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1、XXX同类项目调研建议报告中国XXXX集团房地产（都江堰）有限公司2011年9月,青城山竞争项目区位示意图,青城山市场重点在售项目有：中铁水映青城、龙湖小院青城、泰达上青城、香颂湖国际社区、中信云栖谷、上善栖、青城山房、芙蓉青城、逸岭锦江、假日青城365宅院。,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：龙湖小院青城,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：上善栖,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：青城山房,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：假日青城365宅院,12000元/平米,1
2、5000元/平米,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：泰达上青城,底商100左右,1.5万元/左右,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：香颂湖国际社区,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：中信云栖谷,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：逸岭锦江,项目现状,销售情况,青城山房地产市场典型项目分析：芙蓉青城,青城山房地产市场典型项目赠送面积对比,青城山竞争项目产品户型及均价对比,面积/平米,50,100,150,200,250,300,云栖谷,小院青城,逸岭锦江,青城山房,上善栖,上青城,香颂湖,独栋,联排,双拼,叠拼,公寓,洋房,110-1
3、50 1.1万元/,220-300 1.36万元/ -2.6万元/,137-200 1.5万元/,108-137 1.3万元/,260-808 2万元/,296-469 2.2万元/,164-177 1.56万元/,175-212 1.5万元/,212、215 1.8万元/,62-1770 1.5万元/,40-100 1.35万元/,80-90 0.9万元/,350 1.7万元/,60-106 1.35万元/,青云阶,330、382,189,本项目与青城山竞争项目对比情况,青城山竞争项目卖点对比,1、青城山区域为度区域，除云溪谷和香颂湖因区位、项目规模和自然资源等原因定位于一二居所兼顾，逸岭锦
4、江定位于高尔夫纯独栋社区以外，其它位于青城山核心区域的项目均推出适合度假功能的合院类产品。 2、除逸岭锦江外所有项目均推出总价低，适合度假需求的100一下的小面积产品。 3、本区域主力产品区间为独栋200-300，联排产品120-180， 叠拼产品：90-130，合院产品70-160，度假公寓40-80。 3、青城山区域项目户型普遍都有赠送面积，龙湖小院青城赠送面积高达120%。采用地下空间赠送的项目很少，只有逸岭锦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的个别户型采用。 4、舒适性配置方面地暖几乎成为标准配置，香颂湖还配置了地源热泵和直饮水系统，防潮架空层也被普遍采用。 5、青城山区域项目严格
5、遵守总价控制原则，主力产品独栋总价为350万元左右，联排及合院总价为200万元左右，叠拼总价为120万元左右，小面积户型70万元左右。 6、停车方式基本采用门前停车和组团停车，只有香颂湖的联排产品采用半地下集中停车。 7、商业产权度假物业只有上青城及芙蓉青城推出，市场接受度较低，销售均不理想。,青城山竞争项目总结,定价说明： 本项目目前产品形态为商业联排、住宅联排和住宅独栋产品，这三种产品价值、针对客群等上有明显差异，不能实行统一定价的方法。故以产品形态为标准，对三类产品分别定价，最终构成本案定价体系。 使用方法：价值对比与评估法。 系基于片区内可类比楼盘综合素质均价比较的定价策略。 说明：结
6、合青云阶项目的区位特点、产品特点和市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的均价策略。 可比案例的选取原则：当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。,项目起始均价定位,独栋均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目，包括：海航香颂湖，中信云栖谷，青城山房、龙湖小院青城、逸岭锦江，根据市场比较法分析结果：建议独栋起始均价约 16670元/。,独栋起始均价定位（得分值=本项目状况/对比项目状况）,联排均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目中的联排物业类型均价，
7、包括：海航香颂湖，芙蓉青城，假日青城365，根据市场比较法分析结果：建议联排起始均价约 14321元/。,联排起始均价定位（得分值=本项目状况/对比项目状况）,注：以上均价体系得出均价均为本年度起始销售均价 ，本案预计为明年开盘，由于价位的确定与市场变化、项目预期、不同户型的特点、启动策略等息息相关，所以起始均价需根据明年实际情况进行调整。,由于本项目的商业联排在片区内是独一无二的，在区域市场上也没有对比案例做参考，只有参考本区域在售的上青城及芙蓉青城的精装小公寓定价，建议起始均价为11000元/。 住宅联排起始均价： 14321元/ 商业联排起始均价： 11000元/ 住宅独栋起始均价： 1
8、6670元/。,项目起始均价定位,尽量减少地下面积： 度假物业更多强调的是与自然的融合及生活情趣性，地下空间的利用率很低，而且造价高，防潮处理难度大。纵观青城山片区物业情况，极少采用地下空间的设计。一方面是出于成本考虑，另一方面是因为这部分空间对客户的吸引力不大，附加值不高。 赠送面积： 赠送面积建议采用赠送构筑物、平台、露台以及增加层高的方式处理。这种方式不仅成本低而且可以创造舒适的度假生活空间，对客户的吸引力也较大，是这一区域普遍采用的方式，不建议过多的赠送地下空间。 产品类型：合院产品和独院产品是这一区域接受度较高的产品，合院产品可以在前院形成公共交流空间，在后院形成私密的独享空间，对于
9、多家人合买尤其适合，也是度假区特有的产品。建议增加70-160叠院及合院合院产品。 独院产品是理想的度假产品但土地利用率低，可以考虑2-3栋200-300平米产品作为项目标志性高端产品。对于40-80小面积产品，可考虑以度假公寓或叠院的方式在三号地块商业用地部分实现，以满足指标控制要求。,项目建议-产品建议,总价控制原则： 主力产品独栋总价为350万元左右，联排及合院总价为200万元左右，叠院总价为120万元左右，小面积户型70万元左右。力争在疲软的市场下，赢得市场及客户认同，降低项目风险。 商业联排底商： 对于三号地块南侧临路的商业联排底商部分，建议与楼上一户作为整体考虑，不考虑实际商业功能
10、。一是因为拆分后二三楼作为一户无客厅使用不舒适，还会降低土里利用率。二是因为一楼商铺面积过小，沿街商铺总体量太小而且临交通主干道，商业氛围无法形成可能导致底商价值严重偏低，销售困难。 外立面色彩及材质： 度假物业外立面需要给人身心放松愉悦明快的感觉，这一点在青城山冬季阴冷的天气下尤其重要。同时需要较强的亲和感。因此建议外立面可采用木质感类材料结合涂料和石材处理，并且不同建筑间应在统一色调下通过材质的搭配产生色彩和装饰方式的变化，这样才不显呆板。不建议大面积采用石材，这样在暗色调下会显得沉闷，在暖色调下会给人很强的距离感，和度假气氛不相吻合，并会大幅增加成本。,项目建议-产品建议,停车方式： 本
11、案属于度假物业，第二居所。未来长居人群有限，对车位的数量和停车方式与长居社区有很大差异。不必追求过高的车位比，建议满足规划要求即可。部分物业（如联排、合院）建议采用组团停车和集中停车的方式，尽量不采用地下停车方式。一是可以降低成本，二来对于居住者而言下车后穿过一段精致的景观小道散步回家也是度假生活情趣化的一部分。 景观设计： 景观设计应考虑独特的景观风格，利用项目地块自然高差或人造高差凸显景观层次感和趣味性，尽可能利用项目附近活水资源，保证水景品质，以较丰富的水景观表现形式，增强居住者体验。,项目建议-产品建议,本项目处于青城山度假板块，定位于高端商务度假区，同时有大量商业用地。如按目前思路仅
12、仅将商业用地作为商业产权住宅销售不仅销售抗性大，价值很低。而且对于项目本身和购买者而言均缺乏附加值提升基础，和周边项目相比仅仅是地段、产品形态、景观、价格等的区别，仍属于同质化竞争。同时本项目的五星酒店和会议中心也不能成为消费者购买物业的首要因素。消费者真正购买的是高品质度假生活方式，是未来区域成熟过程中的升值预期！ 因此我们认为应以项目定位为基础，拓展项目功能及内涵，使之成为真正意义上的高端商务度假区，为消费者提供丰富饱满的度假生活。春观山小憩，夏避暑度假，秋养身颐年，冬运动健身，形成休闲度假、餐饮娱乐、运动养生、朋友聚会一体化的格局。打造青城山下全天候24小时度假生活圈。大幅增加项目附加值
13、，形成项目自身独特的竞争力，为消费者提供充足的购买理由，解决本项目商业价值低的问题并为后期项目溢价提供保障。,项目建议-商业建议,所以我们认为应该换一种思考方式，将我们现在认为难于处理的商业物业作为项目自身所独有的优势资源来运用。以打造青城山下全天候24小时度假生活圈为目标，结合五星酒店配置衍生出更多的，适合项目定位的商业业态。如亲水酒吧、茶艺馆、养身膳食、情趣小客栈、咖啡屋、精品创意店、情趣书吧、养生会馆、24小时便利店、24小时简餐区、运动休闲设施等。通过前期持有以规范业态并引入精品商家为项目带来消费客群，逐步形成稳定良好的度假商业氛围，并可大幅提高项目附加值和商业物业价值。并且在后期营销上也能提炼出项目自身独特的卖点。基于以上想法我们认为需要做如下工作： 商业规划：以项目定位为基础，以打造青城山下全天候24小时度假生活圈为目标结合项目规划情况确定商业业态、体量、布局及建筑形态。 商业资源整合：在商业规划指导下收集甄别适合本项目的优质商业资源，并制定优惠措施引入项目。 规划设计配合：在商业规划指导下从设计的角度进行布局、体量及形态设计。 部分商业短期持有：前期自持有部分商业物业不仅可以保证商业业态和品质适合项目需要，同时便于商家的引入，而且等到项目商业氛围成熟时还可获得高额溢价空间。,项目建议-商业建议,
