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1、,长春益田项目综合分析,E-HOUSE CHINA/200911,长春益田地产/ 中国长春,长春市的商业地产近年来发展较快，主要以“重庆路商圈”、“桂林路商圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，形成了城市固有的五大商圈，主要为集中商业与临街门市相辅相成。 长春市的写字楼市场还处于培育成长阶段，占据市场半壁江山的商住两用楼就可以说明。商住楼以商住两相宜、低廉的前期投入、较长的使用年限，而受到很多客户推崇。从目前形势来看，商住楼与纯写字楼会在一定时期内并存，用于满足中小型创业公司办公。像新润天国际这样一些高品质高价位写字楼项目的热销，在一定程度上反映出高端客户对高档写字楼的强烈
2、需求。从长期看，长春市对一些高端写字楼的供给尚显不足。 长春市的酒店式公寓市场处于刚刚兴起阶段，目前与北京、上海等发达城市的酒店式公寓还有一定的差距，发展相对滞后。,概述,目录,一、长春市商业市场分析,二、长春市写字楼市场分析,三、高新区、净月区商业、写字楼市场分析,四、长春市酒店式公寓市场分析,五、益田企业及长春项目背景,一、长春市商业市场分析,1,长春市商业形态,2,长春市商圈分析,3,4,长春市商业供求分析,长春市典型项目分析,5,长春市商业市场预测,长春市的商业地产随着整体市场的发展，逐渐形成了以下几种商业地产态势。,长春市商业形态,老商业聚集已经形成。主要以“重庆路商圈”、“桂林路商
3、圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，均为传统意义上的“商圈”，原有的老商圈呈现出饱和趋势。 纯商业性的大型项目较少，商业项目主要以临街门市为主，其他类型商业项目为辅助的商业地产市场结构。 依靠原有商气发展的项目较多。 住宅规划的形式格局对商业地产的影响较为明显。 新区域的商业地产逐渐崛起。 从定位来看，长春商业地产主要分为单一定位和综合定位两种。 从分布区域来看，商业项目由原来的一点或几点变为“遍地开花式”的成片发展。各区商业发展不平衡，各有特点。,据长春市商务局的统计，目前长春已经被确定的城市级商圈共有5个，主要集中在老城区，以人民广场为中心。,长春市商圈分布情况,重庆
4、路商圈 桂林路商圈 红旗街商圈 站前商圈 大马路商圈,重庆路商圈内的集中型商业主要分布于重庆路两侧，多为百货及购物中心。,重庆路是目前全市最大的商业步行街区。以市中心的枢纽地段、持续强势的商业“金锁链”（卓展时代广场、百货大楼、重庆路步行街）为核心，涵盖了长春市CBD区。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，营造了通向全市各区域的发散性商业辐射圈。 商圈走“受众细分”的路线，从旧式国营百货商场到新兴服装连锁店，到新式服装卖场，重庆路商业圈成为长春市商业中心的“黄金点”。 商圈日人流超过60万人，本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，而且女
5、性的比例比较大。,商圈分析/重庆路商圈,集中型商业以百货及购物中心的模式为主，基本采取扣点联营的模式。商业竞争日趋激烈，原有的一些商家已经被淘汰（百盛），由于商业及百货中心的业种规划不合理，导致经营同质化严重，竞争激烈。,卓展购物中心,万达广场,亚泰富苑,国贸中心,商圈分析/重庆路商圈/集中商业概况,长百大楼,商圈分析/重庆路商圈/商铺概况,本商圈内沿街铺位很多是商家的旗舰店，沿街商业产品档次在城市中属于中高档，因此街铺的出样产品特征为比较高级的形态。,主力铺位面积：120-200平方米（旗舰店一般由多个标准铺位组合而成） 铺位形态：单层铺位大约80%，双层及以上约20% 铺位主力面宽：4.0
6、-4.5米 铺位主力进深：12-14米 层高：3.8-4.5米,重庆路商圈的租金水平主要由重庆路上的商铺租金体现 主街租金范围：60-100元/平方米/天 副街（交叉的小马路）租金范围：15-30元/平方米/天的水平,铺位租金,铺位情况,桂林路商圈内的主力店主要分布于同志街、桂林路沿线及自由大路两侧，金融机构与商圈、城市配套及学校形成互补。商业主要以服饰及餐饮类业态为定位。,桂林路商圈是一个时尚、前卫风格明显的现代商圈。较小的区域内云集了购物商场、大型超市、写字楼、特色餐饮、娱乐、酒吧一条街等等现代化的商业设施。以临街小商铺为主打的新潮服饰专卖店，是长春市1828岁青少年一族追求服装、饰物潮流
7、的主要集中地，2004年桂林路商业圈已经定位为“韩国商业街”。各家以其风格前卫、货品新奇等特点占去了大部分的青少年消费者市场份额。该商圈以其优越的地理位置、便捷、发达的交通、时尚的经营风格和区域较强的消费能力在长春商业发展中立于不败之地。 商圈日人流超过40万人，桂林路单街日人流超过8万；周末人流超过15万。,商圈分析/桂林路商圈,小燕莎购物广场,恒客隆超市（依林小镇）,桂林商厦,商圈分析/桂林路商圈/集中商业概况,本商圈内集中型商业面积约5万平方米，大多为零售目的的精品时尚服饰及饰品商城，主力店大多人流很旺，而且内部多以店中店的模式分割出很多面积很小的铺位。 其中店中店经营者主要为个体业户。
8、,主力铺位面积：20-60平方米 铺位形态：单层铺位大约85%，双层及以上约15% 铺位主力面宽：3.6-4.3米 铺位主力进深：10-12米 层高：2.8-3.0米,红旗街商圈主要以三大百货商场为主力所营造的集中型商业圈，同时IT电子商业也是红旗街商圈的一个重要组成部分。,红旗街商圈的整体消费档次偏于大众化，欧亚商都、巴黎春天服饰广场经营品种填补了该商圈中高档消费的空白，为中、高档消费者提供了所需要的消费需求，在红旗街商圈确立自己的存在价值。亚细亚商以“经济实惠”在长春市民心目中确立良好的口碑。 红旗街商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，区域内存在兼容性相互依存。由于红旗街商圈近年中、高
9、档住宅项目的大量开发，为红旗街商圈已经汇聚的巨大人气“锦上添花”，为红旗街商圈的发展起到推动作用。 商圈日人流超过40万人。 在商业方面，以百货类为主，其他商业基本附带，同时也是IT电子的集中经营区域，为该区域聚集较多的人气效应。,商圈分析/红旗街商圈,商圈分析/红旗街商圈/集中商业概况,红旗商圈以集中型商业为主，其中附带少量的商铺。其中，欧亚商都起了一定的带动作用，三大商场的经营种类各有不同，其消费者需求次列排序不同。,巴黎春天百货,欧亚商都,亚细亚百货,百脑汇,长春市现阶段的商业销售以商铺为主。集中型的商业现阶段仍以招商为主。 在现阶段城市商圈的打造中，逐渐向老城区外蔓延。,长春市在售商业
10、分析,中国北方汽贸城 天地十二坊临街商铺,主要在售项目,招商项目,天地十二坊 盛世城购物中心 天池领域,中国北方汽贸城,富苑盛世城,天地十二坊,天池领域,商业供求比在由2007年度的2.28：1至2008年的2.45：1，供应量增加，成交总体上并不理想。商业市场略表现出供过于求的态势。,长春市在售商业分析/商业供求分析,商业供应在2007年开始迅速增加，其成交稳步上升。,商业类型以底商为主，新建小区的底商所占比例达68%，份额相对较高。,长春市在售商业分析/商业类型成交分析,成交均价自2006年起呈稳定上升态势，但因其需求量相对不足，其均价同比增长显下降态势。,长春市在售商业分析/价格走势,天
11、地十二坊天地十二坊是集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的院景商街。,典型商业项目分析,项目总用地7.59公顷，是长春长电房地产开发有限公司通过土地交易市场与大型居住小区临河风景同时摘牌获得，位于长春市经济技术开发区，是长春长电房地产开发有限公司投资五个亿打造的项目。 项目周边聚集居民区较多，方圆两公里内的人口约四十万。,典型项目分析/天地十二坊,商街全长1026米，总建筑面积17.31万平方米，纯商业面积近11万平方米。 主要包括院景商街6万平方米，国商和沃尔玛5万平方米。 以天地大厦为龙头，主体商街为十二座特色商坊，为二至四层的建筑，铺面积从几十平至上千平不等，可根据需要随意划分。 涵盖大型超市
12、、国际品牌旗舰店及商住两用公寓（天地SOHO）。,项目于2006年面市开始销售，成交价格47648800元/，成交均价5831元/。 从整体成交来看，在2007年下半年销售情况较好，此期间其项目已招商进入较多商业项目，包括国商及肯德基的开业，提升了周边的商业氛围，进而促进了商业街的销售。,天地十二坊成交情况,典型项目分析/天地十二坊,项目在推广宣传中媒体选择较多，其中平面在2008年度相对不多。其同时也在车体广告上做宣传。,天地十二坊媒体投放情况,典型项目分析/天地十二坊,招商情况,沃尔玛超市购物中心 长春国商百货 肯德基 永和豆浆 中国建行、中国银行 吉林省农村信用合作社 王记餐饮有限公司
13、罗莱家纺 体育专卖 柏拉图咖啡语茶 丽丽美容院,项目在入市后，就开始着重引进大型商场，并成立了天地十二坊商业联合会，由天地十二坊各商家及业主组成，先后与国商百货与沃尔玛签约并入驻，提升了区域周边的人气。同时随着区域周边各小区的不断入住，居住氛围达到后，进而推动了项目招商的不断开展。,典型项目分析/天地十二坊,中国北方汽贸城,典型项目分析/中国北方汽贸城,中国北方汽贸城项目总投资30亿元，全力打造全国最大的汽车汽配专业流通服务平台。 汽贸城共分两期建设，每期投资15亿元。项目竣工后，中国北方汽贸城将会是一个立足长春、辐射东北、面向全国的最大汽车汽配展销中心、贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播
14、中心。,组团规划，有效分区，形成了以汽车配件为核心的不同经营种类的汽车聚合商业。,双首层设计，项目建筑巧妙利用地势落差，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，创造性地设计出“上首层”和“下首层”交相辉映的“双首层”商街格局，彻底颠覆了传统市场的楼层规划弊端。,典型项目分析/中国北方汽贸城,项目于2007年9月开盘销售，先期主要面向自营客户销售。自2008年2月后，部分产品开始面向投资客销售，其成交额略有下降。 从价格走势来看，保持了较好的上升趋势。,典型项目分析/中国北方汽贸城,长春市商业市场预测,已成熟的商业圈发展呈现饱和状态，可开发空间不会很大。 社区商业发展潜力巨大。 商业地产格局和走向
15、呈现“受城市规划牵制”的趋势。 新区商业受住宅地产板块开发的影响较为明显。 从规模来看，商业地产也开始逐渐走向精品化路线，其中最具代表性的就是街区商业。 东南、西南、南部三个板块将是今后的商业热点区域。,二、长春市写字楼市场分析,2,长春市写字楼供求情况,3,长春市典型写字楼概况,长春市商业市场分析,4,长春市写字楼市场预测,1,长春市写字楼市场特征,长春市写字楼市场特征,环人民广场区域内已经形成了基本的中央商务格局，写字楼的客户大多规模较大，专业写字楼多集中在这一区域内。 桂林路区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，小企业比较多，入住企业多为广告、旅游、IT等行业。 红旗街商圈内现有写
16、字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主。 火车站区域写字楼的客户中，医药行业、服装行业较多，还有一些广告、软件、地产等公司。吴太商务中心是长春市为数不多的高档写字楼之一，所以其入住客户的发展规模往往较大。 高新技术产业开发区内以高科技产业为主，对于写字间的需求较大，随着城市经济的不断发展，该区域形成了新的商务区，成为长春写字楼市场的第五大版块。,2002至2005年间，长春出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰国际商务广场、鸿城西域、超达磐谷国际商务港等高端写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、二道区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。 2006年后，兆丰国际、鸿石国际、百脑汇、新润天国际、新世纪鸿源、典石广场、盛世城等项目相继开发。 2008年写字间新推在售项目相对较少。,长春市写字楼市场供应较为平淡，以消化市场存量为主。,长春市写字楼供求情况/历年写字楼供求走势,长春写字楼市场2004-2008年
