企业管理手册物业管理部手册正文

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1、济南百盛中心店物业管理部 目 录第一章 物业管理部组织结构图及岗位职责2 1、物业管理部组织架构图3 2、物业管理部职责4 3、设备主任岗位职责5 4、工程技工岗位职责7 5、电工岗位职责8 6、空调暖通岗位职责9 7、电梯工岗位职责10第二章 设备系统管理制度及运行规程11 1、强电系统管理制度12 2、配电室交接班制度14 3、供配电设备运行规程16 4、空调系统管理制度19 5、空调交接班制度21 6、空调设备运行巡视规程22 7、空调系统操作规程25 8、电梯系统管理制度27 9、电梯系统安全操作规程29 10、电梯系统保养规程31 11、电扶梯维修保养规程33 12、电扶梯安全管理规

2、定35 13、电扶梯定期保养规程37 14、电扶梯保洁规程39 15、给排水系统管理制度40 16、给排水设备、设施操作规程42 17、大、中修设备管理制度43 18、节约能源管理制度44 19、工具管理制度46 20、工程技工交接班制度48第三章 物业管理部设备工作流程49 1、物业管理部工单操作程序50 2、物业管理部供电负控流程51第四章 物业管理部工作标准52 1、物业管理部维修工作标准53第一章物业管理部组织结构图及岗位职责物业管理部组织架构图 物业管理部经理（1）人文员（1）人设备主任（1）人工程主任（1）人 工 程 技 工（5）人设 计（1）人物业管理部职责1、负责制定本部门的岗

3、位职责及各项业务的服务质量标准；2、负责维修记录单的监督检查，并做好标识管理工作；3、负责本商场房屋设施（设备）、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运行管理，维护保养以及外包维修运行项目的监督、检查、考评等工作；4、负责本商场新建项目、新更换品牌专柜的装修施工，设备设施、配套设施等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作；5、负责制定本商场所属公共设施设备、房屋设施设备、机电设施设备、基础配套设施设备的各项管理制度和技术规程；6、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划；7、负责编制商场设备设施大、中

4、修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养计划，费用预算和资金使用计划，经公司领导审批后组织实施；8、负责做好与本部门业务相关的合同评审工作，商户装修方案的审批并监督装修施工方案的实施、检查、考核，确保施工质量；9、负责制定各项能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本； 10、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。设备主任岗位职责部 门：物业管理部直接上级：物业管理部经理直接下级：工程技工工作地点：物业办公室工作职责：1、协助部门经理拟定商场房屋设备设施、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运行管理、维护保养以及外包项目的监督、检查、考评等工作；

5、2、协助部门经理完成商场房屋设备设施、公共设备设施、配套设备设施等项目工程的接管验收工作及工程设备资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作；3、协助部门经理制定本商城所属公共设施设备、机电设施设备、基础配套设施设备的各项管理制度和技术规程；4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划；5、负责编制商场设备设施大、中修，设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经公司领导审批后组织实施；6、协助部门经理制定能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本； 7、负责本部门员工的操作、维修、保养等技术培训工作，根据商场实际情况，制定安全用

6、电规定，对全体员工进行安全用电教育； 8、负责供应商用水、用电的核准，并将当月实际发生量报财务部； 9、熟悉整个卖场的运行情况，定时检查，发现隐患及时排除，并做好记录，负 责检查员工填写的有关报表和记录情况； 10、 负责对维修费用及消耗材料严格控制，做好记录，降低材料费用，杜绝劣质零配件的使用； 11、协助部门经理做好本部门的常规性工作。工程技工岗位职责部 门：物业管理部直接上级：设备主任工作地点：物业办公室工作职责：1、全面了解商场所属设备设施各项性能及控制范围，熟练掌握各相关设备是操作、维修、运行规程；2、严格执行公司制定的各项规章制度及各项规程；3、服从专业主管的领导，听从安排、指挥；

7、4、严格按照设备主任所制定的维修保养计划，进行维保，并认真做好相应的保养记录；5、完成部门巡视、巡检工作及做好详细记录；6、认真完成日常维修工单及设备保养工单的各项内容；7、负责保管好、使用好维修工具；8、协助设备主任处理突发性事故和设备故障，重大问题及时向上级汇报；9、负责所辖值班场所及维修现场的清洁卫生；10、认真填写交接班记录本。电工岗位职责直接上级：设备主任一、岗位职责: 1、负责全商场电气设备的安全运行，保养维修，更换和安装工作； 2、负责商场配电室的管理工作，认真执行电气设备养护、维修分工责任制的规定，使分工范围内的电气线路、设备、设施始终处于良好状况，保证不带故障运行同时做好维修

8、保养记录； 3、负责商场机电设备的定期检查和维护以及商场内灯具的维修，保证供电线路正常运行； 4、负责全场电气控制、动力拖动、照明信号、广播及通讯设施的安全运行，正常使用，保养维修、更换和安装工作； 5、保证商场举行各种大型活动的用电需求，协调处理好和相关部门的关系。 6、要求认真学习专业知识，熟悉并精通本职工作范围内的业务和技能。能够在较短的时间内处理各种电路故障； 7、确保全商场范围内各方面的用电需求，消除各种用电隐患，杜绝任何触电事故，抓好本场用电安全和节约用电，严格遵守电工操作规程，禁止违章操作。空调暖通岗位职责部 门：物业管理部直接上级：设备主任工作地点：空调暖通值班室工作职责：1、

9、空调工必须持证上岗，按商场规定实行值班制度；2、负责空调、暖通机房设备设施的操作、监控、记录和紧急故障的处理；3、观察各系统设备的变化，按时填写各运行记录表；4、定期做好设备的维护保养工作、制定维护保养计划、填写维保表；5、巡检设备情况、各风机房并填写空调暖通日常巡检表；6、严格按照设备运行操作规程进行操作；7、发现设备故障及时排除，重大问题及时向有关领导汇报；8、负责所辖区域卫生的清洁；9、认真填写交接班记录表。电梯工岗位职责部 门：物业管理部直接上级：设备主任工作职责：1. 电梯工必须持证上岗，按商场规定进行值班制度；2. 严格按照规章制度按时上下班，不得擅自离岗；3. 密切监视和掌握电梯

10、的运行状态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度管理工作，以适应客流量的需求；4. 当值人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先保持镇定，立即报告有关领导，以“应急处理方法”进行处理；5. 检查电梯电动机的声音是否正常，温度是否过高，润滑油是否足够；6. 检查电梯门的装置是否运行正常，电梯乘坐舒适感是否良好；7. 监督、管理好维保单位对电梯的维护保养工作；8. 做好电梯和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。第二章 设备系统管理制度及运行规程强电系统管理制度1、 目的：规范物业管理部内部管理，确保部门工作能够高效有序。2、 职责：1、 物业部经理负责对强电系统进行检查监督；2、 设备主任

11、负责组织实施；3、 工程技工负责强电系统的各项具体工作；3、 内容：（一）、楼层配电间（二）、供配电设备运行管理（三）、临时用电管理楼层配电间：1、 楼层配电间房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰；2、 楼层管理人员应在商场规定的时间内进入开关卖场照明及专柜用电，并在操作完成后及时将门上锁，无关人员不得入内；3、 工程技工根据巡视表进行巡查，发现异常立即维修；4、 物业管理部根据计划定期保养配电井内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。供配电设备运行管理：1、 每天定期巡查供配电系统设备，包括（低压配电柜、变压器等），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上； 2、发

12、现供配电负荷有显著变化及其他设备异常，应马上查找原因，并通知设备主任安排处理； 3、未经设备主任同意，不得私自更改设备线路和运行设置，特殊情况下需经设备主任批准并做记录； 4、与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱内，交接班清点数量，发现丢失立即追究，外借钥匙应做好记录并按时追收； 5、严格执行机房管理规定和交接班制度； 6、保持配电室清洁卫生。临时用电管理规定：1、 各用电单位应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间；2、 临时用电申请需经物业管理部经理审批；3、 临时用电申请经物业管理部审批后，临时用电单位方可在物业管理部指定的配电箱负荷开关或

13、电源预留点上敷设好用电线路，经物业管理部检查，符合用电安全要求后方可送电，如需收费，需双方共同确认电表读数，并交物业管理部备案；4、 各用电单位终止临时用电，应事先通知物业管理部，在由技术人员断电拆线并确认电表读数； 5、各用电单位应认真执行本规定并积极配合物业管理部人员的用电安全检查。配电室交接班制度交接班制度是维护商场安全用电的基本保障，值班全体人员必须严格按照本制度认真执行，物业管理部将按本制度考核值班人员执行情况。1、 接班人员 1、接班人员提前10分钟做好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作； 2、严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人饮酒或神志不清，有权拒绝其交接工作，物业管理部将对其严厉惩处； 3、接班人员应及时检查主要设备运行情况，如：变压器高低压开关、各种仪表是否运行正常等； 4、检查绝缘工具、表计是否齐全，应完好无损； 5、按要求详细认真询问上一班运行情况及负荷情况； 6、检查室内外卫生是否合格； 7、经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚的填写在交接班记录上，签上接班人姓名及接班时间； 8、凡接班后发生的问题均由接班人负责； 二、交班人员 1、交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服； 2、要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损