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1、房地产企业融资渠道的运用与金融创新,中国科学院研究生院2011年3月25日,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,主要内容,一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化,Evaluation only. Created with Aspose.S
2、lides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,一、房地产企业融资环境,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,资本市场房地产企业基本概况,目前，全国房地产开发企业 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; 在沪深两市公司已超过800家 其中： 房地产公司上市公司 首次公开发行股票并上市企业
3、通过买壳上市的企业几乎各占一半,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,资本市场房地产企业基本概况,1996年 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。 1997年 继续沿用了这一规定 房地产企业上市暂停了5年时间 由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。,Evaluation only. Created w
4、ith Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,2001年 国内资本市场恢复 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市,资本市场上房地产企业,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基
5、本发展态势,国务院办公厅 2008年12月8日颁布了 关于当前金融促进经济发展的若干意见 2008年12月20日又颁布了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,2010年12月8日 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年住房绿皮书发布暨20102011年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 会议正式对外发
6、布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书中国住房发展报告（20102011）,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。,Eva
7、luation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clien
8、t Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中15
9、家涉足房地产业务，占78.95%； 2、35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%； 3、批发和零售行业73家 占行业114家公司的64.03%，排在第3位,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。
10、,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。,Evaluation only. Created with Aspo
11、se.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产业基本发展态势,2011年1月4日 在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。 申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,19992006年我国房地产企业资金来源比例,数据来源:根据
12、2007年中国统计年鉴计算得到,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,我国房地产企业资金来源,从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%23%左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60%的资
13、金来源于商业银行贷款,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,我国房地产企业资金来源,根据2008年中国房地产金融报告: 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55% 超过3040%的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响.,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .
14、NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,我国房地产企业资金来源,根据国际经验 个人住房贷款比重接近或达到1820%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫 直至经济泡沫的“灾难式”破灭。,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profil
15、e 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,我国房地产企业资金来源状况,2009年 房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2% 其中 定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%， 个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86% 两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspo
16、se Pty Ltd.,20082009房地产开发企业资金来源及同比变化,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,房地产融资渠道,2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况,资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况,Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.,我国房地产企业融资环境,按照新的房地产市场调控政策： 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。 如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。,Evaluation only. Crea
