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1、武汉市房地产市场月度报告(2010年9月)德盛行地产机构市场研究中心2010-10-10目 录第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态71.3 规划与城建8第二章 土地市场112.1 挂牌土地拍卖情况112.2 土地出让情况122.3 土地出让分析152.4 重点地块介绍16第三章 房产市场263.1 德盛指数263.2 月度成交分析273.3 每日商品房成交分析283.4 每周成交分析293.5 区域成交分析303.6 供应分析31第四章 区域项目研析364.1关山区域综述364.2片区利好因素364.3关山区主要在售楼盘一览384.4典型个案分析40数字楼市（2010.09）
2、土地市场成交宗数：32宗成交面积：161.72万平方米成交金额：147.05亿元成交可建面积：553.55万平方米商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：89.52新增供应面积：216.94万方（约21700套）成交套数：12452套成交面积：123.28万平方米成交金额：80.45亿元成交均价：6526元/平方米第一章 市场资讯1.1 经济与政策保险业获准投资不动产9月5日，保监会公布了保险资金投资股权暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这是继8月份保险资金运用暂行管理办法出台后，第二批出台的相关操作细则。办法规定，保险资金可以采用债权、股权或者物权方
3、式投资的不动产，所投资的不动产应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，但是不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，也不能投资设立房地产企业。保险资金还可投房地产信托基金等公开发行产品。投资比例方面，投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%。（来源于上海证券报）【点评】险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债，降低保险公司投资营运风险，同时也让保险公司名
4、正言顺地进行不动产投资。国土部:相关所属单位不得直接从事土地市场开发9月15日，国土资源部通知：2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。 从2011年起，各级国土资源管理部门要制定并公开年度职能转变的具体工作目标，对大额资金管理、重大专项资金实施等实行在线全程监管。（来源于央广新闻）【点评】按照规定,土地储备中心为事业单位,而土地市场一级开发为企业行为,导致很多地方形成了储备机构与开发企业兼于一身。此次改革的亮点是将一级开发让渡给市场，防止土地储备机构以低价格出让。两部委发文调控楼市
5、用地9月26日，国土部、住房和城乡建设部联合发出通知，通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。闲置地优先供给保障房通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部
6、门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。出让地块需“没有纠纷”在国土部日前公布的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。为了规范政府的供地行为，防止出现超大地块供地，通知中再次强调，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。闲地达一年 不得再买地在土地竞买过程
7、中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。（来源于新京报）【点评】国家提高了对闲置土地的关注度，开始用具体的规定来规范囤地现象，大量闲置土地将得到开发建设，违规囤地现象也会得到一定的遏制。出让地块没有纠纷，一方面为拿地企业提供了良好的开发条件，另一方面在
8、一定程度上封杀了相关开发企业有囤地的理由。对于违规的开发商，这次政策的处罚力度也比较大，用禁止再买地、行政处罚、通报等多种制裁措施来整治土地市场。二套房贷严格执行首付款不低于50% 利率1.1倍9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日要求，各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。有关部委还要求，各
9、商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。（来源于中国新闻网）【点评】为遏制房价过快上涨，这次多个部委联合出拳，相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策，并提出要加快推进房产税改革试点工作进而逐步扩大到全国。二次调控的靴子落地，再次表明当前房地产调控的艰巨性。但从具体措施看，此次房产“二次调控”在内容上并无实质性的突破。如果说新“国十条”并没有让房价调整，那么“二次调控”作为新“国十条”政策的延续，也仍将无法改变市场的上涨趋势。房贷新政不仅给购房者又增设了一道门槛，经济能力较弱的购
10、房者被挡在房市之外，经济实力较强的购房者则是被分流。由于部分投资客的缺席，住宅成交量的收缩在所难免，而一旦房地产市场只剩部分刚性自住需求，市场活力将减弱。温家宝：增加保障性住房供给 保持房地产价格的合理和稳定国务院9月30日晚上在人民大会堂举行国庆招待会，热烈庆祝中华人民共和国成立61周年。温家宝说：“我们要坚定不移地推动科学发展。要紧紧抓住战略机遇期，加快转变经济发展方式，调整经济结构，推动科技创新，提高经济增长的质量和效益，促进城乡、区域协调和可持续发展。” “必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置，努力扩大就业，不断增加城乡居民收入，扭转收入分配差距扩大的趋势;大力发展文化、教育、卫生等
11、各项事业，完善养老、医疗等社会保障制度;增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。”（来源于新京报）【点评】温家宝总理在国庆招待会上所说的“增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民”，既道出了政府的决心，也增强了百姓的信心。但是无论政策多么精彩，最终能否降低房价还是要看政策执行的效果。1.2 市场动态住建部：9月底前各地保障房项目须全部开工 9月20日，住房和城乡建设部为加大保障性安居工程建设力度，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。住建部要求，要进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策，探索统筹使用各类
12、保障性住房补助资金。各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。截至目前，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。当务之急是加快将已筹集资金落实到具体项目上，进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策，探索统筹使用各类保障性住房补助资金。此外，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。有关部门近期组织15个督察组，对全国保障性安居工程建设情况进行全面督查。结果显示绝大多数地区进展良好，但地区之间仍然存在建设进度不平衡的情况。住建部将会同有关部门共同督促地方进一步加快建设
13、进度，加强工程质量管理，确保完成今年的目标任务。有关部门将向社会公布各地保障性安居工程进展情况，中央财政将对完成较好的地方给予奖励。（来源于中国证券报）【点评】今年是保障房建设力度最大之年，全国保障性安居工程总投资有望接近8000亿元，这将成为坚持房地产调控的一张底牌。统计局：武汉等35市新房销售数据统计直接用网签数据9月25日，统计局发布的住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)中，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉
14、萨市)、计划单列市等35个大中城市，以及其他35个选中城市。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。新建住宅交易的网签数据内容，主要包括：住宅所在项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、成交总价(合同金额)、建筑面积、签约时间等。暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算，也不另作调查。（来源于中国新闻网）【点评】相比之前由开发商自行上报价格改变为按照交易管理网网签数据，价格数据更
15、加准确。但是网签的数据大部分存有一定滞后性，还是会影响到实际数据的准确性。1.3 规划与城建武汉废止暂住证制度 外来人口将享市民待遇武汉实施了15年的外来人口暂住证制度终于退出历史舞台。9月15日，武汉市第十二届人大常委会第27次会议表决通过，废止了武汉市暂住人口管理条例。取而代之的居住证制度，将淡化外来人口与本地市民的身份差别。（来源于湖北日报）【点评】新的居住证制度实施后，对社会保障的突破，成为外来人口对于居住证的最大企盼。落户政策的不断放宽，对于长期工作在武汉的外地人在购房手续方面，将得到一定的解缚。王家墩商务区将建大型“地下城”9月5日王家墩商务区核心区地下空间规划敲定：商务区7.41平方公里地下空间开发总量达262.1万平方米。这一规模相当于8个中山公园的面积。据介绍，商务区核心区地下空间总体布局规划形成“单环双轴”，“单环”即建设以地下环路为主的地下交通转换系统，“双轴”即以地铁中心站为商业核心，形成“T”字形两条商业主轴。核心区地下空间总体分为四层，各层分别布置商业设施、地铁中心站站厅、地下环路、地下街、地铁3号线站台、地铁7号线站台和停车场等。核心区四层地下空间每层均设置了地下停车场，辅以少部分地面停车模式
