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1、富力地产企业发展战略研究1富力地产发展概况11.1 富力地产企业概况12 富力地产企业战略12.1 富力地产企业总体战略目标12.2富力地产企业总体战略定位12.3 富力地产战略布局规划22.4 阶段性发展战略模式32.5 富力地产商业地产发展战略33 富力地产企业文化53.1 富力企业文化之雏型“家文化”53.2 富力企业文化之发展“给能人一个空间”53.3 富力企业文化之补充“没有任何借口”63.4 富力企业文化之核心“能人所不能”63.5 富力企业文化之创新“富而思进，力创新高”64 富力地产管控模式与运营体系74.1 富力地产企业管控体系74.2富力地产组织架构74.3商业地产管控策略
2、84.4 富力地产总体运营管理体系95 富力地产人力资源105.1 注重团队协助精神115.2 内部提拔管理层人才115.3 专业化、高素质的员工队伍115.4学习为创新企业发展的源动力115.5 组织多项活动126 富力地产成本控制126.1 富力地产控制成本策略126.2 城市化发展战略的成本优势146.3 富力地产财务管理157 物业管理158 企业品牌建设168.1 品牌之道168.2 品牌规划（品牌定位、品牌目标、品牌系统）168.3 品牌建设策略168.4 品牌管理及传播策略181富力地产发展概况1.1 富力地产企业概况广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获
3、得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005年7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市。从广州起家的富力地产，经过近10年发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。从广州大本营至北京、天津、西安、重庆，富力地产已成功布局五大核心城市，目前拥有约70个物业项目,土地储备约2000万平方米，在建面积约400万平方米。而单项建筑面积超过50万平方米的全国旗舰项目更是其中的扛鼎之作。
4、它们是：北京富力城、富力又一城、广州富力城、富力桃园、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重庆富力城。 富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城超过十个地块，约140多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，商业地产的拓展，不仅能满足了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶
5、级标准。2 富力地产企业战略2.1 富力地产企业总体战略目标住宅年营销总额110亿元。2.2富力地产企业总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。集团化：地产开发各环节的专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播的系统化全国化：南拓北进，全国化布局市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化国际化：资本国际化，香港上市2.3 富力地产战略布局规划（1）.总体布局模式：以广州为核心的华南区域及以北京为核心的华北区域富力地产成长于广州，2003年以后积极向全国其他城市扩张。截至2005年12月，其土地储备达700万平方米
6、。2005年以前，富力地产的业务主要集中在广州和北京，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展，2006年其在天津的营业额将占到12%。（2）.南北富力平分秋色富力地产目前已拥有46个物业项目，其中已开发项目18个，开发中及待开发项目28个。富力地产现有土地储备约1000万平方米，在建面积约300万平方米。 南富力2005年，南富力管辖的广州取得的41亿元销售额中，纯住宅销售总套数4400套，销售总面积47万平米，住宅销售金额32亿元，住宅均价7000元/平米。其中，单盘销售金额超亿元的8大项目为富力桃园、富力现代广场、富力天河华庭、富力广场、富力科讯大厦、富力千禧、富力尚溢居、
7、广州富力城，广州的单盘销售冠军富力桃园2005年总销售金额13亿元，住宅套数为1952套，面积约20万平方米。在2005年富力推出的珠江新城首个写字楼项目富力科讯大厦，共获得4亿多元的收益。 北富力北富力管辖的北京及天津地区，5大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，2005年总销售金额为41亿元，其中纯住宅金额为36亿元，共2800套，销售总面积39万平方米，住宅均价为9400元/平方米。其中北京富力城2005年总销售金额28亿，住宅套数为2730套,面积约39万平方米，成为富力地产的状元项目。2005年中才开售的天津富力城在半年内的销售金额也超过6亿多，实现
8、首战告捷。（3）.土地储备富力共拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备，其中地上可售建筑面积约为780万平方米。这些土地储备分别位于广州、北京、天津、西安及重庆，可售建筑面积分别为约350万平方米、250万平方米、69.8万平方米、85.9万平方米及23万平方米。此外，集团近期正在办理用地手续、尚未取得土地使用权证的土地储备的建筑面积共约300万平方米。目前，总土地储备的建筑面积已达约1,400万平方米。2.4 阶段性发展战略模式富力地产，已经完成了从产品主导向品牌主导，从价格竞争到价值竞争，从普通地产商到一体化地产运营企业的转变。为了突破老城区的住宅地产的限制，富力董事长李思廉在05年富力
9、地产年度新闻评选活动中发言；2005年，富力将以住宅建设为核心，向商业地产，商贸项目等多元化，多领域纵深发展，2005年是房产业写字楼年。 （1）.第一阶段：旧城改造1993年，富力从旧城改造开始走上一条独特的快速成长之路，主要在市区中拆迁旧厂，如今在广州的富力“版图”上已有21个花园小区，富力也以黑马的姿态迅速成为广州楼市“大鳄”。（2）.第二阶段：全国扩张2002年，富力地产开始进行全国性扩张。2002年进军北京建设北京富力城。2004年，富力正式进入天津市场，开发天津富力城，开辟了该集团北伐的又一战场。2005年10月，富力地产又在西部重庆重点取得近200亩地。（3）.第三阶段：进军商业
10、地产2004年，富力地产进军商业地产市场，在广州一举拿下包括富力中心地块在内的八个地块。并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。在北京，世界著名投资银行摩根士丹利整栋购买富力“双子座”写字楼，体现了其对富力商业地产的信心。（4）.第四阶段：国际化进程2006年7月14日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市，上市主编号2777正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一，富力开始了国际化的进程。开始以突费猛进的燎原之势在中国扩展更大生机。富力地产已成功布局广州、北京、天津、西安、重庆五大核心城市
11、，目前富力地产已经具备强大的房地产项目的开发、建造及执行能力，形成以住宅为主，商业地产为辅的大型地产运行企业，2007年，位于广州CBD中心珠江新城的55层富力中心及两家国际顶级酒店将正式启用。富力地产将继续以“富而思进，力创新高”的企业精神，向下一个成长巅峰进发2.5 富力地产商业地产发展战略（1）.商业地产战略定位及战略目标富力地产在商业地产方面定位于“塑造商务地产新高度”。在城市CBD核心地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。在广州，富力地产的商业突破集中在珠江新城的13个地块上。在北京，富力的重点则是东三环商务综合体项目，通过这个项目，和现有的富力城、富力双子座、富力星光大道
12、等项目形成一个影响力巨大的“富力城商圈”。富力上市后，富力地产制定的三年目标是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。加大对商业地产的开发比例，并适当持有。商业地产战略发展方向（2）.商业地产战略布局及土地储备随着中国经济的日益繁荣，市场对商业地产的需求量也与日俱增。富力地产凭籍敏锐的商业触角和不断挑战自我的发展态度，分别在华南、华北两大方阵中布下了商业地产的战旗。有重点地发展商业地产、酒店、物流地产等业态。 华南地区在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城的9个地块，近86万平方米建筑面积的商业楼宇包括盈隆广场、富力中心以及科讯大厦等将在这里拔地而起，届时富力旗下的
13、商用物业年租金将达到10亿元。 华北地区在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，其中以商业为主的大型综合业态建筑群“北京信然广场”和集写字楼，公寓及商业为一身的“北京爱丁堡公馆”正在建设当中（3）.商业地产阶段性发展战略富力一般都是在城市CBD核心地段开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业物业。第一阶段：立足广州主要集中在珠江新城CBD地段大规模拿地开发。第二阶段：走向全国在北京、天津以及重庆等城市核心地段开发商业物业。（4）.商业地产发展模式 在经营管理上，选择项目公司管理与专业管理公司管理相结合的管理模式. 富力集团根据自身实力，选择与一些管理公司合作，以保持项目良好发展或通过自身经营
14、管理，体现操纵大型商业运营实力（5）.富力商业地产发展策略解析作为中国房地产业界的龙头企业，富力地产在商业地产这块全新领域的这些大举动，无疑为企业多元化发展带来的无限生机，也为企业长期稳定发展带来了源源不断的资金后盾。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。3 富力地产企业文化富力致力打造团结、务实、向上的企业文化，通过各种培训和内部活动，充分调动起每一个员工的积极性和创造性。3.1 富力企业文化之雏型“家文化”公司的很多部门都悬挂着这样一个金属牌，上面刻着这样几行名言：“多沟通，少埋怨；多自省、少斥人；严律己、宽待人；多绿灯、少红灯”。富力的员工进入公
15、司开始，就被反复灌输着这几条富力的“家训”。“家训”的精神很简单，就是要大家在一个“大家庭”里生活，每个人都是“大家庭”中的成员，而两位老板李思廉和张力不仅是“大家庭”的成员，更是这个“大家庭”的家长。家长的职责是关心每一个家庭成员的工作、生活、让他们感觉到每做一件事情都是正为“大家庭”做事，为自己的事业工作，而作为家庭的成员，一是强调和谐沟通；二是讲责任；三是互相学习，四是提倡勤奋。正如张生所说：“公司的机构就像一个机器一样，一环扣一环，要求自己严格一些，对同事要宽容一些。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要围绕这个核心转，做好事情。这几句话长期被富力人奉为“治家格言”,富力地产员工的低流动率与这种“家文化”有很大关系。即便是在今天的富力地产,一提到企业文化,很多员工仍然会把家训视为尚方宝剑。尽管尚显稚嫩,却奠定了富力企业文化的雏形。3.2 富力企业文化之发展 “给能人一个空间”“给能人一个空间”意味着将能人放在最适合发挥其才干的位置上去，这是富力又一个鲜明的企业文化特点，不仅是富力从成立初期就长期坚持的人事管理的准则，也在公司的发展中不断得到强化。这种企业氛围为处理人才问题提供了一个很好
