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1、,地业安托山项目开发研判,重新定义安托山,开发环境,新政出台：市场从激涨到观望 片区供需：仍保持供需失衡局面,区位分析,户型分析,形象定位,报告架构,【市场大势描述】,房价保持迅速上涨,2006一季度住宅均价 8126.14 元/平米，同比上涨25.63%；关内价格达10313.89元/,总供应下降，供求紧张，市场火爆,2006一季度总供应量93.6万平方米，同比下降15.8%，住宅空置率下降19.48% ，一季度全市供求比例为0.52，特区内供求比为0.51,政策重拳频出,调整供应结构，稳定房价；国八条、深八条、温六条市场持观望态度,宝安、龙岗、龙华成热点片区，香蜜湖豪宅引人注目,结论：随着
2、宏观调控的实施，整体市场将趋于冷静平和，关内供求矛盾难以解决，关外补充作用更加明显，本年度内房价将保持小幅平稳上涨,【福田市场供需】,供应量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出,区域优势强硬，豪宅供应大，价格高企,一季度均价11387.17元/平米，同比上涨48.98%,区域未来土地开发以中小项目为主，大规模豪宅项目鲜见,【2005年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量】,供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大,【开发环境总结】,福田供求矛盾突出，豪宅之战趋于尾声，高品质的中小项目主导市场,香蜜湖成为市场王牌，环香蜜湖片区明显区分为三大层次，在价格、供应结构和客户群方面有
3、鲜明的区分,环香蜜湖供不应求，销售火爆，核心区域开发殆尽，外围区域将大有可为,开发环境,区位分析,市场划分：香蜜湖三大圈层 区域尴尬：现状与未来的矛盾 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山,户型分析,形象定位,报告架构,新政出台：市场从激涨到观望 片区供需：仍保持供需失衡局面,【香蜜湖三大圈层】,水榭花都,香蜜山,香格丽苑,熙园,香榭里花园,香域中央,中旅国际公馆,香蜜湖1号,香蜜湖内圈,香蜜湖外圈,缇香茗苑,香逸名园,香雅园,香蜜湖幅射圈,香山美树,香诗美林,盛景国际,风临左岸,园博中央,翠海花园二期,新天国际名苑,【香蜜湖内圈：供应量及价格分析】,新推盘售价约15000元/，一手
4、楼与二手楼价格非常接近； 水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰，接近2万元/； 香密湖1号高层再次刷新片区纪录，预计达3万元/。,【香蜜湖内圈：户型分析】,区域以三房、四房、五房供应为主； 170-200的四房占供应主导位置 户型区间较其他区域宽敞20-40,【香蜜湖外圈：供应量及价格分析】,新推盘售价接近10000元/ 一手楼与二手楼价格非常接近；素质较高的二手楼价格区间达10000- 13000元/,【香蜜湖外圈：户型分析】,100-135平米的三房为主，两房、四房各占一定比例,【香蜜湖幅射圈：供应量及价格分析】,一手楼与二手楼价格非常接近；二手豪宅均价为9000元/-
5、12000元/ 出现部分素质较高项目（如园博中央、蝴蝶谷）凭借园博园景观优势预计达14000元/,【香蜜湖幅射圈：户型分析】,90-118的三房占主导 其次是70-90的两房与130-140的四房各占1/4强的比重,【香蜜湖圈层分析总结1】,【香蜜湖圈层分析总结2】,开发环境,区位分析,市场划分：香蜜湖三大圈层 区域尴尬：现状与未来的矛盾 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山,户型分析,形象定位,报告架构,新政出台：市场从激涨到观望 片区供需：仍保持供需失衡局面,项目地块基本资料,区位：安托山东片区 处于香蜜湖外圈 位置：安托山六路、侨香四路交汇西北 占地：9910 总建面：约5万
6、容积率：约5,现状：重污染工业区、未开发区域： 南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂 西面：混凝泥土厂、安托山采石场 东面：武警用地，存在军产房住宅出售 总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重 未来：全新的规划前景 片区完善的居住及教育配套规划 侨香村大型福利房2008年6月建成，2008年底前入住 BRT2008年通车 地铁2号线预计2010年建成 山姆会员会及国投SHOPPING MALL强大的幅射效应,【区域尴尬：现状与未来的矛盾】,武警用地、香格丽苑,山姆会员店 沃尔玛,安托六路、武警用地,本案地块,北环路、塘朗山、高坡,安托山采石场,混凝泥土厂,待开发地、预制厂、沥青厂
7、等,【地块现状】,北,【 BRT1号线和地铁2号线】,BRT1号线2006年底开工，预计2008年 投入使用,农林路站,地铁2号线规划由福田中心区至蛇口港，计划2010建成,农园路站,【 侨香路福利房2006年中建成】,侨香村用地面积127790，建筑面积约42万， 15栋3235层高楼，3996套住宅 小区配套包括商业、净菜市场、幼儿园、文体中心、健康和物管中心等，停车位3170个 侨香村将于2008年6月建成交付使用，计划在2008年底前入住 侨香村是深圳市最后一批“福利房”，是为了解决近7000名在2002年12月31日前调入深圳，且符合分房条件但至今没有住房的党政机关、事业单位员工的住
8、房问题。,【片区未来完善规划】,片区定位：配套设施齐全的大型生活区,商业配套：山姆会员店、国投SHOP- PINGMALL、综合市场，商业公共设施,社区配套：区级文化中心、区级图书馆、运动场、公共泳池、网球体育中心、区级医院,教育配套： 3个小学 2个中学 3个幼儿园 （名校）香蜜湖实验学校,侨香村福利房：占地12.78万，约4000户，带来相应完善配套,配套完善的街区生活,侨香村 福利房,山姆会员店,【 站在2008年的时点上，重新审视安托山】,周边工厂、采石场搬迁，安托山复绿工程展开 中心区、中心西区的发展带来大量置业需求，关内供求矛盾短期内无法解决 BRT开通 侨香村福利房建成即将入住
9、山姆会员店及SHOPPING MALL商业幅射效应 侨香村、片区内规划教育、文教设施开始建设,由厂区变成纯粹的居住区域，绿色景观资源丰富 土地总供应量44万，是福田未来最集中最大的住宅开发用地 交通改善，扩大客户范围 提升片区知名度与美誉度，形成良好的居住氛围 高档次、完善的商业及文化配套,1.整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施 借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套体系 2.区域体量：44万，福田区仅有的高规划起点、整片待开发土地 3.片区定位：福田区纯粹高档居住区 作为香蜜湖的有力供应补充 4.环境氛围：舒适的街区尺度；纯粹、宁静的居住氛围 丰富的绿色山景资源；文教配套齐备，人文气
10、氛浓厚,香蜜湖纯街区 Block Town,【 项目档次定位】,开发环境,区位分析,户型分析,户型定位：户型推导研判过程 户型分解及创新建议,形象延展,香蜜湖纯街区,报告架构,市场划分：香蜜湖三大圈层 区域尴尬：现状与未来的矛盾 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山,新政出台：市场从激涨到观望 片区供需：仍保持供需失衡局面,市场,客户,档次,自身条件,宏观政策,户型定位,【影响户型定位的重要因素】,片区项目存量动态分析,1,2,3,结论一,【户型推导研判思路】,市场角度分析,二级市场成交/需求分析,项目自身条件修正分析,新政应对修改户型配比,4,结论四,政策角度分析,结论三,自身条件
11、分析,结论二,客户角度分析,推导过程,分析过程: 通过香蜜湖外圈、幅射圈同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取02-06年的共11个项目进行分析; 目的要求: 由片区存量动态分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,1:,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,11个,4年,香蜜湖外圈、幅射圈高档住宅项目,【环香蜜湖圈层02-06年已/在/近期销售项目分析】,1、02-06年面积和比例统计,02,04,05,06,通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。
12、由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析， 从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。,02年以来，环香蜜圈住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，本项目可以参考主力房型比例为 三房比例约为65左右，四房比例约为20左右;,2.整体三房、四房比例分析,面 积（）,118 94,151 89,114 97,三房,四房,143 115,193 136,138 130,02年至今， 三房/四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有逐步放大趋势; 三房出现紧凑型、舒适型、享受型三种档次的分类趋势； 我们的研究将从这些区间中研究02-06年面积
13、区间的畅销段;,2002年,2005年,2004年,2006年,122 84,160,3.三房、四房基本面积区间分析,上限 下限,三房户型区间设置在100以下、105117、120130之间； 四房户型区间设置在130-160之间；,结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目,4.02-06三房、四房畅销区间分析,关于近4年环香蜜湖片区可参考项目之两房分析,望郡 香蜜山 缇香名苑 香格丽苑,2002 2004 2005,69约6% 79约8% 72 约13% 78-84约20%,时间轴线,环香蜜湖圈层可比项目中，两房所占比重较少 套数比约占1015。,5.两房设置建议,主力区
14、间:70-80 两房比例:约10-15%,【初步推导户型面积和比例结论一: 】,说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要再次论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;,分析过程: 通过环香蜜湖片区三级市场成交和需求进行分析; 目的要求:修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库,推导过程,2:,户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83；三房占据
15、半壁江山 统计结果显示，本片区二手楼成交均价保持在11000-13000的水平,说明二手楼与新盘价格差别不大,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,1. 环香蜜湖片区三级市场成交分析,房型需求及成交量排名：三房四房二房,片区二手客户需求基本上和成交情况吻合，三房需求占据半壁江山，四房比重占1/4强；,2.香蜜湖片区三级市场需求分析,原始资料来源：中原三级市场天然居、中旅国际公馆等地铺,成交以三房、四房为主 两房所占据比例很小,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,3.片区典型个案三级市场分析：金地-香蜜山项目,成交3房占6成比例； 成交4房占1/4强； 该项目有一定比例的两房成交，主要是项目单
16、独设置了一栋小户型，2房体量较大,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,3.片区典型个案三级市场分析：缇香名苑项目,1、成交户型面积集中段分别为： 两房72-79 三房分105-117、130两个面积段 四房140160 2、成交价格： 三房单价与四房平均单价基本相近 三房成交比例高，价格也比较坚挺 两房的单价明显较低，该片区2房客户对价格敏感度极高 3、二手楼与新盘售价差距较小 市面上热销的2手楼存量项目，都是近年规划建成的，位置优越，素质较高,4、三级市场成交户型和面积综合统计,5、三级市场主力户型区间和比例统计,【三级市场成交/需求分析推断，结论二: 】,推导过程,分析项目自身条件限制；推断本项需要规避的劣势 考虑未来竞争局面 对原定户型比例进行修正,3:,整体项目占地面积为9910，容积率5; 为保证产品的通透性和舒适性，本项目开发方向基本为高层或小高层; 园林可用空间不大，难以塑造高档豪宅形
