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1、融道机构市场月报2010-03调控乏力量价齐飞 3月楼市重演疯狂后楼市“骤暖”，原本“小阳春”展望超乎市场预期，此前调控尽付东流之势。依据往年经验，春节过后的第一个月成交量都会较之前有所恢复，但今年的态势似乎只能用“放量上扬”来形容。据相关研究机构监测数据显示：一线城市中，广州住宅成交量环比增幅超八成，呈强劲回暖态势。北京成交量环比增幅也超过了四成以上，深圳和上海回升幅度则相对较小。二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。此外，由于之后，市场预期的调控政策并未得到具体落实，调控后继乏力引来失望，置业者担心楼价会继续上升而跑步买楼。同时，自1月
2、份以来受调控而积压的刚性需求也开始释放，两者共同促使了3月份的成交量上升。本月徐州楼市成交力挽狂澜，环比上月上涨101.49%，同比09年3月上涨21.61%，结束了年初以来成交量持续下滑的局面。此外徐州各区域项目均有提价现象，市场购销两旺，楼市火爆卷土重来，市场供求堪比09年年末的失衡状况，楼市未来再次陷入迷雾。3月，楼市逆行倒逼政策调控，频频出台的调控措施落入“空调”境地，从而上演了三月楼市“杯具”。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经
3、本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_第一章 本月提要1.1 住建部部长：今年房价一定要保持稳定1.2 国土部部长：土地出让未必要价高者得1.3 国土部详解20%保证金新规：新老地块区别对待1.4 首次购90平米以下住房契税优惠收紧1.5 房产已成公众最重要投资工具，全民炒房态势初显露1.6 徐州市2010年度32项城建重点工程开工1.7 徐州楼市
4、量价齐升，供求比严重失衡1.8 徐州土地市场成交大增，商业地王再次催生1.9 本月数据提示 图1 本月商品房供应量环比上月下浮11.64%，同比09年3月下浮76.57%图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月商品房成交量环比上月上涨101.49%，同比09年3月上涨21.61% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯住建部部长:今年房价一定要保持稳定，不行也得行 （2010-03-07 新华网）“今年的房价一定要努力让它保持稳定。”3月5日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚定的态度。 在谈到未来房价
5、的走势时，姜伟新说：“是稳定的，肯定是稳定的！总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。” 当记者再次向他询问未来房价是否能稳定时，他说：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！” “下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。”姜伟新说，“总理今天都讲了好几条，保障房这方面要加大建设力度，商品房那部分要加强管理，普通商品房要加大供给，另外还有土地等方面总理今天也都讲了。这都是各个方面共同起草，总理最后定的。” 住建部部长姜伟新：未来20年房价还要涨 （2010-03-09 广州日报）姜伟新认为，由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上涨采取了一系列的政策措施，
6、相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。现场记者提及的土地财政模式，实际上谈到的问题是财政和土地的关系，“本质上说的是地方市长、市委书记靠土地增加财政收入，房价高、地价高，他很高兴，你的房价怎么降得下来？”他认为不能否认土地价格的上涨和房价的上涨确实会给地方财政增加很多收入。但一定还要看到另外一个方面，就是房价过高过快上涨会引起不稳定，地方的任务、责任是非常重的。作为城市的政府，既要保持经济发展，保持社会稳定，又要面对房价或者是土地价格上涨，是一个两面的问题。 对于未来房价，他认为中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而
7、土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。国土部部长：土地出让未必要价高者得 （2010-03-09 每日经济新闻）3月7日，在辽宁代表团的全体会议上，国土资源部部长徐绍史接受媒体专访表示，尽管商品房地价过高，但仍要坚持土地招拍挂制度，同时尝试探索土地出让综合评标方法。温家宝总理在3月5日作的政府工作报告称，今年将抑制土地价格过快上涨。值得注意的是，在多次提及“抑制房价过快上涨”之后，这是近期高层首次就地价问题进行表态。对此，徐绍史表示，温总理的说法主要是针对今年“地王”过多的现象。他表示，其实工业地价并不高，商用地价比较高，其中主要是用于商品房开发
8、的地价。在今年“”上，不少委员和代表表示，“地王”频现，间接推高了一线城市的房价，他们呼吁改革“价高者得”的土地出让制度。徐绍史表示，要坚持土地招拍挂制度，“因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”但他同时表示，土地招拍挂制度还要不断完善，按照“国11条”的思路，不一定完全是价高者得。他还透露，国土部正在和有些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式。国土部详解20%保证金新规：新老地块区别对待 （2010-03-12 地产中国网）3月10日，国土部下发关于加强房地产用地供应和市场监管的通知，其中提出了今后房地产用地保证金一律提高到20%的规定。这一条是新政策当
9、中，对开发商拿地影响最大的一条。按照挂牌地价10%缴纳地款和20%缴纳保证金，其效果绝对不一样。对于今后开发商拿地一律按20%缴纳保证金的规定，今日，在国土资源部召开的“关于加强房地产用地供应与监管”新闻通气会上，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，提高土地出让保证金比例就是为了促使开发商更理智，更冷静拿地。廖永林说，地价不断被推高，实际上是开发商对市场预期过高判断所造成的。通过提高拿地门槛，让开发商对拿地更加理智，会促使土地市场理性回归。但是，对于20%保证金这个新政策，什么时候开始实施，成为一个疑问。廖永林表示，土地出让保证金提高到20%的规定，采取新地新办法、老地老办法的策略操作。对于已
10、经挂牌的土地还是按照原来规定的10%缴纳保证金，而以后开发商拿的地则按新规定实行。二次房改入选人大正式议案，提出“三三制”设想 （2010-03-16 新京报）全国人大代表提交的“深化二次房改加快住房保障法立法”的议案，已经列入本次人大会议的正式议案，昨日，全国人大代表迟夙生表示，在这份议案中，希望由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口、中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。这种“三三制”中的“三种住房制度”是指，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度，以及针对高收入家庭的商品
11、住房体制。 “三类供地方式”分别为：政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。“三支队伍”则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。 迟夙生说，“二次房改”议案虽然被列入正式议案，但如要成形还需很长的路要走。李明也表示，他希望能让更多的人对“二次房改”进行充分讨论。国资委回应央企拿地潮，78家企业将退出地产 （2010-03-18 人民网）3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出
12、房地产业务。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。“土地财政”不改，“地王”难抑 （2010-03
13、-23 证券日报）“地王”产生的根源不在于买家是央企（国企），还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方财政对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧。央企退出不能解决根本问题。央企独霸土地市场是2009年下半年以来的事。而在2007年，地价上一轮快速上涨之时，独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示，2009年成交总价排在前10位的地块中，国企独占8席，成交楼面地价前10的企业中，也同样有8席被国企占据。但是在2007年的总价及单价“地王”中，买家里面国企与民企之
14、比则为3：7和4：6。近年来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的“运动员”去修改游戏规则，并不现实。不少业内人士指出，行之已久的“土地财政”可以说是“地王”的终极推手。30个省区市国土资源调研显示，土地供需矛盾突出 （2010-03-24 上海证券报）从全国期间就拉开的30个省区市国土资源大调研已经开始汇集结果。3月23日，记者从国土资源部了解到，部分调研组
15、发现地方用地冲动依然高涨，土地违法形势严峻。同时，相当数量的省份表示，在中国快速城镇化的过程中，土地供需矛盾突出。国土资源部部长徐绍史表示，土地管理、调查清理和矿产资源整合的难度很大，供需矛盾更为突出，但潜力依然很大。特别是在城镇化背景下，农村土地管理制度改革和农村土地整治探索创新风险进一步加大，亟须引导规范。首次购90平米以下住房契税优惠收紧 （2010-03-25 羊城晚报）本月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知(财税201013号)。通知称：对财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。不过，在这个新政策出台后，对一方已有购房记录的联名购房者来说，这样
