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1、“绿地峰汇商务广场”全程营销策划报告绿地项目组二00八年五月十五日第一部分、城市概况及宏观经济部分4一、城市概况51、南汇简介52、行政区划73、区位规划8二、城市经济发展状况101、人口与城市化102、主要经济发展指标11三、城市规划建设分析141、城市总体规划142、项目所处区域周边的市政主要规划影响23四、周边房地产市场情况25第二部分、南汇区房地产市场分析26一、房地产市场综述27二、土地市场简述28三、南汇办公楼市场分析301、办公楼市场汇总302、在售办公楼产品分析32四、主要商业分布及结论341、商业市场综述342、重点个案分析363、惠南镇商业状况分析66第三部分、绿地峰会商务
2、广场项目分析72一、项目概况73二、周边人口状况研究78三、项目周边道路现状分析78四、交通现状分析79五、公建配套分析80六、客源状况分析85第四部分、项目定位及营销推广89一、项目定位与建议901、产业定位902、产业资源利用分析91二、项目定位911、市场定位912、项目定位描述913、项目关键词92三、客户定位93四、商业业态建议951、商业业态定位依据952、商业形象定位953、目标客户定位954、目标消费群965、业态建议96五、办公楼问卷调查分析105六、整体形象建立109七、营销推广策略111150第一部分、城市概况及宏观经济部分一、城市概况1、南汇简介南汇是长江三角洲冲积平原
3、的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。据旧唐书记载， 713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移，陆地逐渐向东南延伸，沧海变桑田，宋、元时期，惠南一带成陆。1386年（明洪武十九年），明政府为防倭寇，在南汇嘴（今惠南镇）筑城，设守御南汇嘴中后千户所。1726年（清雍正四年）从上海县划出长人乡建立新县，因县治设在原守御所南汇嘴，故县名为“南汇”。2001年8月南汇撤县建区。南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。 宋、元时期
4、，南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”，有“小小新场赛苏州”之美誉，至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期，宋室南迁，秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇；著名诗人储泳也定居周浦，终老是乡，至今存有储泳墓“木鱼坟”。明代中医名家李中梓（惠南镇人）著有医宗必读，至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人，至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长20余年，对祖国的文物事业作出了巨大贡献。南汇的旅游资源优势，在于“花”，在于“海”，在于“野”。万亩桃园，百里海塘，广袤滩涂地，无
5、垠芦苇荡，成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施，如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等，为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。新世纪南汇旅游业的发展，利用深水港项目启动的重大机遇，以上海“都市旅游”为背景，以建设“旅游景区”为目标，以“花”、“海”、“野”为特色，融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体，满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。 目前，区内主要公路有以浦东国际机场为终点的上海城市外环线和郊区环线（远东大道）、南六公路等，这几条公路直接连接市区和
6、沪宁、沪杭高速公路。郊区环线（远东大道）南汇段全线贯通后，大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有10所，其中入驻科教园区的有5所：上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院，另外还有上海理工大学基础学院；康桥地区有4所：中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达24000人。全区现在公办高中4所，完全中学5所，初级中学13
7、所，九年一贯制学校11所，中心小学和镇级小学25所。在校学生83700多人。全区有镇级影剧院23座，镇级文化站19个，广电站19个，图书馆26个，藏书50万册，图书流通208万册，中心城镇文化广场2处，有线电视用户6.5万多户。全区现有91个健身苑点，达到了每个镇都有健身点的目标。今年，全区已举办各类体育活动、比赛65次，参赛人员16250人次。要以主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。2、行政区划南汇区下辖惠南镇、周浦镇、新场镇、大团镇、芦潮港镇、康桥镇、航头镇、六灶
8、镇、祝桥镇、泥城镇、宣桥镇、书院镇、万祥镇、老港镇14个镇、三个农场芦潮港农场、东海农场、朝阳农场3、区位规划 综合交通规划（1）公路网规划：根据上海市公路网规划，结合南汇区的特点，南汇区公路按高速公路、主要公路、次要公路、乡镇公路四个层次进行规划和控制。1）高速公路：南汇区内高速公路有环南一大道、罗山路延伸线、远东大道-大亭公路、沪芦公路、奉芦公路，全长约87.6公里。2）主要公路：南汇区主要公路有杨高南路延伸线、南六公路南芦公路、沈杜公路沈祝公路南进场路、大叶公路白玉兰大道、两港大道，全长约124.9公里。3）次要公路：南汇区次要公路有沪南公路、川南奉公路、闸航公路、南港公路、周邓公路、随
9、塘公路，全长约90.0公里。4）乡镇公路：南汇区规划乡镇公路总长约600780公里。（2）铁路规划根据上海市城市总体规划，目前，浦东铁路以“东线”方案为实施方案。“东线”指浦东铁路沿高速公路A30（远东大道）东侧南下，同时，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和海港新城，后者保留远期上洋山港的可能。（3）市域轨道交通线 根据最新规划，市域线轨道交通11号线自浦东新区南下，经周浦、惠南镇、沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。磁悬浮T线自浦东国际机场向南，在南汇芦潮港镇附近转向西，进入奉贤。（4）内河航道 上海市内河航道的总体布局为一轴、一环、十条放射线，南汇区的大治河、浦东运河是一环的重要
10、组成部分。内河航运是港区建设的重要集疏力量。因此交通部初步认定，要把浦东运河拓建成四级航道，规划经四灶港、南六公路西侧与宣桥镇之间新开航道，与大治河沟通，同时为配合洋山港的建设，规划在芦潮港海港城拓建五尺沟为四级航道，从而形成港区集疏远为主要功能的四级内河运网，并通过苏申外港线与京杭大运河沟通。1）拓宽五尺沟为洋山深水港建设提供水运通道。 2）拓宽浦东运河。3）拓宽咸塘港使周浦镇和康桥工业区有较高的内河航运能力。4）拓宽和疏浚南汇区主要航道二、城市经济发展状况1、人口与城市化2007年全区年末常住人口118.75万人，其中户籍人口73.4万人，外来人口45.35万人。全区户籍人口出生率8.30
11、，户籍人口死亡率6.30，户籍人口自然增长率2.0；全区常住人口出生率9.19，常住人口死亡率7.09，常住人口自然增长率2.10。2、主要经济发展指标综合经济200520062007GDP（亿元）274.9350.2455.7增幅（%）18.127.028.1%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）17.718.1固定资产投资额（亿元）318.7393.5421.4增幅（%）53.523.47.1地方财政收入（亿元）74.8106.9130.5增幅（%）62.928.122.0【南汇主要经济指标示意图】：2007年综合实力显著提升，经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。初步统
12、计， 2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%。其中：第一产业增加值18.2亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6。与上年相比，第一产业下降0.7个百分点，第二产业上升0.9个百分点，第三
13、产业下降0.2个百分点。2007年全区固定资产投资继续保持稳定增幅。全年实现全社会固定资产投资额421.4亿元，比上年增长7.1%。其中：第一产业固定资产投资额完成1.8亿元，比上年下降36.5%；第二产业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；其中：工业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；第三产业固定资产投资额完成292.2亿元，比上年增长10.4%。全年实现房地产增加值24.5亿元，可比增长2.2%。完成房地产开发投资127.2亿元，比上年增长22.4%，占固定资产投资总额的30.2%。 2007年财政收入增幅保持上升态势，地方财力显著增强。全年完成财政收入
14、130.5亿元，比上年增长22.0%。地方财政收入41.4亿元，比上年增长23.7%，其中工商税、企业所得税、契税分别完成27.4亿元、6.7亿元、4.9亿元，分别增长16.7%、28.1%、73.7%。财政支出结构不断优化，对科技、教育和社会保障等领域的资金保障力度加大。3、人民生活人民生活200520062007在岗职工平均工资(元)264172783431016增幅（%）16.010.311.4居民人均住房使用面积()10.512.715.2 人均GDP在5815美元左右，城市化进程处于高速发展阶段。 固定资产投资的快速增加主要是由于政府基础建设的投入加大，迅速改变南汇区的城市面貌。 由于承接上海市区工业转移和港口经济拉动，南汇区整体呈现超常规快速发展的势头。三、城市规划建设分析1、城市总体规划（1）城市定位上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块，其中浦东南汇为一大板块，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。按照上海建设“四个中心”国家战略的要求，依托深水港、航空港两大国际枢纽港，延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应，南汇区功能定位为上海国际航运中心主体功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。（2）城市发展目标根据上海新一轮城市总体规划，适应上海国际航运中心洋山深水
