一次发行的企业债券已足额募集； 已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形； 发行债券余额不超过净资产的40。,短期融资券和中期票据 短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。 中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。 短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以

11、上（以3-5年为主）。,必备条件： 依法设立的企业法人机构； 具有稳定的偿付资金来源； 可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露； 债务融资工具发行总额不超过公司净资产的40% （用新会计准则报表，包含少数股东权益）。 目标条件： 信用资质优良； 近三年没有违法和重大违规行为； 近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形； 具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。,短期融资券和中期票据的发行要素,与企业债发行条件的比较,共同点： 发行规模不超过净资产的40% 不同点： 1.净利润的要求 企业债券：三年平均净利润足以支付一年的利息 短融、中票：无明确要求 2.募集资金用途的要求

12、 企业债券：主要意义上的项目债，要求项目审批手续齐全，并符合国家的产业政策 短融、中票：募集资金用于本企业的生产经营活动，具体用途未限制 3.审批制度 企业债券：审批制国家发改委审批 短融、中票：注册制银行间市场交易商协会注册（会费10万元/年） 4.发行定价 企业债券：通过推介，主承销商确定利率区间，报批人民银行，市场化程度较低 短融、中票：市场化发行，公开招标，簿记建档,三种债券融资方式的比较,信托融资 发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或

13、者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。,信托融资案例： 北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划 信托资金以信托贷款方式向北京土地整理储备中心商务区分中心提供专项资金贷款，用于商务中心区土地开发及基础设施建设项目。 信托计划规模：人民币59594万元 信托计划期限为五年，于2002年10月16日信托计划成立之日起开始，于2007年10月16日信托计划终止。,基金 政府的土地储备基金（专项资金） 土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，

14、同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。 土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。 主要来源：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。 土地储备基金的建立应强调政府的主导作用，强化财政政策的支持。,社会投资的土地基金 土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进行城市

15、土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。 政府主导的土地储备基金可以以引导基金的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。 由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。 案例： 天津滨海新区的开发，天津城投集团与其他机构投资者组建的渤海产业基金，总额200亿元，是我国第一支国务院批准的契约性产业投资基金，为筹措城建投资提供了一个新的融资渠道。,REITS及其他资产证券化产品,土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土

16、地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。 一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。 REITS及土地收益证券化产品在我国还无法突破政策及操作上的瓶颈限制，逐渐在我国土地一级开发中引入这些产品，必将是未来土地开发融资的方向。,三、土地开发模式分析,北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号文件中规定：,土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市