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2、op/43.shtml财务管理学院53套讲座+ 17945份资料./Shop/45.shtml销售经理学院56套讲座+ 14350份资料./Shop/46.shtml销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料./Shop/47.shtmln更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院5
3、3套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料黄石市房地产调查报告前言：继2010年政策调控年之后，进入2011年2月份，受新的“国八条”、上调存贷款基准利率和上调存款准备金率等信息的影响，黄石市居民对房地产市场预期发生变化而产生观望，造成商品房市场交易没有延续去年后几个月逐月走高的态势，出现交易量大幅回落的局面，其中2月份商品房销售量达2010年元月份以来最低值。我们通过相关资料的搜索来调查黄石市目前的房地产发展状况。这些资料为我们更深入的了解房地产行业的供给需求状况和潜在市场提供重要的依据，以供相关企业和开发商参考。一、
4、我国目前的房地产发展状1、开发投资持续增长。今年16月，全国房地产开发完成投资2123亿元，比去年同期增长28.2。比同期固定资产投资、基本建设和更新改造投资的增幅分别高出13.1、6.4和1.3个百分点。高于去年同期的增幅（22.4%）。其中，商品住宅完成投资占68.7%，同比增幅29.5%；办公楼开发投资占5.3%，同比下降0.9个百分点；商业营业用房开发投资占10.6%，同比增长35.7%；其它投资占15.4%。投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。2、新开工面积增幅攀升。商品房施工面积4.95亿平方米，其中，商品房新开工面积1.55亿平方米，比去
5、年同期增长33.2%，商品住宅新开工面积1.28亿平方米，增长31.21%。新开面积持续增长，表明开发商对市场形势继续看好。但因房地产市场的信号一般因为生产的周期要滞后一年左右，因此新开工的增势要引起警惕和重视。要慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。3、开发资金来源三分天下。在上半年房地产开发投资中，国内贷款占24.6%，同比增长36%；企业自筹资金占30.1%，同比增长34.7%；利用外资占1.8%，同比下降26%。其他资金占43.4%（主要是定金和预售收入）。定金和预收款，比例的提高，标
6、明商品房预售还占一定的份额，市场仍有较大潜力。4、销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好。16月，商品房销售面积1829万平方米，同比增长31.4%。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达35%和29.2%，高于商品住宅的增幅（25.32%）。可见，在前两年个人住房消费的带动下，随着经济形势的好转，房地产市场在整体启动。5、商品房空置量得到有效控制。上半年全国商品房销售面积5126万平方米，大于同期竣工面积（同期竣工面积4840万平方米）。说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还能消化一部分以前积压下来的空置房。商品房空置面积与去年同比增长0.9%，比一季度减少1.1个百分点
7、，是近几年的最小增幅。其中，商品住宅的空置面积出现负增长，与去年同比下降3.9个百分点，比一季度的降幅高出2.6个百分点。二、黄石市房地产市场情况1. 房地产开发投资保持平稳增长2011年1-2月份，黄石市房地产开发完成投资3.51亿元，同比增长52.2%，增幅同比加快28.3个百分点；其中商品住宅完成投资2.44亿元，同比增长41%，增幅比上年同期上升27.9个百分点。2. 商品房建设规模继续扩大2011年1-2月，黄石市商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。从施工面积上看，1-2月全市商品房施工面积为235.37万平方米，同比增长 10.9%；其中，住宅施工面积为192.29万平
8、方米，同比增长13.73%。商品房新开工面积58.55万平方米，同比增长62.2%。从竣工面积上看，1-2月全市商品房竣工面积为8.44万平方米，同比上升58.3%，增幅同比上升53.13个百分点；其中，住宅竣工面积为6.81万平方米，同比上升293.6%，增幅同比上升291.5个百分点。3.可售面积同比上升2011年1-2月份，城区累计批准预售面积17.25万平方米，同比下降1.4%；其中2月份当月批准预售面积为零，全市无新楼盘开盘销售。批准预售面积趋势图截止2月末城区商品房可供总量达86.98万平方米，同比增加6.21万平方米，增幅达7.69% ；其中商品住宅可供总量为66.59万平方米，
9、同比增加6.72万平方米，增幅达11.22%。累计可售量趋势图4.商品房销售量明显下降2011年2月，城区商品房一改前几个月销售旺盛的局面，出现了少有的大幅下降态势，商品房销售面积6.02 万平方米，环比下降 28.54%；其中，商品住宅销售面积5.94 万平方米，环比下降20.38%。商品房销售额18883万元，环比下降 35.51 %；其中，商品住宅销售额19435万元，环比下降19.68% 。住宅销售面积趋势图从分区域销售情况来看，经济技术开发区在销售面积与销售套数上均居首位，销售面积达2.71万平方米，销售套数达250套，以上两个销售指标均占当月销售总量的56%以上。其他区域销售量分别
10、为：黄石港区1.19万平方米，西塞山区0.72万平方米，下陆区0.19万平方米，铁山区0.02万平方米。2011年2月份商品房住宅分区销售情况汇总表从不同套型销售情况来看，中等户型仍是主流。1-2月份商品住宅成交户型以100-144m2为主，占总销售面积的55.67%，其它户型分别是：90 m2以下占27.27%，144 m2以上占5.88%，具体情况详见下图：套型供求结构图从各楼盘销售情况来看，本月成交楼盘主要集中在经济技术开发区，经济技术开发区的主力楼盘为共和城小区和尊邸二期，二者销售套数占当月住宅销售总套数的36%。黄石港区的华森国际公馆1期也是榜上有名，销售套数为27套，在当月销售排行
11、中排名第三位。其他销售套数较多的楼盘依次分别为宏维山水明城、金鑫智华大厦A、B座、金桥水岸、同惠磁湖东城、江天金水湾一期、华瑞新城和金鑫富都。5.商品房住房销售价格稳中略升1-2月全市商品住宅均价为3193元/m2，同比增长8.13%，商品房非住宅均价为10002元/m2，同比上涨46.53%；其中2月份当月住宅均价3272元/m2，环比增长0.77%，商品房非住宅均价9918元/m2，环比下降0.99%。住宅均价趋势图从分区域销售均价比较来看，以地处中心城区的黄石港区住宅均价最高，为4050元/平方米，价格明显上涨的原因是位于黄石港区的金鑫智华大厦A、B座和同惠磁湖东城两个楼盘不仅均价明显高
12、于其他楼盘，而且当月销售量可观，整体抬高了黄石港区的住宅均价。经济技术开发区虽然销售量居首，也存在以宏维山水明城为代表的较高价位楼盘，但是该区域开发项目较多，价格定位参差不齐且差距较大。以阳光花园为例，2月份共计销售12套，均价为2928元/平方米，再加上该区域团购现象较多等诸多因素的作用影响了该区域的住宅均价，出现量大价低的现象。其他区域的住宅均价分别为：西塞山区，3859元/平方米；下陆区，2799元/平方米；铁山区，2502元/平方米。分区域住宅均价比较图从不同价位供求结构来看，1-2月份成交最多的商品住房价格在3000-4000元/m2间，达到694套，占销售量的52.8%，其它价格的
13、销售情况是：1500-2000元/m2达到116套，占销售量的8.8%；2000-2500元/m2达到57套，占销售量的4.3%；2500-3000元/m2达77套，占销售量的5.9%；4000-5000元/m2达到153套，占销售量的11.6%。商品住房不同价位供求结构表从与周边地市商品住宅均价比较来看，1-2月份与省内同类城市的房价相比较，我市住宅均价明显低于宜昌市和襄阳市处于中游水平，具体情况详见下图：住宅均价趋势图三、黄石市房地产近期状况在国家政策的推动下，我市房地产市场平稳健康发展，房地产开发投资上升，商品房销售量价齐增，房屋租凭市场供求两旺。今年，我市房地产市场发展呈现三个特点：一
14、是房地产开发投资稳步上升。元至10月份，全市累计完成房地产开发投资16.6亿元，同比增长13.8%。其中商品住宅完成投资11.5亿元，同比上升10.4%，占房地产开发投资的比重为69.2%，房屋施工规模增速加快。二是商品房销售量价齐增，元至10月份，全市商品房销售面积累计达68.85平方米，同比增长58.82%；销售商品房6401套，同比增长73.52%；商品房销售金额22.5亿元，同比增长81.22%，销售均价为3269元/平方米，较去年同期上升14.1%。三是房屋租凭市场供求两旺。随着黄石城区范围的扩大，城市人口的增加，房屋租凭价格呈小幅上涨态势。特别是中心城区、团成山地区城中村拆迁、棚户
15、区危房、平房改造等大批工程的启动，使我市房屋租凭市场量价齐升。四、黄石市房地产业发展建议一、充分发挥公积金的住房保障功能。个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的标准及时调整；首次购买自住普通住房的，公积金贷款首付比例由30%调整为20%；住房公积金贷款最高额度由25万元调整为30万元，最高年限由20年调整为25年。进一步加大对城镇低收入家庭住房公积金贷款贴息力度；支持市民提取本人、配偶住房公积金购买经济适用住房、中低价位商品房；符合住房公积金贷款政策的购房者原办理的商业贷款可转为住房公积金贷款。二、支持金融机构为个人住房贷款提供优惠。金融机构对个人首次购买自住普通住房提供贷款，利率下限可按贷款基准利率的0.9倍执行，最低首付款比例可调整为20%；对已贷款购买一套住房但人均面积低于全市平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居
