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1、2010年8月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告一市场综述1.1月度概况继上月成交量反弹以来，本月的成交量如炎热的夏季继续攀升。号称“史上最严厉的调控”的“新国十条”出台以来，楼市经历了一个季度的有效调整，促使量价迅速锐减。但成交量于上月出现反弹，而本月的增长速度更加明显，出现量价齐升。然而正当市场出现楼市升温的信号的同时，政府出台了一个新的调控政策：深圳市房地产监管办法于9月1日起实施。此政策正是针对关于土地闲置、商品房预售以及二手房普遍存在的“阴阳合同”等问题而下的“重药”。其中，条例针对“阴阳合同”所规定: “房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者就同一房地产签订不同交易价
2、款的不同合同提供便利，且规定了5万元的处罚标准”。为了避免高额税收，迫使部分买卖提前进行，导致8月底的成交量激增。而目前的宏观调控力度并未有所松动，楼市的走势趋于健康发展。根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房的成交量约为123. 84 万，环比7月份上涨58.80%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，8月份二手房的销售均价为18563 元/，环比7月份上涨4. 54%，房价跃升到新政后的首次冲破18000元/的水平。由于供应量继续出现供不应求的状况，2010年8月的二手房成交价格环比有所上涨。1.2 成交量分析根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房成交量为13279套（见
3、图1），环比7月份成交量上涨53.37%，其成交面积约为123.84 万（见图3），相比7月份上涨58.80%。而实际根据中原实际成交估测的深圳市二手住宅的成交量在8月份呈现一定的上升，其中全市成交套数为13595套（见图2），环比上涨了49.30%，而成交面积方面，全市成交了123.61 万（见图4），相对7月上升了56.34%，整个三级市场趋于好转。从分区域来看，根据国土资源规划局公布的数据显示，8月全市六区的成交面积的环比均有所上涨，其中宝安区位居上涨榜榜首，成交约为26.24 万，环比上月成交面积上涨76.34%；其次涨幅较大的是福田区，本月成交约24. 90万，相比7月份上升61.
4、27%。本月罗湖区、南山区和龙岗区的成交分别约为19. 96 万，21. 61万 和28. 93 万，在全市6区中的涨幅均超过五成，分别上升53. 58%、56. 59%和51. 43%；盐田区的涨幅最小，本月成交约2. 20 万，成交面积的环比涨幅达到24. 83%。而从中原系统实际成交数据来看，除宝安区以外，本月全市五区的成交面积的环比均有五成以上的上涨，其中福田区的成交面积的涨幅最大，达到73.70%，盐田区位居其次，涨幅为68.47%，本月宝安区的成交面积相对上月未能突破五成，但仍有43.63%的增长率。而其他三区涨幅幅度相似， 均徘徊在五成至六成之间。图1 深圳市二手房月度成交套数走
5、势图（2009年8月2010年8月）图2 深圳市二手房月度成交套数走势图（2009年8月2010年8月）图3深圳市二手房月度成交面积走势图（2009年8月2010年8月）图4 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2009年8月2010年8月）1.3 成交价格分析根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010年8月，深圳二手住宅市场成交均价为18563元/（见图5），此次相较7月反弹上涨了4.54%，此迹象表明本月成交结构因3房户型的成交量增加和供不应求的关系带动了本月的成交价格有所提升。而同比去年8月增长10. 32%。4月至5月的成交量一直在低位徘徊，成交价格迅速下跌，而后续因自主型的刚性需求日
6、益增多，成交量有所反弹。继百日新政以来，投资客的数量已大幅度减少，而市场仍以改善性自住需求为主。较之7月份，全市六区除罗湖区、宝安区和福田区的成交均价有小幅度回落以外，其他各区的均价都有较大的增幅，其中盐田区的上涨幅度最大，该区本月成交均价为19210元/，环比7月份上涨20.00%；龙岗区位居价格涨幅榜第二位，其本月成交均价为11573 元/，环比7月份上升13.27%；而涨幅最小的南山区，其成交均价为23424元/，环比增幅为6.56%。而罗湖区的均价相较7月回落2.32%。福田区的成交均价环比7月的跌幅与宝安区相似，两区分别下滑3.73%和3.75%。图5 全市成交价格表（2009年8月
7、2010年8月）1.4全市供求关系分析图6 全市供求关系曲线（2009年8月2010年8月）自4月以来，市场放盘量逐渐减少，而访客量有所递增。由六月中旬起，市场呈现由供大于求逆转为求大于供，显示刚性需求的数量有所上升，而楼盘供应仍无改善，促使放盘量与客源量之比由此前的高位下降到本月的0. 54（见图6）。整个市场呈现回暖，购房需求明显增多。根据深圳中原内部监测数据显示，8月份的供求比相较7月下跌5.26%， 自住需求不断释放。二 全市成交特点综述2.1全市成交量的区域分布图7 全市六区月度二手住宅成交面积图8 全市六区月度二手住宅成交套数根据国土局公布的数据监测结果显示，本月的全市成交面积有所
8、上升，各区呈现普遍上涨的情况。从成交面积的区域分布来看，本月龙岗区和宝安区是全市成交的热点区域，两区分别成交了约28. 93 万和26.24万（见图7），占全市六区的成交面积的23.36%和21.19%。相比7月份的全市成交面积占比，罗湖区、福田区和南山区的成交面积占比都超过15%。各区成交面积的占比变化方面，本月福田区和宝安区的成交面积占全市比例较7月份有所上涨0. 31%和2.11%。其余四区有小幅回落，除龙岗区出现下调幅度超过1%之外，其他皆有小于1%的跌幅。全市成交套数的环比有所上升（见图8），各区普遍呈现上涨。其中南山区环比上涨的幅度最大，为72.22%。福田区和宝安区的套数成交相较
9、上月超出6成；罗湖区上涨速度也较大，达到47.07%。龙岗区和盐田区的成交套数相对7月份分别上涨了32.27%和25.73%。 除盐田区以外，其余5区的成交套数占比数据相似，区间为17%至22%，其中全市最大的占比为福田区的21.45%。最小的成交量占比是盐田区的1.95%。图9 全市六区月度二手住宅成交面积图10 全市六区月度二手住宅成交套数而根据中原监测的数据显示，本月的全市成交面积均有所上升，而各区呈现普遍上涨的情况。从成交面积的区域分布来看，本月龙岗区是全市成交亮点，其成交了32.86万，占全市的26. 58%。而其余成交热点的福田区和南山区分别成交了约26.10 万和25.74 万
10、（见图9），占全市六区的成交面积的21.12%和20. 83%。相比7月份的全市成交面积占比，罗湖区和宝安区的成交面积占比均徘徊于14. 52%。而盐田区的成交面积占比为2.44%，依旧为全市成交量最少的区域。各区成交面积的占比变化方面，本月福田区的成交面积占比上涨幅度为全市最大，环比增幅为2.11%。南山区和盐田区的成交面积占全市比例较7月份有所增幅未超过0. 20%。其余三个区域均有小幅回落，除宝安区出现下调幅度超过1%之外，其他皆有小于1%的跌幅。从成交套数来看（见图10），本月的全市成交套数均有所上升，而各区呈现普遍上涨的情况。福田区和龙岗区是全市成交最引人注目的热点，分别成交了299
11、2 套和2948 套，占全市的22.01%和21.68%。除盐田区以外，其余区域的成交套数均超过2000套。罗湖区、南山区和宝安区占全市六区的成交套数的17.87%、18.93%和16.77%。而盐田只占2.75%。各区成交套数的占比变化方面，本月福田区的成交套数占比上涨幅度为全市最大，环比增幅为3.17%。罗湖区和南山区的成交套数占全市比例较7月份的增幅分别在1. 40%和1.48%。而占比涨幅最小的盐田区环比7月微幅上涨0.48%。关外两区占比相较上月则均有下滑，其中下滑幅度最大是龙岗区的5. 57%。其次为宝安区0.96%。2.2全市成交总价和单价结构分析而成交总价分布方面（见图11），
12、根据中原的三级市场成交数据显示，各类总价物业的成交比例差异较大，以100万为界线，100万以下的物业和100万以上物业占所有成交物业类型的分别为38.23%和61.77%，相比7月，成交总价分布有变化，其中100万以下物业类型在成交比例中回跌，下降幅度为6.81%，100万以上物业则有相应程度的上涨。细分各个区间可以发现，继7月份以来，100150万的物业相对成交量最多，其在所有的成交物业类型中占为28.25%，环比7月份上升了0.25%，同样出现上升的有6080万、150200万， 200300万和300500万这五个类别的物业，分别环比小幅上升了0.05%、2.94%、3.12%和1. 3
13、4%。而位于下跌榜的是60万以下，80100万和500万以上的类别物业。其中跌幅最大的60万以下物业下跌了5.60%，而其余物业下滑幅度在1%左右。图11 月度二手房成交总价分布 图12 月度二手房成交单价分布成交单价方面（见图12），成交比例以15000元/的成交单价为分界线出现明显的涨落，本月15000元/以下的物业成交占比为48.42%，环比7月份下跌8.06%，其中1000015000元/区间物业占比有小幅度上升，环比7月涨幅达到0.77%，但其占比为所有价格中最多，为34.85%。 8000元/以下和800010000元/区间物业的比例下浮幅度显著，相较7月份分别下滑3.23%和5.
14、60%；15000元/以上的物业成交的比例相对上月均有增幅，其中1500020000元/占比为30.30%，环比7月上升4.30%，2000030000元/物业占比为16.45%，环比上涨了3.57%，3000040000元/的物业占比为2.83%，环比上涨了0.03%；而40000元/以上物业占比也有小幅度上涨。上述变化，一方面表明本月中高档物业市场成交量有所回升，另一方面也反映了成交价格有所反弹的市场局面。2.3全市成交户型和面积的结构分析本月成交户型分布方面（见图13），2房和3房户型物业仍为市场主要对象，其中2房的占比最高，达到38.50%，环比下降了0.62%。而成交占比为37.73
15、%的3房，其环比7月份有所反弹1.65%。对比7月份的成交户型分布，其他户型的占比均出现回落，其中1房和4房及以上的户型成交占比分别为12.52%和11.25%，环比以小幅度回落0.04%和0.99%。结合分析本月的成交面积档次分布（见图14），沿袭上月，6090和90144两个面积段物业依然为市场主导，分别占据全市总体成交量的43.49%和31.36%，环比7月份成交比例各异，分别下降了0.75%和上涨了2.40%。在整个8月份的成交物业中，144以上占比7.92%，较之7月份有0.24%个百分点的反弹，另外45以下及4560的成交比例都有小幅下滑。2.4购房者的特点分析本月成交客户户籍分布
16、方面（见图15），相较7月份的户籍比例变化不大。其中，内地户籍的客户比例的环比下跌0.11%， 达到44.83%，而深圳户籍客户比例依旧为首位，占比49.63%，环比7月份增加0.65%。外籍的客户在本月中比例回落0.54%。从购房用途来看（见图16），用于自住的购房客户占总成交客户的85.32%，纯投资客户则仅占5.76%，自住兼投资的客户比例也有8.92%的比例。本月纯自住客户比例环比下滑2.04%，而投资和自住兼投资客户的比例环比7月份则有所反弹。虽然此次部分客户因物价上涨和低存款利息的原因而有投资需要，但由于现有的政策调控的有效性，抑制了大部分的投资需求，市场仍以自住需求为主。三 区域市场分析3.1罗湖区市场分析3.1.1 罗湖区
