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1、上海中原商业地产市场月报（2005.5）上海中原物业代理有限公司研究咨询部 上海中原商业地产市场月报（2005.5）上海中原商业地产市场月报（2005.5）1. 零售商业市场动态及市政规划1.1 零售商业市场动态n 新世界综合商圈将于“五.一”亮相5月1日在上海市中心地段南京路上，最大的商业项目新世界综合消费圈正式对外亮相。这样的“巨无霸”商场跻身本市商业中心，必将加剧对周边商业企业的激烈竞争，同时这里将和百联世茂广场、东方商厦南东店一起构成南京东路上的商业“金三角”，对沪上其它商圈造成全新震动，引发全市商业格局重新大比拼。新世界综合消费圈位于南京路步行街西段起点，东临西藏路、北靠凤阳路、南向
2、南京西路，西傍金门饭店，由“一店四场”组成，即新世界丽笙大酒店、新世界购物广场、新世界文化游艺广场、新世界美食休闲广场和新世界立体停车库。n 七宝正形成摩尔商圈5月中旬香港新世界集团沪上又有新举措，选址七宝，开出了上海地区第五家百货分店，这是继新世界占领五角场万达商业广场后的又一大动作。以前徐家汇商圈以西没有像样的商业群落，这一老印象正被悄然崛起的七宝商圈所改写。七宝地区已基本形成了以乐购一、二、三期及七宝商城形成的HYMALL为主，经营面积达8万平方米，日平均人流达5万人次的商业中心。一批现代大型商业设施相继落户沿线，直穿镇域南北的七莘路初显“繁华商业走廊”气象：南段的滑雪场及其附属设施，中
3、段的乐购综合超市天天顾客盈门，每月营业额合计超过8000万元；北段的亮点是NEXTMALL龙城购物中心摩尔，1期面积86万平方米,2、3期面积达20多万平方米。乐购和商业中心同附近具有民俗特色的七宝老街一起，形成今古两貌、交相辉映的商业特色。此外，还有建设中的七宝地铁商层摩尔等项目。n 沃尔玛上海第一店将于7、8月份在浦东新区开业世界第一大零售商沃尔玛上海第一店将于今年7、8月份在浦东新区开业，沃尔玛上海第一店位于浦东南浦大桥下，工地位于临沂北路250号，这家分店的建筑面积有17996平方米，去年9月10日动工，今年5月31日竣工。商务部已批准沃尔玛在上海建三家门店。另外两家极有可能落户五角场
4、和老西门地区。1.2 规划信息n 长风生态商务区规划05年5月中上海市区最大整体开发区域长风生态商务区，将于今年下半年相继推出全部商务及办公地块。据悉，除已经出让的2号及部分4号地块之外，还有规划总建筑面积近90万平方米的商业、办公、宾馆和交通枢纽等综合用地将陆续于年内推出。长风生态商务区东起长风公园、南临苏州河、北以金沙江路为界、西至真北路中环线，实际可开发土地面积3300亩，开发总建筑面积达319万平方米。今年初，该地区刚刚被列入上海加速发展现代服务业实施纲要，成为上海市重点发展的十大现代服务业集聚区之一。在整个商务区规划蓝图中，分为现代服务区以及配套的高尚居住区两大区域。规划建设150.
5、5万平方米写字楼和商业娱乐设施；云岭东路以北中部地块为高尚居住区，规划兴建144.6万平方米酒店式公寓和中高档住宅，并规划建设23.9万平方米的公建配套设施；地块绿地面积总计近2000亩。2005年上海中原研究咨询部版权所有 第 2 页 共 6 页 2. 商业地产市场2.1 商业地产新动态n 国际机电五金城一期工程落户安亭汽车城5月中旬国际机电五金城一期工程日前在嘉定新城区安亭汽车城内建成并启用。机电五金城与著名的F1赛车场隔路相邻。共占地1100亩，总建筑面积65万平方米。规划分为市场营业区、产品展销区、商务办公区、仓储区、商贸区和公益园区，总投资11亿元人民币。现已建成商办两用商铺2000
6、间，市场面积逾30万平方米，主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、工具五金、电器线缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、工业机械等十大类机电五金产品。机电五金城功能齐全，有现代化的商务办公大楼，有28层五星级宾馆，有先进的智能化管理系统和声光系统，有实行网络化管理的仓储物流中心。商业休闲区设在风景秀美的盐铁河畔，生活配套区内设有集贸市场、体育馆和幼儿园，整个机电五金城集经营、展示、仓储、物流、商务、休闲、居住等多种功能于一身。n 新天地将成为上海顶级品牌商圈新天地月牙湖周围、马当路附近将很快建起一圈顶级时尚品牌旗舰店，继外滩、南京西路之后，新天地将成为上海时尚记忆的“第三地标”，并有望成
7、为中国最大的顶级时尚品牌中心。根据去年公布的上海商业发展行动方案，建设国内外著名品牌汇集区，将成为上海商业未来发展的重点工作之一，而黄浦、卢湾、静安区由于具有较好的商业基础、丰厚的历史文化和区位优势明显等有利条件，将成为引进服装、饰品等国际顶级品牌的三个中心商业区，很可能形成顶级品牌商圈三足鼎立的局面。根据规划，到2010年，上海将引进50家国际顶级专业专卖旗舰店，100个国际顶级品牌。为了抢夺这些国际大牌，黄浦、卢湾、静安三区纷纷摩拳擦掌。黄浦区启动了外滩工程，在外滩3号、外滩18号引进阿玛尼和杰尼亚、卡地亚，试图掌握在顶级品牌销售商圈的话语权。卢湾区则在原来新天地的基础上，打算把思南路一带
8、改造成为世界顶级品牌落户卢湾的“桥头堡”。而根据南京西路静安“金三角”的发展规划，随着久百货的入驻，嘉里中心二期兴建和越洋大厦项目的面世，又一高档商圈已经初露峥嵘。n 浦东新区浦建路上将建由由国际广场上海浦东新区浦建路上的由由国际广场正在建设中，将于2006年建成，该工程位于浦东塘桥，由1幢39层喜来登五星级酒店、1幢21层酒店式公寓及1幢23层甲级办公楼组成，总面积26万平方米。整个工程地下共2层，且由大型购物广场将整个项目完全连为一体，其中主力店包括美国沃尔玛超市等名店，其中沃尔玛超市即将开业。2.2 新增商业楼盘5月共有八例商业新盘上市，分别是黄浦区的金天地国际大厦裙楼商业，长宁区的大众
9、金融大厦裙楼商业，浦东新区的水清木华公寓商铺、银光苑商铺和瀚龙苑商铺，位于奉贤区的普康苑商铺，南汇区的新凤凰城商铺和联谊新寓商铺以及位于松江区的星辰园商铺（西班牙假日广场）。瀚龙苑商铺， 5月10日推出19套商铺，商铺面积从69-279平方米不等，报价为9,000元/平方米。由于项目地处浦东新区最大的镇川沙镇，由于良好的规划，目前的经济地位日益攀升，而在其发展的过程中，交通环境和商业环境也在不断的改善，因此该商业项目升值潜力较高。水清木华公寓商铺， 5月28日推出20套商铺，总面积约为7000平方米左右，面积分割从50-330平方米不等，均价在40000元/平方米。本案地处联阳社区，区域内消费
10、群体普遍为高收入群体，其中还有部分外籍业主，消费需求旺盛，消费能力较强。2005年5月新增商业项目名称物业类型地址售价（RMB/平方米）供应面积（平方米）面积分割（平方米）金天地国际大厦办公裙楼黄浦区人民路972号40,000(1F)24,000(2F)23,000(3F)1,389(1F)1,638(2F)1,933(3F)自由分隔大众金融大厦办公裙楼延安西路1033号8,50020,000192-326水清木华公寓社区商铺芳甸路333弄40,0007,00050-330银光苑社区商铺浦东新区川银路150弄10,0001,20042-61瀚龙苑社区商铺浦东新区华夏东路860弄9,0003,0
11、0069-279普康苑社区商铺奉贤区环城东20082040号11,800-12,8001,100113-148新凤凰城社区商铺拱极路2626弄10,00014,30031-307联谊新寓社区商铺南汇区惠南镇人民东3029弄7,000-10,0001,50091-151星辰园社区商铺松江区梅家浜路1567弄12,60020,000116-3,114资料来源：上海中原研究咨询部 2.3 价格分析2.3.1 商业地产市场整体分析n 租金分析5月，由于中心地区商业物业供应增长缓慢，而在外资零售业大量进入和住宅市场不景气的环境下需求增长强劲，致使区域租金继续保持明显增长态势，其中商业中心地区街铺底层租金
12、为37元/平方米天，次商业中心地区街铺底层租金为12元/平方米天；相比其他区域商铺租金水平则较平稳，次中心城区街铺底层租金为5.5元/平方米天，城市边缘地区街铺底层租金为3元/平方米天。上海商铺租金资料来源：上海中原研究咨询部n 售价分析5月，中心区域商铺售价微增，其中商业中心地区街铺底层售价为5.5万元/平方米，次商业中心地区街铺底层售价为2.8万元/平方米；而其他区域价保持平稳，次中心地区街铺底层售价为1.8万元/平方米，城市边缘地区街铺底层售价为1.28万元/平方米。上海商铺售价资料来源：上海中原研究咨询部2.3.2 各商圈租赁价格分析n 四街四城商铺租赁价格5月四街四城中除不夜城商圈外
13、底层商铺租金较上月均有不同程度上涨。其中，新上海商业城商圈涨幅最为明显，环比上涨7.3%，主要原因是受新上海商业城新大陆广场部分单元装修完毕推向市场，拉高租金水平；徐家汇商城，其租金水平涨幅为6.2%；而四川北路租金水平上涨缓慢，环比增长仅为0.7%；不夜城商圈租金水平维持在上月的11.0元的水平。四街四城街铺底层商铺租金 元/平方米天4月租金5月租金涨幅南京西路41.5 42.62.6%豫园商城36.0 37.44.0%南京东路34.5 35.83.8%淮海路34.0 35.85.3%四川北路29.8 30.00.7%徐家汇商城20.1 21.46.2%不夜城11.0 11.00.0%新上海
14、商业城9.4 10.07.3%资料来源：上海中原研究咨询部n 其它商圈商铺租赁价格5月，在四街四城以外的其它主要商圈中，除个别商圈外，基本保持小幅增长态势。本月表现显著的是控江路商圈，环比上涨10.2%，其次是古北商圈环比上涨5.3%，曲阳路商圈和静安寺商圈分别上涨为0%和1.3%。其他区域商圈租金 元/平方米天4月租金5月租金涨幅曹杨长风商圈3.53.62.9%大宁商圈3.63.72.8%曲阳路商圈5.4 5.40%打浦桥商圈8.18.32.5%控江路商圈10.8 11.910.2%古北商圈11.4 125.3%静安寺商圈15.8 161.3%资料来源：上海中原研究咨询部2005年上海中原研究咨询部版权所有 第 7 页 共 6 页
