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1、新政百日 汇编一、 背景和目的二、 政府态度三、 开发商态度四、 新政百日面面观五、 社会反响六、 核心问题关注一、 背景和目的2010年“”后，中央调控房地产明显加大了力度。4月14日以来，国务院房贷新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策。新政策规定：对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%（简称首套房贷政策）。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍（简称二套房贷政策）。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款（简称三套房贷政策）。加快研
2、究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷。房地产新政颁布至今，已有百日。新政的影响究竟有多大，将来的走势会怎样现在还不得而知。但是这百日以来新政背景之下的楼市、开发商、政府及社会各方面都有各自的应对及见解，下面重点从开发商、政府、社会三个方面对新政百日的楼市现状进行了汇编，希望能够了解购房者对这些政策的支持度，开发商的态度和应对措施，分析这些政策对平抑房价的影响力，以及各方之间如何进行博弈。二、政府态度21 总体趋势2.1.1 新政解读之价格变化从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格
3、调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。2010年5月6日，恒大地产宣布全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，
4、应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。 2.1.2 新政解读之成交量变化国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖增加，如果2010年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，土地市场将出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用。完善经营性用地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的出让方式，成为政府调控的重点手段，而北京5月出让的9宗住宅用地，有7宗采取一次性报价的招标方式，仅2宗采取挂牌
5、方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，以万科为例，2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下3宗地块 。 2.2 官方表态初见成效7月15日，国家统计局新闻发言人盛来运在回答记者提问时，如此描述房产新政：从政策实施的效果来看，已经初见成效。初见成效表现在多个方面：6月全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，北京、上海、深圳、广州等28个城市房价均告下跌；开发贷和个贷明显收紧，房地产企业国内贷款同比增
6、幅从年初的46.1%回落至上半年的34.5%，个贷从前几个月的逐月累计增幅超过100%降至6月的60.4%；土地市场稍许降温，二季度全国105个主要城市地价总体水平为2756元/平方米，约有95个城市的地价涨幅有了1.77%至5%不同程度的回落。近段时间，包括公租房在内的保障房市场利好不断：重庆宣布未来三年兴建3000万平方米的保障性住房；北京年内拟新开工的保障性住房1500万平方米；厦门、深圳、天津、福州、常州5城市20082012年共规划筹集公共租赁住房20万套在各地保障房规划之下，住建部近日重申，年内一定要完成580万套保障性住房的任务。政府的种种举措显示了实施大规模保障房计划的决心，而
7、一些知名房企的动向则给该计划增加了更多的可期待度。据报道，包括绿城、滨江、万科、绿地、远洋地产等在内的大型房企，实际上已经在产品线等方面做出了调整，悄然布局保障房建设，部分房企已经在全国建设了数百万平方米保障房。2.3 将“去房地产化”作为经济改革的重要方向在房地产新政实施的百日以来，政府的态度十分明确及强硬，声明要将“去房地产化”作为经济改革的重要方向。“去房地产化”的基本思路是虽然房地产行业自身及对相关产业的带动，对宏观经济增长具有重要的意义，但是房地产行业对经济增长的价值更多体现在短期上，而从中长期角度而言，房地产不仅不能成为持续的经济增长动力，反而会给经济长期增长带来负面影响，对房地产
8、的过分依赖会阻碍经济发展方式的转变，经济结构的调整，以及产业升级。 中国当前的“去房地产化”包括两个方面，首先是要是减弱房地产在国民经济中的比重和影响力，为改变发展方式，调整经济结构打下基础。其次是鉴于当前房地产对国家经济的重要影响，仍将保持房地产投资适度增长，但主要是增加保障房投资规模，合理控制商品房投资规模，在保持房地产投资增长的同时，减少商品房的投资比重。 说到底，房地产，只是宏观经济大局上的一颗棋子，中央要长远考虑如何下好这盘棋，房地产这颗棋子的重要性正在减弱，也必须要减弱。2.4 中央政治局：继续做好房地产调控 楼市新政出台已届百日，除了成交量下滑，北京、上海等地的房价依然坚挺，部分
9、地区甚至出现逆市涨价的苗头。房地产政策将走向何处？之前，相关部委已做出表态。7月22日召开的中共中央政治局会议也再次强调，要做好房地产市场调控工作。关于下半年工作，会议强调，下半年要坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，提高宏观调控的针对性和灵活性，努力促进经济平稳较快发展，着力转变经济发展方式，着力调整经济结构，着力推进自主创新，着力抓好节能减排，着力深化改革开放，着力保障改善民生，增强经济回升向好势头，提高经济增长质量和效益，确保全面完成今年经济社会发展各项任务。会
10、议还明确了下半年各项经济工作的重点，其中包括推动内需持续稳定增长，继续增加城乡居民收入，落实和完善扩大消费政策；保持价格总水平基本稳定，把握好信贷投放力度、节奏、重点，保障重要农产品市场供应和价格基本稳定，加强市场监管；下更大气力抓好节能减排；着力推进结构调整，培育和发展战略性新兴产业；提升对外贸易和利用外资水平，努力扩大进口，积极有效利用外资，推动企业“走出去”；深化资源环境、国有企业、财税金融等重点领域改革，稳步推进农村综合改革；切实保障和改善民生，把更多公共资源投向民生领域，做好房地产市场调控和住房保障工作等。 2.5 国务院官员:房价过快上涨受遏制“房地产调控已经取得成效，部分城市房价
11、过快上涨的势头得到了遏制。”国务院政策研究室综合司司长刘应杰28日在“中国房地产品牌价值峰会”上表示，房地产作为宏观调控一大重点，其调控政策还会持续下去。刘应杰表示，当前我国的经济形势总体向好，已经走出国际金融危机的低谷，实现比较强劲的复苏，并朝着宏观调控的预期方向在发展。他分析指出，从国家统计局公布的上半年统计数据来看，我国经济运行保持了高增长、低通胀态势。“上半年国内生产总值同比增长11.1%，这应该是一个比较快的增长，比去年同期加快了3.7个百分点。”刘应杰分析指出，从各个地方经济发展数据来看，普遍来说增长势头也比较好。“一般说地方统计数据相对来说比全国的统计数据还是要高一些。今年上半年
12、也是这样，很多地方的经济增长速度都超过了11%，高的达到18%、20%，一般的也在13%-15%左右。所以最终核算的数据可能比现在的分析数据稍微高一些。”刘应杰说，加之上半年物价、就业等数据，都说明了我国经济增长态势还是比较好的。但是，刘应杰也指出，我国经济也面临着转变发展方式等方面的严峻挑战，为此今年下半年总的政策趋向是保持宏观经济的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时提高宏观调控的针对性和灵活性。“概括起来通俗地说，就是大稳定，小调整，就是有针对性地解决问题，有什么问题，就解决什么问题，总的政策保持稳定。”刘应杰特别指出，今年上半年的宏观调控中，一个重要方面就是
13、对房地产市场的调控，特别是4月份出台了一系列新的房地产调控措施。目前的调控措施已取得成效，特别是部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。他表示，从现在来看房地产市场调控政策还会继续坚持下去，目的仍然是保持房地产平稳、健康的发展。2.6 京沪深步调一致 坚持房地产调控政策不动摇北京市委书记刘淇表示，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇；上海市长韩正称，坚持完善住房保障体系与房地产市场体系建设；深圳市委书记王荣表示，年内开工建设保障性住房5万套。国务院“国十条”文件出台后,房地产市场调控取得了显著成效。之所以这么说是因为“国十条”出台后，各地积极响应贯彻落实“国十条”精神，纷纷出台地方调控
14、政策。京沪深三地房地产调控政策更是引人关注。2.6.1 北京：要完善政策性住房体系7月26日、27日，北京市委书记刘淇在2010年北京上半年经济形势分析会强调， 要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇，坚持加大政府对中低收入群众住房保障的力度不动摇，今年要做到符合实物配租条件的家庭应保尽保。要完善政策性住房体系，全面推进棚户区改造工程，尽快改善居民住房条件。2.6.2上海：确保保障性住房房源日前， 上海市长韩正指出，在房地产市场体系建设方面，第一是坚决贯彻落实好国务院关于房地产市场调控的各项政策措施。第二是结合大城市的实际，在国家有关部门的指导下，研究制定调节需求的政策措施。韩正强调，上海将继
15、续坚持完善住房保障体系与房地产市场体系建设，坚持“三个为主”的原则，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主，多渠道解决广大人民群众最为关注的住房问题。韩正说，下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施第一，上海将再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元；力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。上海将在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到
16、2900元；将人均财产限额在试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善本市发展公共租赁住房的实施意见。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。第四，继续加大旧区改造力度。住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，上海要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给，要今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23
